Что такое общее имущество
Понятие «общее имущество» определено ст. 244 ГК РФ и предполагает владение имуществом, находящимся в собственности двух и более лиц. Общее имущество делится на долевое, в котором определяются доли каждого собственника, и совместное.
В соответствии со ст. 245ГК РФдоли собственников в долевой собственности определяются соглашением сторон либо законом, в иных случаях доли считаются равными.
Владение, пользование и распоряжение объектом долевой собственности допускаются только по соглашению всех собственников. Доходы и продукция, полученные в результате использования имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между всеми собственниками пропорционально их долям. Участники долевой собственности вправе продать свою долю любому лицу с предоставлением преимущественного права покупки другим участникам по цене, по которой доля имущества была выставлена на продажу.
Отметим, что преимущественное право покупки не может быть применено в случаях безвозмездной передачи либо продажи доли имущества с публичных торгов.
Продавец обязан письменно уведомить о продаже доли имущества постороннему лицу с указанием цены и условий продажи других участников долевой собственности, имеющих право выкупа доли имущества: в течение 1 месяца - в случае ее недвижимость и в течение 10 дней - если это движимое имущество. По истечении этих сроков продавец имеет право продать свою долю третьему лицу.
В случае отсутствия извещения других участников собственности о продаже доли, любой участник имеет право в трехмесячный срок потребовать с продавца в судебном порядке передачи этой доли ему в собственность.
Совместная (не долевая) собственность, согласно законодательству Российской Федерации, может возникнуть у супругов и членов крестьянского хозяйства (земля, строения, оборудование, инвентарь, продукция и доходы от ее реализации). Понятие совместной собственности супругов распространяется на имущество, нажитое в период брака, за исключением наличия договора, в котором прописан иной режим владения этим имуществом.
Согласно ст. 256ГК РФимущество не входит в совместную собственность, если оно принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено одним из супругов в дар в виде наследства.
Один из собственников вправе распоряжаться имуществом, находящимся в совместной собственности, но по соглашению всех остальных участников.
Другие права собственности
Собственность – не единственное право собственности. В российском законодательстве прописаны и иные вещные права, принадлежащие другим собственникам, а именно:
- Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (регулируется ст. 268 - 269 ГК РФ);
- Пожизненное наследуемое владение земельным участком (регулируется статьями 265 - 267 ГК РФ);
- Проход (проход) на соседний земельный участок, прокладка коммуникаций на соседний земельный участок или здание (сервитут) (регулируется статьями 274 - 277 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- Оперативное управление (регулируется статьей 296 ГК РФ);
- Хозяйственное ведение (регулируется статьями 294 - 295 ГК РФ).
Также существуют и другие категории имущественных прав, например: право управления имуществом через доверительного управляющего, право залога и другие.
Собственность и иные вещные права на жилые помещения
Жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, могут использоваться только по их целевому назначению. Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться в аренду другим лицам для проживания на основании договора аренды. Размещение любых коммерческих организаций допускается только после выведения этих помещений из жилищного фонда. Собственник, жилое помещение которого находится в многоквартирном доме, также имеет право собственности на общее имущество дома (без отчуждения из права собственности на квартиру), в том числе на несущие конструкции, помещения общего пользования, санитарно-техническое и электротехническое оборудование. В целях обеспечения эксплуатации многоквартирного дома собственник квартиры вправе создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ), действующие в качестве некоммерческих организаций. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования этим помещением в соответствии с нормами жилищного законодательства. В случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу каждый из членов семьи прежнего собственника не сохраняет права пользования этим жилым помещением, за исключением случаев, установленных законом.
Собственность и иные вещные права на землю
Собственники земельных участков вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению, если соответствующий земельный участок не ограничен в обороте или полностью исключен из оборота. Собственник земельного участка имеет право продавать его, дарить, сдавать в аренду, закладывать, а также возводить на нем различные строения с возможностью реконструкции или сноса, разрешать строительство на своем участке третьим лицам.
Отметим, что законом определены земли сельскохозяйственного назначения, которые могут быть использованы только в определенных целях.
Право собственности на земельный участок предполагает использование в личных целях поверхностного слоя земли, закрытых водоемов и растительности, расположенных на участке, если иное не установлено законом. Граждане имеют право свободно находиться на земельных участках, не закрытых для общего пользования и принадлежащих субъектам на правах государственной или муниципальной собственности, в пределах норм и правил, допускаемых правовыми актами или собственником участка. В случае перехода права собственности на какое-либо строение, принадлежащее собственнику земельного участка, к другому лицу покупатель здания или сооружения также приобретает права на часть участка, занимаемую этим строением. Границы переходной зоны определяются по соглашению сторон. Земельный участок, находящийся в собственности собственника на праве собственности, может быть выкуплен для государственных или муниципальных нужд. Уведомление о выкупе должно быть направлено владельцу участка не позднее, чем за год до даты выкупа. В случае выкупа части земельного участка требуется согласие собственника. Выкупная цена участка определяется совместно с собственником и включает в себя рыночную стоимость земли и построек, возможные убытки, причиненные собственнику в результате данной сделки. Если собственник не согласен с покупкой у него участка или с покупной ценой, этот вопрос решается в судебном порядке. Также отметим, что земельный участок может быть изъят у собственника в принудительном порядке, что возможно в случаях, когда земельный участок используется не по назначению или с нарушением законодательной базы РФ.
Защита прав собственности и иных вещных прав
Собственник имущества, а также собственник, не являющийся собственником, но владеющий имуществом на законных основаниях, имеет право на защиту своих имущественных прав. Вопрос о защите права собственности может возникнуть в двух случаях:
- При лишении собственника права владения, пользования и распоряжения имуществом;
- При создании препятствий и преград для свободного пользования собственным имуществом.
Как в первом, так и во втором случае защита права собственности может осуществляться путем обращения в суд с иском: об изъятии своего имущества из незаконного владения другим лицом или об устранении неправомерных препятствий в пользовании своим имуществом ( статьи 301-303 ГК РФ) соответственно. Предъявление собственником требований об изъятии его имущества из чужого незаконного владения предполагает определение статуса неприкосновенности нового собственника, соответственно это может быть:
- Добросовестный приобретатель, который не знал и не мог знать о приобретении имущества у лица, не имеющего права распоряжения.
- Недобросовестный покупатель, располагавший информацией о некомпетентности продавца.
Отметим, что во всех случаях при установлении факта недобросовестности приобретателя, имущество возвращается к собственнику.
От добросовестного приобретателя имущество может быть возвращено собственнику:
- В случае приобретения данного имущества на безвозмездной основе (в дар);
- В случае утраты или хищения этого имущества у самого собственника или лица, владеющего им, а также в случае, если они перестали быть собственниками имущества вопреки своей воле.
Также с добросовестного приобретателя нельзя требовать денежные суммы и ценные бумаги на предъявителя. В случае возврата имущества собственнику последний имеет право на получение от незаконного собственника всего дохода, полученного от фактического использования имущества за весь период владения им этим имуществом. При этом добросовестный приобретатель обязан возместить доход с момента получения сведений о незаконности владения им имуществом. Отметим также, что добросовестный собственник вправе требовать от собственника возмещения всех расходов на имущество.