Что свидетельствует судебная практика по ипотеке?
Судебная практика показывает, что большинство исков по договору ипотеки направлено на взыскание долга по кредиту или взыскание самого заложенного недвижимого имущества. Однако такие требования со стороны залогодержателей или банков позволяют заемщикам-должникам, в свою очередь, предъявить встречный иск о признании договора ипотеки недействительным. Основанием для встречного заявления является несоответствие всех существенных условий договора ипотеки или несоответствие договора залога недвижимого имущества законодательству.
При этом суд, чаще всего, отказывает в признании договора ипотеки заемщика незаключенным или недействительным, поскольку должник, как правило, оперирует такими доводами, которые суд не признает нарушениями законодательства. Из всего этого следует, что при заключении договора ипотеки заемщик должен трезво взвесить все за и против, четко оценить свои возможности, просчитать все возможные риски и ответственность, которые могут возникнуть в случае неисполнения обязательств по данному договору.
Однако судебная практика по договору ипотеки включает и другие дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимого имущества:
- Дела о взыскании задолженности перед банком и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество
- Оспаривание договора ипотеки
- Изменение условий договора об ипотеке в связи с разделом предмета залога
- Споры о прекращении ипотечных кредитов, которые вызваны исполнением обеспеченного залогом обязательства и др.
Как правило, к несчастью для заемщиков, суд оказывается на стороне кредитной организации. Поэтому должнику лучше обратиться за помощью в судебном разбирательстве к квалифицированному специалисту – юристу или адвокату.
Когда банк пойдет в суд?
Обращение кредитной организации в суд последует после того, как банк обнаружит обстоятельства, позволяющие ему забрать заложенное жилье в соответствии с законом. Однако в первую очередь кредиторы попытаются решить все мирным путем, предоставив отсрочки по платежам. Финансовое учреждение обратится в суд только после того, как письменно потребует от заемщика вернуть долг, а должник, в свою очередь, не сможет выполнить это требование.
После того, как зафиксирован факт отказа заемщика возвращать долг, юристы банка подают иск о расторжении договора ипотеки и взыскании долга с заемщика. В этой апелляции будут изложены все детали и обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд. Кредитная организация укажет в иске, что банк заключил кредитный договор с заемщиком, согласно которому предоставил ему определенную денежную сумму, предназначенную для приобретения жилой недвижимости.
Далее следует подробное описание условий данного договора, а также суммы кредита, процентной ставки, срока кредита и даты ежемесячных платежей. Кроме того, в заявлении будет обращено внимание суда на то, что недвижимость, перешедшая в собственность заемщика, выступала залогом и юридически принадлежит банку. Юристы также укажут, что банк выполнил свои обязательства перед клиентом в полном объеме, перечислив вышеуказанные средства заемщику.
Далее кредитор предоставит доказательства, свидетельствующие о том, что заемщик не выполнил свои обязательства по договору. В результате его бездействия будет указана общая сумма долга в виде просроченного основного долга, а также начисленных процентов и неуплаченных пеней или пени. Кроме того, иск может также включать возмещение государственной пошлины за принятие иска к рассмотрению и иных судебных издержек банка.
Судебный процесс по военной ипотеке
Как и любой другой вид кредитования, военная ипотека не обходится без судебных разбирательств. Подавляющее большинство судебных исков, связанных с военным кредитованием, вызвано неправильным применением закона должностными лицами. Однако некоторые споры все же связаны с правовой неподготовленностью самих военнослужащих – участников НИС. Поэтому у многих из них возникают проблемы с оформлением и подачей документов, нарушением сроков постановки военнослужащего на учет и снятия с очереди на получение жилья.
А это, в свою очередь, влечет за собой многочисленные судебные разбирательства, которых можно было бы избежать, если бы обе стороны (должностные лица и военнослужащие) уделили время изучению закона, а также проконсультировались с грамотным специалистом. Большинство споров по военной ипотеке связано с предоставлением военного жилья, но поднимаются и другие вопросы:
- Признание военнослужащих нуждающимися в улучшении жилищных условий
- Нормы предоставленияжилья
- Законность исключения из списков военнослужащих, нуждающихся в жилье
- Приватизация жилой недвижимости военнослужащими через суд
- Раздел недвижимости, приобретенной по военной ипотеке в связи с разводом.
Судебная практика по НИШ показывает, что, в отличие от обычной ипотеки, споры по военным жилищным кредитам обычно решаются в пользу военнослужащих. По мнению Верховного суда, военное жильё является основой социального обеспечения, а понятия «бомж» и «офицер» несовместимы. Суд на стороне должностного лица, если время регистрации в ЕГРЮЛ пропущено не по его вине.
При этом вся причитающаяся военнослужащему сумма зачисляется на его сберегательный счет, а время отсчитывается с момента возникновения оснований для включения в список военнослужащих, нуждающихся в жилье. Иногда бывает, что нарушаются нормы предоставления жилплощади военнослужащим: когда выдается квартира меньшей площади, чем положено офицеру. Такие вопросы также решаются в пользу военных. Если квадратные метры выдаются сверх меры, то военнослужащие по закону обязаны заплатить за них или дождаться другого жилья, подходящего по площади.
По закону реализация военнослужащими своего права на жилую недвижимость никак не связана с принадлежностью жилого помещения к государственному жилищному фонду. То есть военнослужащий, проживающий в служебной квартире, не имеющий права ее приватизировать, не может быть уволен со службы до тех пор, пока ему не будет предоставлено иное жилое имущество. При этом суд не учитывает, кто допустил ошибку на этапе оформления документов. Этот факт никак не должен повлиять на судьбу военнослужащего и его семьи.
В заключение данной статьи стоит отметить, что судебная практика по ипотечному кредитованию является весьма сложным и длительным процессом, который нередко сопровождается кассационными, апелляционными, а в ряде случаев и обращениями в Конституционный и Верховный суды. Исход дела будет зависеть исключительно от мастерства юристов и юристов, представляющих интересы банка и заемщика.