Варианты организации уличного освещения
Говоря о проблемах с организацией уличного освещения, мы имеем в виду, прежде всего, новые дома. Дома, построенные в СССР, как и в 90-х годах прошлого века, как правило, освещаются за счет городского бюджета и здесь проблем нет. Что касается новых домов, то в ситуации комплексной застройки территории (сплошная застройка) орган местного самоуправления выделяет участок под строительство, а в дальнейшем не контролирует прокладку сетей инженерно-технического обеспечения. Застройщик ставит трансформаторную подстанцию, делает в ней точку подключения, согласовывает с сетевой организацией, которая также не контролирует, что подключено на этом участке.
Орган местного самоуправления пускает эти вопросы на самотек, чтобы не закладывать дополнительные тысячи световых точек в муниципальный контракт, а, следовательно, и в муниципальный бюджет (который, как правило, недофинансируется благоустройством и уличным освещением, потому что провинциальные города очень плохо обеспечены). горит).
В конечном итоге застройщик реализует два сценария подключения системы уличного освещения.
В первом случае на трансформаторной подстанции устанавливается щит наружного освещения (ЩНО), от которого подключается каскад уличного освещения. Трансформаторная подстанция, построенная за счет дольщиков, обычно продается застройщиком сетевой организации (для которой покупка их является частью бизнеса, чтобы быть монополистом), но уличное освещение в дальнейшем остается на балансе дольщика. жители.
Во втором случае уличное освещение запитывается изнутри дома, от домовой системы электроснабжения после общедомового прибора учета. При этом столбы уличного освещения не признаются самостоятельным пунктом подачи по договору энергоснабжения, иногда на них устанавливают отдельный прибор учета, иногда обходятся без него, но в любом случае это потребление электрической энергии растворяется в коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР по НИИ), т.е. взято из денег жителей.
Является ли уличное освещение общим достоянием?
Классическая схема организации уличного освещения в новых микрорайонах выглядит следующим образом. Застройщик, осваивая территорию, строит дома, а после их возведения не оформляет право собственности на столбы уличного освещения (являющиеся недвижимыми вещами) и не передает это право органу местного самоуправления (которое также не стремится приобрести это право) .
Тогда застройщик через п.14 ст. 161 ЖК РФ передает все эти сети на баланс выбранной им управляющей организации. В дальнейшем эта организация избирается непосредственно собственниками (которые даже не подозревают, что на балансе дома может быть каскад фонарей, обслуживающих еще несколько домов) и пока такая ситуация устраивает всех, особенно пока дом новый и не требует капитальных вложений.
Затем, в случае изменения способа управления, новая управляющая организация (или ТСЖ) вступает в преддоговорной спор с энергоснабжающей организацией, в которую входят опоры уличного освещения в месте поставки. Для управляющей организации эта ситуация становится крайне сложной.
1. Если на баланс дома не будут приняты столбы уличного освещения, то сетевая организация их отключит и дом погрузится во тьму. Это станет острой социальной проблемой и вызовет волну недовольства.
2. Если включить на баланс дома опоры уличного освещения, то это будут дополнительные расходы на содержание объектов, не являющихся общей собственностью.
В соотв. с пунктом 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 - далее - Правила № 491) внешняя граница сети электроснабжения, входящие в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешней границей стен многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) учета. прибором соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено договором между собственниками помещений с коммунальным предприятием или ресурсоснабжающей организацией, является место примыкания коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в состав жилой дом.
Таким образом, столбы наружного уличного освещения не являются общей собственностью, даже если они питаются от внутридомовых инженерных сетей. Например, в решении по делу № А49-14912/2017 нам удалось включить в договор энергоснабжения условие о том, что на ТСЖ не может быть возложена плата за электроэнергию, потребляемую на содержание опор наружного уличного освещения (фонарных столбов ) с питанием от трансформаторной подстанции через внешнее распределительное устройство МКД.
Самый сложный вопрос здесь – сколько денег можно потратить на содержание опор уличного освещения. Если управляющая организация может нести эти расходы за счет прибыли, то для ТСЖ такая оплата "за фонари" будет нецелевым использованием средств собственников и может закончиться возбуждением уголовного дела (хотя это довольно редко ).
Чтобы избежать этих проблем, нужно включить фонари в общее имущество. В соотв. с абзацами. "а" пункта 1 Правил № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в целях исполнения обязанности по содержанию общего имущества. Таким образом, если собственники примут на баланс жильцов столбы уличного освещения, то будут все законные основания для их обслуживания.
Принимая такое решение, следует помнить, что оно принимается навсегда. Отказываться от опор уже нельзя будет, т.к. в соответствии с . с п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции. Эти условия не могут быть полностью выполнены.
Как заставить городские власти организовать дворовое освещение
Доказать в суде, что опоры не являются общей собственностью – это только полдела. Вторая половина — заставить городские власти обеспечить уличное освещение придомовой территории. Сделать это можно путем признания фонарей бесхозяйными по ст. 225 ГК РФ.
Для начала нужно написать претензию в органы местного самоуправления с требованием признать фонари бесхозными и зарегистрировать их в Росреестре. После получения отказа в совершении этих действий его необходимо обжаловать в суде (либо в порядке КАС РФ, либо АПК РФ).
У нас есть практика разрешения таких споров, но основная проблема здесь в том, что, выиграв суд, местное самоуправление формально отнесется к исполнению решения суда. Сети он поставит на бесхозяйные в соответствии с исполнительным листом, но, скорее всего, не будет включать их в муниципальный контракт, чтобы не создавать прецедент (иначе все по этой схеме пойдут и навалят).
Хорошим решением проблемы может стать норма муниципальных правил благоустройства, в которой прописана обязанность органов местного самоуправления по обеспечению уличного освещения (в том числе дворовых территорий). В ряде муниципальных образований эта норма действует до сих пор (что развязывает руки в решении проблемы), а в ряде исключена в целях постоянной экономии на городских услугах и благоустройстве.
И хотя Минстрой России в письме от 18 сентября 2017 г. № 33418-АЧ/04 указывает, что организация и ремонт уличного (дворового) освещения относится к компетенции органов местного самоуправления, фактическое решение этой Проблема не предвидится, пока эта обязанность на уровне федерального закона не будет возложена на органы местного самоуправления.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: справочник управдома», преподаватель Российской школы управления, кандидат экономических наук.
Сайт: pavelkuznetzov.ru