Как, кто и на основании чего признает дом аварийным?
Для того чтобы дом был признан аварийным, он должен соответствовать ряду условий, определенных в действующем законодательстве:
- В процессе эксплуатации конкретного многоквартирного дома произошли не подлежащие ремонту конструктивные разрушения, в результате чего жители этого дома находятся в серьезной опасности (классический пример – обрушение части несущей наружной стены в результате взрыва бытового газа в одной из квартир);
- Выявление физического износа здания (в том числе по достижении определенного возраста), делающего дом полностью непригодным для использования в связи с невозможностью его восстановления;
- Изменение в процессе эксплуатации дома его микроклимата, приведшее к возникновению угрозы для жизни и здоровья жителей такого дома.
Выявление одного из перечисленных факторов или всех сразу осуществляется комиссией по муниципальному имуществу на основании обследования конкретного дома.
Такая проверка, часто с назначением соответствующей технической экспертизы, может проводиться либо по требованию собственников помещений в конкретном жилом доме (даже если фактическое состояние дома видно невооруженным глазом), либо по решению уполномоченного органа в сфере имущественных отношений муниципального образования или субъекта.
В срок не более тридцати дней со дня поступления в комиссию заявления о проведении обследования конкретного дома она должна провести весь комплекс мероприятий, направленных на установление фактического состояния дома и подготовить акт. отчет об исследовании с последующим предоставлением полученных сведений уполномоченным органам для принятия решения о признании дома аварийным или об отказе в этом.
Признание дома аварийным может осуществляться в соответствии с рядом нормативных актов, принятых на федеральном уровне:
- Жилищный кодекс (в контексте рассмотрения вопросов правомерной эксплуатации конкретного жилого помещения, а также в контексте защиты интересов жителей многоквартирных домов);
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (как основной документ, регламентирующий порядок признания того или иного дома аварийным с последующим определением его «судьбы» - под снос или реконструкцию).
Права жителей аварийного дома
Есть два пути развития дальнейших событий в аварийном доме - его можно снести, или, если целесообразнее, реконструировать путем капитального ремонта - жильцы такого дома будут заинтересованы в своих правах на принадлежащие им квартиры. .
К правам распоряжения жилой площадью, находящейся в аварийных домах, относятся:
- Выселение из дома, признанного аварийным, путем получения от муниципалитета квартиры, соразмерной той, которая была изъята;
- Получение денежной компенсации за приобретение нового жилья не менее площади (если площадь соответствовала социальным нормам) или в соответствии с требованиями закона квартир, предоставленных взамен утраченных (если площадь была меньше установленных норм) ;
- Продажа своей жилплощади новому собственнику (ни один действующий в настоящее время на территории РФ нормативный акт не устанавливает прямого запрета на совершение сделок по купле-продаже квартир, расположенных в домах, признанных аварийными).
Правила продажи квартиры в аварийном доме
Жилищный кодекс признает за собственником жилого помещения, находящегося в аварийном доме, право реализации своего жилого помещения путем совершения сделки купли-продажи такого имущества. Однако для таких сделок есть ряд особенностей, которые следует учитывать:
- При совершении сделки покупатель должен быть уведомлен о том, что данная квартира находится в доме, признанном аварийным (информация о фактическом состоянии дома должна быть предоставлена не только в устной, но и письменной форме при составлении договора - информация указывается в разделе, характеризующем предмет сделки, а также в акте приема-передачи конкретного жилья);
- Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен быть готов к тому, что банк потребует увеличения размера страховой суммы от различных рисков, чтобы обезопасить себя от потери выданных по кредиту средств;
- Приобретение квартиры в ветхом доме с использованием сертификата на материнский капитал для полного или частичного погашения суммы покупки невозможно, так как это будет противоречить условиям программы поддержки семей со вторым и последующими детьми.
Процедура продажи
Несмотря на вышеперечисленные особенности сделки, ее основные этапы не будут отличаться от стандартной сделки, за исключением того, что она может быть расторгнута на любом этапе, как только администрация муниципального образования примет решение о расселении аварийного дома и выдаст соответствующее решение.
Кроме того, информация о наличии квартиры в доме, признанном аварийным, должна быть сформулирована продавцом еще на этапе подачи объявления, чтобы лицо, заинтересовавшееся таким объявлением, было готово к возможным трудностям с регистрацией. такой вариант как свойство.
В случае, если регистрация перехода права собственности на конкретную квартиру происходит одновременно со вступлением в силу решения администрации муниципального образования о расселении дома, признанного аварийным, сделка автоматически аннулируется, а переход право собственности будет считаться недействительным.
Если разница между регистрацией прав собственности и выдачей такого решения составляет не менее одного дня, переход прав будет считаться юридически завершенным.
Если, вопреки требованиям действующего законодательства, покупатель смог погасить часть суммы материнским капиталом или его часть, сделка будет автоматически признана недействительной, как только Пенсионный фонд узнает о факте подделки документов, а лицо, расплатившееся сертификатом или его частью, может быть привлечено к уголовной ответственности за мошенничество.
Однако если администрация муниципального образования, в котором находится дом, вынесла постановление о его расселении (то есть о принудительном изъятии квартир), сделка расторгается (если переход права собственности не закреплен юридически).
В случае мошеннических попыток совершения сделки с квартирой, расположенной в аварийном доме, лица, причастные к таким действиям, будут нести уголовную ответственность.