Предложение в домах первой волны в дефиците
По данным ЦИАН, ежегодно предложение квартир в домах, включенных в программу реновации, сокращается в среднем на треть. Если пять лет назад (за год до того, как стало известно о реновации) в продаже было около 4 тысяч лотов в пятиэтажках, то в 2020 году их было уже около 700. Это связано с тем, что собственники сейчас не готовы к легко расстаются с недвижимостью и ждут переезда в новостройки.
Однако 2021 год стал в этом отношении исключением — предложение квартир в продаже в пятиэтажках под снос по сравнению с июлем 2020 года выросло вдвое. Сегодня у покупателей есть выбор из около 1,5 тыс. квартир в домах, ожидающих ремонта, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, это связано с выходом на рынок инвесторов, купивших квартиры в домах под снос в 2017-2018 годах и сейчас перепродающих их со значительным ростом цен на недвижимость.
Компания «Инком-Недвижимость» также отмечает ежегодный рост экспозиции квартир в домах с реновацией. «На увеличение экспозиции таких квартир могло повлиять поведение их владельцев — некоторые из них, опасаясь, что по программе получат взамен не очень качественный объект, пытаются продать свою жилплощадь, особенно если время ожидания очень большое», — пояснил глава Арбатского офиса. Отдел вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Елена Макеева. «Кроме того, сейчас цены на вторичном рынке находятся на пике, и даже у продавцов квартир в старом жилом фонде есть возможность выгодно продать свою квартиру», — добавила она.
Объем предложения квартир в реновационных домах варьируется в зависимости от планируемого года расселения: чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расстаться с недвижимостью, продолжил Алексей Попов. По данным ЦИАН, сейчас в домах, которые планируется заселить до 2024 года, продается только 4% квартир. Треть (31%) всего предложения приходится на дома с расселением в 2025-2028 годах, то есть не каждый собственник готов ждать новоселья дольше. Львиная доля предложения — 64% лотов — расположена в домах, расселение жителей которых планируется только через десять лет, в 2029–2032 годах. «Поэтому в хрущевках наблюдается явный дефицит жилья, которое будет расселено в ближайшие три года», — отмечает главный аналитик ЦИАН.
Растет быстрее рынка
Стоимость квартир в домах под снос также формируется в зависимости от стадии расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По данным ЦИАН, средняя цена квадрата в доме с отселением до 2024 года на 6% выше, чем в домах со сносом во второй волне, и на 14% дороже, чем в доме третьей волны отселения или после 2029 года.
Квартиры в домах под снос дорожают быстрее рынка, так как это возможность через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, считает руководитель аналитического центра ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, сейчас составляет 239,8 тыс. руб., год назад «квадрат» в них стоил 200,7 тыс. руб., два года назад — 181,3 тыс. руб. «Рост за год составил 19%, тогда как в целом по вторичному рынку — 15%. За два года 32% и 23% соответственно», — привел данные Алексей Попов.
По оценке аналитиков Est-a-Tet, рост цен на квартиры в реновационных домах за год (июль 2021-го к июлю 2020-го) составил 20-30%, что практически сопоставимо с рынком вторичного жилья. «В то же время первая очередь реновации по некоторым участкам завышена. Но тут еще зависит от того, есть ли уже уведомление о переселении или нет», — пояснила Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости «Эст-а-Тет».
В то же время есть категория продавцов, которые выставляют свои квартиры в пятиэтажках «по неадекватно завышенным ценам», добавила Елена Макеева из «Инком-Недвижимости». Однако такие варианты не пользуются спросом у покупателей. Если квартира выставлена по адекватной цене, то она быстро уйдет из продажи.
Самые популярные квартиры в домах под снос
Интерес покупателей к домам под снос растет из года в год. По оценкам ЦИАН, в июне 2021 года потенциальный спрос на квартиры в хрущевках для расселения был на 22% выше, чем год назад. Он также увеличился по сравнению с доковидным 2019 годом — рост на 6%. «Однако основное внимание покупателей приковано к лотам в хрущевках, которые не будут заселены в первую волну, так как здесь самые дорогие квартиры: цена 1 кв. м — 280 тыс. руб.», — рассказал Алексей Попов. .
По данным ЦИАН, только 2% всех просмотров объявлений приходится на участки в домах, которые будут снесены к 2024 году, 27% потенциального спроса сосредоточено на квартирах в хрущевках второй волны расселения. Большинство (71%) просмотров приходится на дома, которые будут снесены в 2029-2032 годах, так как здесь расположены самые дешевые участки – в среднем 238 тысяч рублей. за 1 кв.м.
Аналитики Est-a-Tet, наоборот, отмечают повышенный интерес к квартирам в домах первой волны. По словам Юлии Дымовой, есть покупатели, которые рассматривают недвижимость в домах под снос как инвестиционный проект. Они спешат купить квартиры первой очереди, а если не догнали первую волну, то хотя бы вторую. «Самый заметный смыв устраняем на первом этапе ремонта. Причём быстрее всего, за несколько дней размываются дорогие локации, первый или второй этап. Чаще всего это относится к юго-западу, северо-западу, северу Москвы. Пиковый период роста цен и интереса был зафиксирован в ноябре 2020-феврале 2021 года, когда квартиры продавались практически за сутки. Сейчас она стала более стабильной», — сказал директор офиса по продаже вторичной недвижимости Est-a-Tet.
«Инком-Недвижимость» также говорит о повышенном интересе покупателей к квартирам в домах первой и второй волны, но находящихся в хорошем состоянии. На объекты в домах, относящихся к третьей волне реновации, спрос уже ниже. «Кроме того, некоторые покупатели, хотя и заинтересованы в предложении домов под ремонт, опасаются, что качественные характеристики квартир, которые они получат взамен, будут низкими, и жить в них будет некомфортно», — рассказала Елена Макеева. .
Сколько можно выиграть в цене
Основной мотивацией покупки жилья в пятиэтажках является возможность через несколько лет переехать в новостройку в уже обустроенном районе. Во-вторых, мигранты получают квартиры большой площади – заселение по программе в среднем дает прибавку к общей площади на 16-20%. Увеличение площади происходит в основном за счет кухни, санузлов, коридоров, при этом жилая площадь может не меняться.
В-третьих, стоимость жилья в новых домах под ремонт также выше, чем в хрущевках. «С учетом увеличения площади разница в цене может достигать в некоторых случаях до 50-70%», — сказал Алексей Попов.
Если перейти к цифрам, то однокомнатная квартира в первой очереди стоит около 8,5-8,9 млн, а однокомнатная в новостройке будет стоить 12-14 млн рублей, рост почти 60%, Юлия Дымова привела пример. Ремонт также предоставляет возможности для улучшения жилищных условий: участник программы может воспользоваться дополнительной скидкой в течение года на покупку дополнительной площади. То есть, имея однокомнатную квартиру, можно купить до копейки или до трешки, лимит 100 кв. м, добавил эксперт.
Однако покупка квартиры в реновационных домах не всегда является выгодным вложением, поскольку ценник в некоторых случаях оказывается завышенным, предупредил Алексей Попов. Иногда выгоднее инвестировать в новостройку на стадии раскопок, что также будет прибавлять в стоимости за счет роста стадии готовности строительства. Но в целом каждый случай покупки нужно рассматривать отдельно и исходить из данных – стоимости квартиры под снос, сроков переезда и преимуществ переезда.