Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью
Следует помнить, что в соответствии с Гражданским кодексом общий срок исковой давности исчисляется как 3 года. Существуют и другие сроки, течение которых зависит от обстоятельств каждого конкретного дела. При этом максимальный срок защиты своих прав не может превышать 10 лет. Но и в этих случаях бывают исключения.
Законодательством определены несколько категорий сделок с недвижимостью (это касается и земельных участков), которые могут быть оспорены по тем или иным причинам:
- Оспоримые сделки;
- Незначительный;
- Мнимый;
- Притворный.
К особой категории дел относятся требования, связанные с приватизацией или иными правами на недвижимое имущество, возникшие в соответствии с законом. Например, приобретательная давность.
См. также: Срок давности по недействительным сделкам и оспоримым сделкам
3 года или 10 лет
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью исчисляется 3 годами и течение срока начинается с момента, когда лицо, чьи права были ограничены или нарушены, узнало или могло в силу различных обстоятельств узнать о нарушении.
Часто люди заблуждаются относительно срока исковой давности, считая его равным 10 годам. Это неправда. Гражданский кодекс устанавливает указанный срок как максимальный срок защиты своих прав, разумеется, при соблюдении определенных условий:
- Наличие обстоятельств, препятствовавших защите нарушенных прав в течение общего срока исковой давности;
- Отсутствие возможности судебной защиты;
- Обеспечение права восстановления срока исковой давности по сделкам с недвижимостью по решению суда или иного государственного органа, имеющего право на такие решения.
Также разный срок возникновения прав и, соответственно, оспаривания сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками, связан с изменениями в законодательстве. В этом случае объект, права на который не могли быть оформлены в установленном порядке, но в то же время он входил в состав наследственной массы, например, может быть оформлен и последующие сделки с ним оспорены. Наиболее актуальна на данный момент дачно-гаражная амнистия.
Когда должен начинаться срок исковой давности по имущественным спорам?
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью начинается в каждой ситуации по-разному:
- Если стороны спора о праве собственности на объект знали о сделке - с момента государственной регистрации оспариваемых прав.
- В случае если одна из сторон не знала и не могла узнать в силу обстоятельств о нарушении своих прав - с момента получения данной информации.
- Если заинтересованное лицо не имело возможности защитить свои права в силу жизненных обстоятельств - малолетства, тяжелой болезни, беспомощного состояния, содержания в государственном учреждении (психиатрической клинике, например) - с момента исчезновения вышеуказанных обстоятельств. К сожалению, для этого часто приходится обращаться в суд.
- Если лицу, совершившему сделку, угрожала реальная опасность - с момента устранения этого обстоятельства. Например, преступника изолировали в исправительном учреждении.
- Сделка совершена по подложным документам, либо под влиянием заблуждения - с того момента, как о таком факте стало известно.
Смотрите также: Срок исковой давности по гражданским делам
Восстановление пропущенного срока
В большинстве случаев восстановление срока исковой давности, в том числе и приватизации квартиры, возможно только в судебном порядке. Как правило, приватизация происходит с нарушением прав, когда не учитываются права несовершеннолетних, других неграмотных или беспомощных родственников. И хотя такие сделки должны проходить под контролем органов опеки и попечительства, такие вещи все же имеют место.
В любой ситуации потерпевшая сторона или ее законный представитель (адвокат, адвокат, сотрудник органов опеки и попечительства и т.п.) обязан подготовить и надлежащим образом подать исковое заявление в судебные органы. Заявление подается по месту жительства стороны ответчика (его наследников) либо по месту нахождения оспариваемого имущества и должно содержать следующие обязательные реквизиты:
- Наименование судебного органа и его адрес - в настоящее время можно подавать иски через электронные системы, но только с заверенной подписью,
- Установочные данные на ответчика - ФИО, адрес (для физических лиц), наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН - для организаций,
- Полные реквизиты истца, сведения о его представителе (при наличии),
- Сведения о привлеченных третьих лицах - органах опеки, прокуратуры, нотариуса.
- Информация о цене запрашивается.
Читайте также: Срок исковой давности по наследству недвижимого имущества
В самом заявлении должны быть указаны обстоятельства, вследствие которых был нарушен срок исковой давности, и доказательства, подтверждающие позицию истца. Данные о свидетелях, которые могут подтвердить эти обстоятельства, или ссылка на документальные доказательства.
Если стороны процесса располагают сведениями о наличии документов, имеющих значение для рассмотрения дела по существу, но не имеют объективных оснований предоставить их самостоятельно (расстояние, ограничение доступа, находятся в материалах судебного уголовное дело и др.), к исковому заявлению в судебный орган необходимо приложить ходатайство об истребовании указанных доказательств.
Важное обстоятельство – стоит помнить, что судебный процесс, как правило, дело очень медленное, особенно если сторона ответчика любыми способами затягивает решение спора. В этом случае перед принятием решения следует обезопасить себя и наложить арест (запрет регистрационных действий) на оспариваемый объект. Нередко ответчиками предпринимаются действия по отчуждению спорного объекта (как правило, если это завещание, банкротство). Если этого не сделать, то спорить с новым собственником объекта, который уже будет добросовестным приобретателем, уже гораздо сложнее.
Продление срока
Ситуация с продлением срока встречается достаточно редко, как показывает практика, в исключительных случаях суды могут изменить срок исковой давности по завещанию недвижимости. Продление возможно в ситуации, когда в течение общего периода происходит одно из следующих событий:
- Ответчик умер, а наследники, т. е. новые ответчики, в права не вступили.
- Другой судебный процесс по оспариваемой сделке или ее части не завершен.
В остальных случаях суды принимают положительные решения о продлении срока крайне редко.
Срок давности приватизации квартиры
Уже много лет идет процесс перехода права собственности на государственное имущество в собственность граждан - приватизация. И этот процесс очень сложный, часто будущие собственники нарушают права других претендентов, либо просто забывают, что другие члены семьи или просто проживающие в квартире тоже имеют право на их долю. В процессе оспаривания приватизации есть моменты, которые могут позволить отменить решение. Как правило, это:
- Нарушение прав несовершеннолетних – дети могут иметь право на долю в квартире, но быть под опекой или усыновлены.
- Нарушаются права недееспособных или ограниченно дееспособных родственников - они могут быть в коме, в психиатрической больнице.
Юридически срок давности приватизации, в том числе по завещанию, составляет три года. Но при наличии обстоятельств, доказывающих правомерность пропуска срока для защиты своих прав, даже через представителя, этот срок может быть продлен.
Закон устанавливает возможность оспаривания любых сделок с недвижимостью, в том числе сделок с недвижимостью и земельными участками.
Как оспорить приватизацию квартиры
Любые оспариваемые сделки в установленном законом порядке могут быть оспорены исключительно в судебном порядке. Обращения в другие инстанции абсолютно неэффективны. Исковое заявление может быть подано либо по месту жительства противной стороны, либо по месту нахождения спорного имущества.
Вне зависимости от того, произошло ли дарение, или объект передан по завещанию, главное, подкрепить свои доводы вескими доказательствами – свидетелями, документами. Датой, с которой отсчитывается срок на обжалование, является момент, когда лицо тем или иным образом узнало о нарушении своих прав, либо прав лица, за которое оно несет юридическую ответственность.
Статьи:Оспаривание мнимых и фиктивных сделок
Гораздо проще оспорить сделки, имеющие признаки мнимости или притворности. Между ними есть существенная разница, стоит понимать:
- Мнимая сделка – это любое действие, направленное на отчуждение имущества без цели фактического лишения собственника права на него. Как правило, это сделки по разделу совместно нажитого имущества, иногда их пытаются прикрыть брачным договором. Суды, как показывает практика, раскрывают такие сделки.
- Фейк – это когда виновная сторона передает право собственности на имущество, прикрывая другую сделку. Например, выходя из банкротства, человек дарит или продает спорный объект. Даже если сделка была совершена между близкими родственниками — супругами, например.
Судебная практика последних десятилетий показала, что любые сделки, вызывающие сомнения в их чистоте, могут быть оспорены. Кстати, срок исковой давности по приватизации не исчисляется в пределах общего срока исковой давности, так как в таких случаях, как правило, нарушаются права недееспособных или частично недееспособных лиц - несовершеннолетних, престарелых или инвалидов. В их интересах обычно действуют государственные органы – органы опеки или прокуратуры, и, конечно же, обращение за защитой возможно только после установления факта незаконной приватизации или продажи имущества.
Высшие судебные инстанции (Верховный суд субъекта, или РФ) на пленумах четко прописывают алгоритм действий как защитникам, так и другим органам, в том числе нижестоящим судам.
В любом случае оспаривание сделок с недвижимостью, вне зависимости от механизмов – будь то приватизация, продажа или дарение, процесс очень сложный и длительный. Без участия профессионального юриста процесс может растянуться на годы. Профессионал поможет с правильным оформлением документации, соберет необходимые доказательства, привлечет свидетелей и других специалистов, необходимых для полного разрешения спора по существу – экспертов, оценщиков, специалистов по недвижимости.
В некоторых особо сложных случаях, например, при сделках с ценными бумагами (ДДУ), возможно привлечение узких специалистов, таких как профессиональные, аккредитованные риелторы или другие участники профессионального рынка недвижимости.
В любом случае нужно знать, что обжалование сделок с недвижимостью или с земельным объектом потребует значительных временных затрат, это, во-первых. А во-вторых, большой багаж профессиональных знаний и умений. И зачастую немалые финансовые вложения, на начальном этапе, например, оценка стоимости объекта или техническое обследование его состояния.
И кроме того, не забывайте, что госпошлина за подачу иска в суд исчисляется пропорционально стоимости оспариваемого имущества и только некоторые категории граждан в соответствии с НК РФ освобождены от уплаты Это. Естественно, любой человек, выигравший спор по объекту недвижимости, имеет право на возмещение всех своих затрат - госпошлины, адвоката, экспертизы, оценки, почтовых расходов, даже проезда и проживания свидетелей, но может пройти не один год. до момента реальной компенсации. На практике суды даже присуждали денежную компенсацию в счет возмещения налога на имущество, начисленного в соответствии с нормами налогового законодательства и подлежащего взысканию с лица, незаконно владевшего спорным имуществом. В любом случае, без профессионала в судебную тяжбу такого плана лучше не вступать.