Что такое аварийный дом
Аварийным считается здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стены, фундаменты) относятся к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу жизни жильцов. В этом принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то рухнуть.
Современное российское законодательство не дает определения, что такое ветхое жилье. Однако эта концепция применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома, в отличие от аварийных, юридически не представляют угрозы для безопасности граждан. А это значит, что их не снесут. Собственники ветхого жилья не могут получить никакой компенсации, но когда дом переходит в категорию аварийного и идет под снос, они могут рассчитывать на компенсацию. Вот где ст. 32 Жилищного кодекса.
Что могут получить жители снесенных аварийных домов?
В случае признания дома аварийным и включения в региональную программу переселения граждан из аварийного жилого фонда жильцы имеют право на предоставление квартир в черте своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы законом также предусмотрена возможность получения арендаторами денежной компенсации за утраченное помещение. Это возможно в случае отказа от предложенного жилья.
«Региональные власти также имеют право дополнительно поддерживать людей, которые на дату признания многоквартирного дома аварийным не имеют другого жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут быть субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на уплату процентов в случае привлечения заемных средств для приобретения такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.
В случае, если аварийный дом не включен в областную целевую программу по расселению из аварийного жилого фонда, собственники могут рассчитывать только на выплату денежной компенсации.
Купил квартиру в аварийном доме - новое жилье не получишь
Ранее некоторые покупатели приобретали квартиры или комнаты в аварийных домах со значительной скидкой. Это было сделано для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем и получить новый дом. Однако изменения в ст. 32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.
Граждане, которые приобрели жилье после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен признанного аварийным по программе перенаселения, отмечает Никита Кузьмин.
При этом граждане имеют право на выплату денежной компенсации за утраченное жилое помещение. При этом размер компенсации не может превышать сумму, указанную в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют лишь те собственники, которым досталось в наследство жилье в аварийном доме.
Когда нельзя продать или купить квартиру в аварийном доме под снос
Есть несколько ситуаций, при которых совершить сделку купли-продажи в доме, который может быть снесен, не получится:
- Если покупатель имеет материнский капитал и хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае предстоящая сделка не будет одобрена Пенсионным фондом. Причина в том, что средства по сертификату нельзя тратить на ветхое и ветхое жилье;
- Если покупатель хочет приобрести квартиру в ипотеку. Ни один банк не выдаст его на покупку жилья в доме под снос;
- Если человек приобретает квартиру для ребенка, одновременно продавая свое жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего;
- При наличии решения суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
- Если собственник заключил договор о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.
Если вы купили квартиру, не зная, что дом аварийный
Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после совершения сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания он не имеет права на новое жилье. Юрист Василий Сосновский отмечает, что купля-продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю, что жилье находится в аварийном состоянии и комиссией принято решение о признании дома нежилым.
«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавец должен будет вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит право собственности на проданное имущество», — говорит эксперт.