Зачем вносить изменения в ЕГРН?
В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик недвижимости. «Например, в связи с переносом, выносом и возведением новых стеновых перегородок может измениться общая площадь квартиры — как в большую, так и в меньшую сторону. Если общая площадь квартиры увеличится, увеличится ее кадастровая и рыночная стоимость и, соответственно, налог на недвижимость. Такая перепланировка повлечет за собой изменение графической информации о помещении, содержащейся в ЕГРН (план помещения)», — пояснили в Росреестре.
Выписка из ЕГРН содержит сведения об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, имеющих права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и подтверждает право собственности на недвижимое имущество. Он нужен, например, при продаже квартиры и получении наследства: если в реестре есть данные до перепланировки, противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади участка квартиру в договоре купли-продажи) и сведения в ЕГРН будут являться основанием для приостановления регистрационной деятельности.
Процедура
После завершения ремонтных работ владелец должен получить:
- Заключение органа, утвердившего проект;
- Акт приемочной комиссии о завершении перепланировки;
- Договор с кадастровым инженером;
- Технический план квартиры по результатам перепланировки.
После этого необходимо подать в Росреестр технический план с заявлением о внесении сведений в ЕГРН по результатам перепланировки, переустройства или реконструкции квартиры. Его может подать собственник квартиры или его представитель при наличии нотариально удостоверенной доверенности. Заявление и технический план могут быть представлены в Росреестр в бумажном виде при личном обращении (в само ведомство или через МФЦ), по почте, а также в электронном виде, например, через сайт Росреестра или портал госуслуг. Если заявителю в ближайшее время потребуется выписка из ЕГРН с новыми параметрами недвижимого имущества, это необходимо указать в заявлении – есть соответствующий пункт.
Росреестр в течение пяти рабочих дней (или семи рабочих дней, если подается через МФЦ) вносит в ЕГРН обновленные сведения об имуществе и при необходимости направляет собственнику выписку из реестра.
Если этот пункт не был отмечен изначально, собственник может затем самостоятельно получить выписку из ЕГРН с уточненными данными о жилом помещении. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестр», на портале госуслуг, а также в офисах МФЦ.
Риски покупателя
Сведения о перепланировке обязательно должны быть внесены в выписку из ЕГРН, иначе сложностей с продажей недвижимости, дарением, наследованием не избежать, поясняет Артем Баранов, юрист, руководитель юридической компании Достижение. «Приобретая квартиру с незаконной перепланировкой, покупатель принимает на себя все риски, связанные с дальнейшими требованиями по приведению квартиры в первоначальное состояние. А это, как вы понимаете, очень затратный и не всегда физически осуществимый процесс», — подчеркивает Баранов. Поэтому, как правило, информация о перепланировках тщательно проверяется перед сделкой. Неузаконенная и недокументированная перепланировка, скорее всего, станет поводом для отказа от сделки или, по крайней мере, для пересмотра стоимости.
Юрист дает потенциальным покупателям несколько практических советов:
- Квартиру с незаконной перепланировкой следует покупать только со значительной скидкой;
- Есть смысл в договоре прописать ответственность продавца за наступление последствий в будущем из-за незаконной перепланировки;
- Если перепланировка законна, важно сверить фактическое состояние квартиры с зарегистрированным техническим планом, чтобы убедиться в актуальности сведений в ЕГРН.
Но вообще с такой покупкой лучше не связываться, — говорит Артем Баранов. И в любом случае покупателю следует тщательно взвесить все «за» и «против» и заранее убедиться, что финансовая выгода от сделки покрывает в том числе расходы на обратную перепланировку.