Продажа подаренной квартиры

Можно ли продать подаренную квартиру?

Никаких ограничений на продажу, связанных с тем, что жилье было передано в дар продавцу, законом не установлено. Есть и другие ограничения, например, если квартира находится в долевой собственности или если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный. А вот в плане оснований для приобретения запретов нет.

Закону все равно, как продавец получил квартиру: купил, подарил, приватизировал или получил в наследство. С момента государственной регистрации лица в качестве собственника жилого помещения к нему переходят все права собственника, в том числе право свободного распоряжения своим имуществом.

На что обратить внимание перед продажей

Вот что нужно учитывать перед продажей подаренной квартиры:

• Срок владения. Это зависит от налога.
• Есть ли в договоре пункты о постоянном проживании дарителя в квартире.
• Квартира дарилась целиком или в долях (например, отец отдавал квартиру пополам сыну и дочери).
• Есть ли несовершеннолетние или недееспособные владельцы.

Дополнительно перед продажей квартира всегда оценивается покупателем на предмет юридической чистоты. Есть ли на ней обременения или аресты, все ли в порядке с перепланировкой и нет ли претензий со стороны третьих лиц. Но такая проверка не зависит от того, получил ли продавец имущество в дар или иным путем.

Если квартиру подарили родители или близкие родственники

Личность дарителя при продаже квартиры после дарения не имеет значения. Покупателю все равно, кто был донором для продавца - близкий или дальний родственник, а может, они и вовсе не были родственниками. Для продавца этот факт важен при расчете срока владения подаренной квартирой, чтобы не платить налог.

Донор постоянно проживает в квартире

Бывает, что договор дарения предусматривает право постоянного проживания дарителя в квартире. Это право не прекращается, если подаренная квартира впоследствии будет продана. Другими словами, покупатель получит недвижимость вместе с арендатором.

Продать такую ​​квартиру сложно, ведь не каждый покупатель согласится жить на одной территории с незнакомцем.

Следует отметить, что правомерность такого условия при дарении сама по себе весьма сомнительна. Мы в РЕНОВАР.РУ считаем, что предусмотреть в договоре дарения право пожизненного проживания дарителя невозможно, поскольку это противоречит ст. 572 ГК РФ. А это значит, что такого постоянного жильца новый собственник может выселить через суд после продажи.

Но в некоторых регионах Росреестр и суды лояльно относятся к таким условиям и считают их вполне законными.

Квартира получена в подарок по акции

Долю в квартире после дарения тоже можно продать, но при этом придется соблюдать преимущественное право покупки этой доли, которое отдается другому совладельцу.

Например, если родители подарили сыну и дочери квартиру пополам, то порядок продажи сыном своей доли будет следующим:

• Сначала предложите сестре выкупить долю по определенной цене;
• Если она согласится, продайте ей долю;
• Если он не согласен или игнорирует предложение, продать долю любому другому лицу.

Кстати, при продаже доли в квартире после дарения нужно обратиться к нотариусу для составления договора. Простой письменный договор не подойдет.

В остальном ограничений, связанных с дарением при продаже доли в квартире, нет.

Недвижимость, подаренная ребенку

Перед продажей квартиры ребенка (до 18 лет) необходимо получить разрешение органов опеки. Это обязательно после пожертвования, после купли-продажи и вообще после любой сделки. Опека позволит продать подаренную квартиру, если ребенку будет предоставлено альтернативное жилье в собственности.

Эти же правила распространяются на опекунов нетрудоспособных граждан.

Напомним, продать квартиру после дарения, принадлежащую ребенку или недееспособному, можно только через нотариуса. Он проверит законность сделки и снизит риск ее оспаривания в будущем.

Кто может продать подаренную квартиру

Личность покупателя значения не имеет. Продать квартиру можно после дарения любому человеку - родственнику (близкому или дальнему), знакомому или вообще незнакомому человеку. То, что квартира была получена в подарок, не влияет на возможность ее продажи конкретному покупателю.

Сколько времени занимает продажа квартиры после дарения?

Один из важнейших вопросов, ведь от него зависит необходимость уплаты налога в бюджет. Чтобы вообще не платить налог, после дарения и перед продажей нужно выждать определенный срок:

• 3 года, если квартиру подарил близкий родственник;
• 5 лет, если вы получили жилье в дар от лица, не входящего в круг близких родственников.

Если срок давности владения квартирой меньше, придется заплатить 13% от суммы продажи. Подробнее о расчете налога после продажи безвозмездной квартиры мы писали ниже.

Кроме налогового вопроса, срок владения квартирой после дарения ни на что не влияет. Продать ее можно даже в день, когда одаряемый был зарегистрирован в качестве собственника.

Порядок реализации квартиры, полученной по договору дарения

Квартиры, полученные в дар, продаются, как и любые другие. Алгоритм действий следующий:

1. Соберите документы на квартиру, подтверждающие юридическую чистоту недвижимости.
2. Согласовать условия продажи с покупателем и составить договор.
3. Зарегистрируйте куплю-продажу в Росреестре.
4. Оплата в полном объеме согласно договору.

Если квартира продается в ипотеку, то добавляются этапы, связанные с получением кредита – это делает покупатель. Банки не запрещают своим клиентам покупать квартиры, полученные продавцами по договору дарения.

Документы и договор

Для продажи квартиры после дарения потребуется пакет документов:

• Паспорта продавца и покупателя - предъявляются в МФЦ при регистрации и нужны для оформления договора;
• Выписка из ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 30 дней), свидетельство о праве собственности (при наличии);
• Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей за регистрацию в Росреестре;
• Пожертвование на квартиру;
• Справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
• Свидетельство о регистрации;
• Технический паспорт (проверьте планировку квартиры);
• Другие соответствующие документы.

Договор купли-продажи квартиры и передаточный акт можно скачать бесплатно здесь.

Согласие супруга на продажу

По закону квартира после дарения считается личной собственностью супруга, которому она была подарена. Даже когда муж и жена прожили в браке 10 лет, если родители жены подарили ей квартиру, жилье считается ее лично. Муж не имеет прав на такое имущество.

В связи с этим нотариальное согласие супруга на продажу квартиры после дарения не требуется.

Регистрация недвижимости в Росреестре

После подписания договора переход прав на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре, иначе сделка не вступит в силу. Для этого вам необходимо обратиться в любой МФЦ лично ко всем участникам продажи и подать документы согласно списку выше. Сотрудник оформит заявление, которое нужно будет проверить и подписать, после чего дело отправляется на исполнение в Росреестр.

Регистратор проверяет законность сделки, регистрирует нового собственника в базе данных ЕГРН и возвращает заявителям договоры с регистрационными штампами, выдает новую выписку из ЕГРЮЛ. После этого продажа считается завершенной.

Государственная пошлина и другие расходы

Продажа квартиры после дарения – самый дешевый способ сделать это самостоятельно – собрать все документы, составить простой письменный договор по образцу, подать документы на регистрацию и получить оплату наличными, не обращаясь в банк. Тогда расходы составят 2000 рублей на оплату госпошлины.

Для обеспечения продажи вы можете обратиться за помощью к специалистам рынка недвижимости:

• Нотариусы заверяют договоры купли-продажи и анализируют сделку за 0,5% от стоимости квартиры;
• Стоимость риэлторских услуг варьируется от сложности продажи;
• Юристы помогут составить договор и привести документы на квартиру в порядок;
• Бухгалтер поможет вам составить 3-НДФЛ для уплаты налога с продаж.

Если вы не уверены в своих силах, предлагаем воспользоваться помощью нашего юриста – онлайн в чате или по телефону. Специалист оценит сложность вашей сделки и даст практические рекомендации.

Налоги при продаже подаренного имущества

Напомним, что для того, чтобы не платить налог государству, перед продажей квартиры, полученной в дар, нужно выждать 3 года (если это был подарок от близкого родственника) или 5 лет (если это был не близкий родственник) . Тогда вам не нужно ни подавать декларацию, ни платить налог.

Если не получилось, то продавец вынужден заполнить декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% налог на прибыль. Выручка от продаж определяется двумя способами, в зависимости от того, какой показатель выше:

• Либо это 70% от кадастровой стоимости, указанной в выписке из ЕГРН;
• Или цена указанная в договоре.

Вы можете уменьшить налог с продаж следующим образом:

• Из дохода вычесть 1 миллион рублей стандартного вычета и рассчитать 13% от разницы;
• Если продавец уже заплатил налог 13% при дарении, то доход, который он указал в 3-НДФЛ после дарения, может быть вычтен из дохода от продажи.

Ниже приведены примеры расчетов после продажи.

Считаем налог при продаже квартиры после дарения

Пример 1.

Квартиру Сидорчуку в 2018 году подарила его мать. Налог после дарения он не платил, так как дарение исходило от близкого родственника. В 2020 году он продал квартиру за 2 000 000 рублей и теперь вынужден платить НДФЛ, так как еще не прошло 3 года. Кадастровая стоимость квартиры 1 800 000 рублей, 70% от нее 1 260 000 рублей, поэтому в качестве дохода берем цену договора - 2 млн рублей (она больше).

Он может уменьшить доход на 1 000 000 рублей стандартного вычета. Расчет налога будет следующим: (2 млн - 1 млн) * 0,13 = 130 000 руб.

Пример 2.

Тетя подарила Викторовой квартиру в 2017 году. Поскольку тетя и племянница не являются близкими родственниками, срок освобождения от налогов составляет 5 лет. Кроме того, Викторовой пришлось заплатить НДФЛ после дарения, который исчислялся от кадастровой стоимости в 2 600 000 рублей и составил 338 000 рублей.

Викторова продала квартиру в 2020 году до истечения пятилетнего срока и снова должна заплатить НДФЛ в бюджет. Цена продажи в ДКП 3 000 000 рублей, что намного больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому в качестве дохода берем 3 млн рублей.

Поскольку Викторова уже уплатила НДФЛ после дарения квартиры, из дохода от продажи можно вычесть тот доход от дарения, который она указала ранее в декларации. Расчет налога будет следующим: (3 000 000 - 2 600 000) * 0,13 = 52 000 руб.

Риск отмены пожертвования

В некоторых случаях даритель может отменить подарок, что нарушит продажу:

• Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких;
• Если одаряемый использует квартиру таким образом, что такое использование рано или поздно приведет к разрушению жилья.

Срок давности по таким делам составляет 3 года с момента государственной регистрации дарения в Росреестре.

Результаты и выводы

Итак, вот что нужно помнить о продаже безвозмездной квартиры:

• Никаких ограничений на продажу, связанных с тем, что жилье было передано в дар продавцу, законом не установлено. С момента государственной регистрации лица в качестве собственника жилого помещения к нему переходят все права собственника, в том числе право свободного распоряжения своим имуществом.
• Личность дарителя при продаже квартиры после дарения не имеет значения. Покупателю все равно, кто был донором для продавца. Для продавца этот факт важен при расчете срока владения подаренной квартирой, чтобы не платить налог.
• Чтобы не платить налог с продажи подаренной квартиры, нужно выждать 3 или 5 лет истечения срока давности. Кроме налогового вопроса, срок владения квартирой после дарения ни на что не влияет.
• Если даритель живет в подаренной квартире, продать ее будет сложно, потому что дарителя придется выселять через суд.
• Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры после дарения не требуется.
• После подписания договора куплю-продажу необходимо зарегистрировать в Росреестре, иначе сделка не вступит в силу.

Для читателей, у которых остались вопросы по продаже или нужна личная консультация, у нас есть юрист. Вы можете задать вопрос по телефону или онлайн-чату. Специалист по связи!

Будем признательны за оценку статьи.

©Реновар Недвижимость. Автор: адвокат Ксения Пальцева