Привет. Я совсем запутался, поэтому хочу спросить совета у опытных юристов. Я делю квартиру с моей 14-летней сестрой. квартиру хотим продать, и изучив все наше законодательство, я нигде не нашла точной формулировки, что для оформления сделки требуется разрешение органов опеки. так как сестра проживает с родителями, то из статей гражданского кодекса, на которые все ссылаются, я поняла, что для регистрации сделки должно быть достаточно только нотариально заверенного согласия родителей на отчуждение ее доли в квартире. вот собственно и вопрос, какое отношение органы опеки имеют к детям, которые живут с родителями?
Здравствуйте, органы опеки защищают права несовершеннолетних, в данном случае защищаются как жилищные права несовершеннолетнего, так и его имущественные права, поэтому конечно для совершения сделки необходимо получить решение органа опеки
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Могут ли родители купить квартиру несовершеннолетнему ребенку?
Да, родители имеют право оформить право собственности на недвижимость на ребенка до 18 лет. Такие сделки довольно распространены и обусловлены несколькими причинами:
- Родители хотят обеспечить ребенку собственную жилплощадь, пока он не достигнет совершеннолетия.
- Квартиру хотят выделить из совместно нажитого имущества супругов. В случае развода имущество не подлежит разделу и остается за ребенком.
- Квартиру хотят защитить от кредиторов в случае банкротства и взыскания с исполнительного производства. Если совместно нажитое имущество супругов может быть арестовано и использовано для погашения обязательств перед кредиторами, то квартира ребенка - нет.
Хотя квартира может быть оформлена в собственность ребенка, в силу возраста он ограничен в правах при заключении гражданско-правовых сделок. Так, за детей до 14 лет родители ставят подписи на всех договорах купли-продажи и документах для Росреестра. Тогда как несовершеннолетние в возрасте 14-18 лет уже могут ставить свои подписи на договорах купли-продажи, хотя и с согласия родителей.
Добрый день.
Моя тетя и ее сын (14 лет) получили в наследство земельный участок (в права наследования еще не вступили). Моя тетя хочет отдать этот участок моей матери (ее родной сестре).
Как может быть оформлена такая сделка, учитывая участие в ней несовершеннолетнего?
Привет!
Сначала им нужно получить все-таки свидетельство о праве на наследство.
Потом вы идете в орган опеки и получаете там разрешение на отчуждение доли ребенка, там такое разрешение выдадут и в нем будет условие, которое необходимо выполнить.
Обратитесь к нотариусу и подпишите договор дарения.
Отнесите заверенный договор в МФЦ и зарегистрируйтесь.
С уважением, Виталий
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Может ли ребенок стать арендодателем?
- Покупая квартиру, есть несовершеннолетний ребенок. Может ли ребенок стать продавцом квартиры. На что следует обратить внимание? Каковы риски таких сделок?
Обычно, чтобы купить квартиру в пользу ребенка, родители оригинала продают другое жилье, которое принадлежит несовершеннолетнему.
Как мы уже отмечали, владельцем квартиры может быть ребенок до 18 лет. А вот что касается продажи недвижимости, то он не вправе распоряжаться имуществом до совершеннолетия.
Для того чтобы продать квартиру с долей несовершеннолетнего, родителям необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Вместо проданной квартиры с ребенком-собственником родители должны купить новое жилье или перевести деньги за проданную долю на счет ребенка.
Продажа квартиры с несовершеннолетними увеличивает сроки заключения сделки с недвижимостью, но в целом не создает дополнительных проблем для продавца. Тогда как при покупке квартиры у семьи с ребенком у покупателя возникают дополнительные риски, которые нельзя не учитывать.
Показательное дело об оспаривании покупки квартиры у семьи с детьми рассмотрел Верховный суд. Согласно ему, сделка купли-продажи была признана недействительной, так как семья не выполнила предписание органов опеки и не приобрела ребенку равноценное жилье. До этого органы опеки одобрили продажу, но женщина должна была уведомить их о покупке новой квартиры в течение месяца.
Иск подали органы опеки, которые требовали признать сделку недействительной со ссылкой на статью 168 ГК как противоречащую закону, так как квартира куплена не взамен детям. При первом рассмотрении дела суд обязал покупательницу квартиры выселиться, а взамен семья с детьми должна была выплатить ей компенсацию в размере стоимости имущества.
Верховный суд при рассмотрении дела признал сделку недействительной по статье 173.1 ГК РФ в связи с тем, что сделка фактически была заключена без согласия органов опеки и попечительства, так как согласие не было дано без предоставления детям иного квартира.
Таким образом, покупатели квартиры с семьей с детьми имеют риски, что прежние собственники не выполнят указаний органов опеки, не купят им равноценное жилье и сделка будет расторгнута.
Риски альтернативных сделок с участием несовершеннолетних
Получение согласия органов опеки
Если родители покупают ребенку недвижимость за счет своих сбережений, то никаких сложностей не возникает. Кроме того, им не нужно согласовывать покупку с органами опеки.
Но большинство сделок на рынке недвижимости являются альтернативными. Это означает, что родители продают квартиру, где прописан несовершеннолетний или является собственником, а взамен покупают другую недвижимость.
При этом органы опеки и попечительства контролируют соблюдение интересов детей. Перед продажей доли ребенка родители должны получить согласие органов опеки на совершение сделки: какую квартиру они продают и что ребенок получает взамен. Этот документ необходимо запросить у нотариуса и Росреестра.
Органы опеки проверят, не нарушены ли при сделке права ребенка, и выдвинут ряд требований к квартире. Доля ребенка в новой квартире не может быть меньше первоначальной:
- По соотношению долей в праве собственности. Например, ребенку принадлежала 1/3 часть имущества, после продажи стоимость доли увеличилась до ½.
- По соотношению общей и жилой площади. Ребенку принадлежало 20% в квартире 60 кв.м., после покупки новой ему будет выделено 50% в квартире 100 кв.м.
- По цене доли. Если в новой квартире стоимость 1 кв.м. выше, сделка, скорее всего, будет одобрена.
Органы опеки могут отказать в выдаче разрешения, если новая квартира находится в отдаленном районе, рыночная стоимость доли ребенка снизилась, ребенок покупает недвижимость в другом регионе.
Но даже если покупаемая взамен квартира «хуже» продаваемой, то такую сделку можно одобрить при наличии убедительных аргументов в пользу ее заключения. Например, родители разводятся, и мать с ребенком переезжают в квартиру меньшей площади. Такой шаг будет в интересах ребенка, который больше не будет находиться в сложной психологической обстановке, поэтому его, скорее всего, одобрят.
По результатам обращения родителей органы опеки и попечительства выносят решение с конкретными параметрами одобренной сделки. Форма согласия не установлена законодательством и оформляется в произвольной форме.
Органы опеки и попечительства могут дать согласие на заключение сделки двумя способами:
- Постановление об одновременной купле-продаже квартиры. Это сложный для реализации вариант сделки, так как изначально ребенку нужно купить квартиру, а уже потом продать недвижимость, в которой он сейчас проживает. Для заключения альтернативной сделки все стороны должны подписать документы в один день, а продавец квартиры должен согласиться дождаться, пока ему переведут деньги
- Указ о продаже с последующим выкупом. Этот вариант облегчает подписание договора, так как изначально продается квартира с несовершеннолетним, а затем родители могут искать для него другой вариант квартиры. В некоторых регионах органы опеки и попечительства отказывают в выдаче решения в таком формате.
Также возможно перечисление денег за квартиру на личный счет ребенка. У органов опеки и попечительства будет не более 30 дней на выдачу разрешений. Если органы опеки и попечительства не одобрили продажу квартиры, сделка признается недействительной (п. 2 ст. 19, п. 1 ст. 21 Федерального закона «О наблюдении и опеке»).
Риски неплатежа для продавца
Рассмотрим, например, какие риски есть у продавца квартиры в пользу несовершеннолетнего:
Долго не мог продать квартиру. Но наконец нашелся покупатель. Родители покупают для несовершеннолетнего ребенка, продавая его долю в другой квартире. Сделку хотят нотариально заверить, так как у них есть распоряжение из органов опеки. Но сначала я должен подписать договор купли-продажи, и только потом они продадут долю ребенка. В противном случае нотариус не дает права продать им свою квартиру и рассчитаться со мной. Они не мошенники?
Нет, это не мошенники. Только что получили предписание органов опеки на одновременное заключение двух сделок: на одновременную продажу квартиры с долей ребенка и покупку взамен другой квартиры. А так как продается доля в квартире, участие нотариуса обязательно.
Продавец квартиры для несовершеннолетнего в этом примере сильно рискует. Ведь деньги за квартиру он получит последним. Риски можно снизить, оформив ипотеку на квартиру в пользу продавца до полного погашения сделки покупателем. Отметка о залоге будет отображаться в ЕГРН до тех пор, пока семья не продаст квартиру и не переведет средства продавцу.
Но следует учитывать, что органы опеки и попечительства выдают разрешение на конкретную сделку, поэтому самостоятельно изменять ее условия не допускается. Если в результате сделка развалится, вам придется получить новое разрешение.
Все возможные риски продавца квартиры, связанные с неуплатой по договору купли-продажи, и способы их минимизации, мы подробно описали в статье «Памятка продавцу квартиры – 2021. В чем заключается риск продавец недвижимости и как обезопасить себя от неуплаты по договору».