Предложение расторгнуть договор
- При неуплате нанимателем арендной платы за жилое помещение в течение шести месяцев (если более длительный срок не установлен договором), а при краткосрочной аренде - при неуплате нанимателем арендной платы более двух раз по истечении срока оплаты, установленного договором. При этом, если арендатор уплатил вознаграждение в меньшем размере, чем установленный договором, расторжение договора на основании неуплаты вознаграждения невозможно;
- Наниматель или иные граждане, за действия которых он несет ответственность, разрушили или испортили жилое помещение;
- Арендатор использует помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;
- Работодатель нарушил иные существенные условия договора.
Инициатива владельца
Однако стоит обратить внимание на один важный нюанс. Выше мы уже говорили, что есть только два способа расторгнуть договор досрочно – либо по соглашению сторон, либо по решению суда. То есть арендатор и арендодатель, проще говоря, могут в письменной форме предложить друг другу расторгнуть договор не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения. Если контрагент соглашается, то договор расторгается.
Аренда жилья давно стала простым и популярным способом решения жилищных проблем. Эта сделка выгодна обеим сторонам. Однако со временем ситуация может измениться: арендатору больше не нужно снимать жилье, его больше не устраивают условия аренды или расположение квартиры. Наймодателя уже не устраивает арендатор, нет возможности сдать помещение в аренду или он вообще собирается продавать жилье. Необходимо расторгнуть договор аренды. Хорошо, если обе стороны согласны на это. Но что делать, если одна из сторон хочет досрочно расторгнуть договор, а другой это не нравится?
Расторжение договора по инициативе работодателя
Если срок не указан в договоре, и жильцы не нарушают его условия, выселить их сложно. Собственник, который хочет освободить квартиру, должен будет попросить арендатора расторгнуть договор в письменной форме. В случае отказа или игнорирования запроса арендодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако вполне вероятно, что ему придется выплатить квартиросъемщикам финансовую компенсацию или оказать помощь в поиске другого жилья.
Расторжение договора по инициативе арендодателя
Если собственник недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и объявить незаконным проживание посторонних лиц в квартире. В этом случае жильцы покинут квартиру, но взыскать с них задолженность по квартплате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Вам нужно будет предоставить доказательства того, что устные договоренности об оплате определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу нанесли бывшие жильцы, будет практически невозможно.
Письменный договор аренды, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия в случае изменения жизненных обстоятельств и необходимости изменения условий сделки или ее досрочного расторжения. расписание.
Однако в этом обстоятельстве есть неоспоримое преимущество, поскольку расторжение таких сделок происходит строго по правилам, регламентированным нормативными правовыми актами жилищного законодательства РФ:
Процедура прекращения
Что касается снятия ограничения, то этот процесс происходит так же – путем подачи заявления в регистрирующий орган вместе с соглашением о расторжении договора и актом приема-передачи. К тому же процедура особо не отличается от обычной.
Прекращение использования сопровождается снятием с учета. Если выселение осуществлялось через суд, то выписка допускается и по решению суда. При условии, что в семье работодателей проживают маленькие дети или подростки, потребуется привлечение органов опеки и попечительства.
- Государственная структура или администрация населенного пункта, которая является собственником имущества и выступает в роли арендодателя.
- Лицо, семья или другая группа лиц, выступающих в качестве работодателя.
Регистрация коммерческого арендного жилья
Получатели помещения в этом случае имеют приоритет. С их стороны разрешается покидать место жительства по своему усмотрению, с предварительным предупреждением собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения договора.
Здесь завершение несколько проще. По сути, основным условием является предварительное уведомление второй стороны о расторжении договора аренды. Еще проще дело обстоит, когда между работодателем и владельцем сложились хорошие неформальные отношения – достаточно устной договоренности или даже телефонного звонка.
Социальное жилье предоставляется государством или муниципалитетом. Как правило, данный вид сделки осуществляется для:
Соглашение
Акт сдачи помещения необходим при возникновении споров о сохранности имущества, а также может быть доказательством исполнения обязательств сторон. В акте должно быть указано об отсутствии претензий со стороны арендодателя к арендатору, а также факт передачи ключей собственнику помещения.
Под термином «договор найма» понимается соответствующий, составленный гражданско-правовой акт, имеющий законные основания. Подписывается двумя участниками - сторонами, где одна обязана уплатить другой определенную заранее оговоренную плату наличными или безналичными в качестве оплаты за услугу.
Основная информация
При любых негативных обстоятельствах арендодатель или арендатор может обратиться в судебные органы. Окончательное решение судьи должно быть вынесено в сроки, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Судебные разбирательства
Что касается конкретно арендодателя, то он лично может инициировать прекращение действия документа в судебном порядке. Основаниями для таких требований будет несоблюдение нанимателем пунктов, указанных в договоре относительно платы за жилое помещение.
- Если после вступления договора в силу собственник не предоставил арендатору мебель и технику, наличие которых прописано в заключенном договоре.
- Если квартира не соответствует критериям, указанным в договоре.
- Если арендодатель мешает нормальному проживанию арендаторов.
- Если арендодатель скрыл наличие в квартире существенных недостатков, которые могли бы помешать нормальному проживанию жильцов.
- Если жилье приобрело статус аварийного и стало непригодным для проживания.
Если стороны не могут расторгнуть соглашение обоюдно, то в этом случае необходимо обращаться в суд. Судебного разбирательства можно избежать, если одна из сторон уведомит другую за три месяца до прекращения трудовых отношений.
Требуется ли регистрация?
Если квартира сдавалась по договору социального найма, то тут есть особый нюанс. Некоторые слои населения не подлежат выселению из служебной квартиры, что регулируется статьей 103 Жилищного кодекса РФ. Это включает:
- Указание участников (ФИО, паспортные данные, документы, подтверждающие право собственности, в случае юридического лица - регистрационные данные, наименование).
- Предмет договора (ст. 432 ГК РФ) (характеристика помещения, адрес местонахождения).
- Срок, на который заключается ДТК.
- Размер и способ оплаты.
- Права и обязанности сторон.
Заключение договора
При заключении договора стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодателем), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое лицо, физическое лицо, муниципальный орган).
Предмет
Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ выплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время платежа не указано, деньги должны выплачиваться ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Законодательством запрещено изменять размер вознаграждения в одностороннем порядке.
- Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ);
- В иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством (например, самовольная реконструкция и (или) перепланировка жилья нанимателем и его отказ от восстановления жилья в прежнее состояние в установленный срок (ст. 86 - 87 ЖК РФ)).
В случае прекращения договора найма жилого помещения или истечения срока его действия осуществляется государственная регистрация прекращения договора аренды. Может быть осуществлена по заявлению в Росреестр одной из сторон договора также в течение 5 дней.
Внимание! Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение по договору аренды - в этом случае должен быть заключен договор аренды или иной договор (статья 671 ГК РФ).
Если арендатор, заключивший договор коммерческой аренды на срок более 90 дней, не зарегистрировался по месту пребывания, то арендодатель обязан уведомить об этом орган регистрации по месту жительства гражданина без регистрации в течение 3 рабочих дней после регистрации. истечение 90-дневного срока. 4 ст.3, ч.1 ст.5 Закона № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» - Закон № 5242-1) .
Следует иметь в виду, что арендодатель зачастую не вправе немедленно выселить нанимателя после наступления этих причин. Просьбе о расторжении договора, как правило, должно предшествовать предупреждение о необходимости устранения нарушений, например, о приведении жилья в порядок или погашении долгов по коммунальным услугам.
В договоре может быть предусмотрено право невозврата арендодателем суммы задатка в случае досрочного отказа арендатора от найма. При подписании договора потенциальному арендатору лучше настоять на исключении этого пункта, иначе арендодатель законно не вернет задаток просто по факту досрочного расторжения.
Когда можно расторгнуть договор аренды?
- Отсутствие оплаты за жилое помещение - по долгосрочному договору 6 месяцев подряд (если в нем не оговорен иной срок просрочки), по краткосрочному договору - более 2-х раз по истечении установленного договором срока оплаты .