Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
При продаже недвижимости, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение органов опеки.
Самым простым и безопасным способом улучшения жилищных условий для нанимателей муниципального жилья является его приватизация и последующая продажа. Заявитель В.А.П. проживает в 3-х комнатной квартире общей площадью 66 кв.м. в условиях социальной занятости. Вместе с ним проживает его сестра В.И.П., 46 лет, с дочерью 22 лет. Квартира не приватизирована, комнаты изолированные. В.А.П. хочет приватизировать квартиру и оформила технический паспорт, но сестра не дает согласия на приватизацию и при этом не платит за квартиру.
Кто может заключить социальный контракт
Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.
Если объект настолько интересен покупателю, что он согласен на дополнительные усилия, связанные со снятием обременения, рекомендуется внимательно изучить и проанализировать юридическую историю квартиры. Кроме того, факт соблюдения законных прав отказников (например, путем выплаты им компенсации) должен быть четко зафиксирован в договоре купли-продажи квартиры.
Одно рассмотрение заявки местной администрацией занимает 2 месяца, не забываем о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ можно изготовить за 1 месяц. Также нужно помнить, что если квартира будет продана менее чем через 3 года после приватизации, НДФЛ придется заплатить продавцу.
В Российской Федерации отсутствуют нормы о праве члена семьи нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.
Договор социального найма: как получить квартиру от государства
Социальное арендное жилье предоставляется в порядке живой очереди. Люди из двух последних категорий и жители коммуналок могут претендовать на внеочередное получение – если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец или покупатель приватизируют квартиру. Желание продать квартиру, в которой проживает наниматель по договору социального найма, может возникнуть по разным причинам.
В СССР такой договор заключался с гражданином, когда он получал распоряжение о заселении в квартиру. Теперь такой договор заключается, если государство признало человека малоимущим и поставило его на учет нуждающимся в жилье.
Как можно разделить лицевые счета в муниципальной квартире с последующей приватизацией своей доли?
После процедуры приватизации и регистрации своих вновь возникших прав собственности в Росреестре собственник продает квартиру лицу, с которым заключил ПДКП.
Право распоряжения остается за собственником квартиры. Те же положения применяются к социальному жилью. Наниматель имеет право пользоваться и владеть жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается за муниципалитетом.
После процедуры приватизации и регистрации своих вновь возникших прав собственности в Росреестре собственник продает квартиру лицу, с которым заключил ПДКП.
Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по социальному контракту. По общему правилу этого делать нельзя - арендатор не является собственником, поэтому не имеет права распоряжаться имуществом, в том числе продавать его.
Консультацию по телефону и в чате проводят наши партнеры службы онлайн-консультаций «Правовед».
Единственный способ, кроме этих вариантов, это личное оформление приватизации с последующей обычной продажей. На вопрос, можно ли продать квартиру, находящуюся в государственной собственности, ответ будет - нельзя.
Чтобы воспользоваться этим способом, нужно убедиться, что эта квартира в принципе подходит для приватизации. Так как существует несколько видов жилья, которые не подлежат передаче в частную собственность.
В этот список входят следующие объекты:
- Квартиры, расположенные в военных городках;
- Социального жилья;
- Офисная квартира.
Предположим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Для признания семьи малообеспеченной им необходимо зарабатывать менее 32,61 тыс. руб. - прожиточный минимум по области составляет 12,085 тыс. руб. на взрослого трудоспособного - 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11 206 тыс. руб. для детей.
Самая простая схема, по которой можно продать квартиру без приватизации, выглядит следующим образом. Потенциальный покупатель с согласия всех арендаторов регистрируется у продавца. Официально данный вид сделки приравнивается к регистрации постороннего лица с целью проживания по трудовому договору.
Этот вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой вы проживаете, не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету.
В этом случае продавец регистрирует покупателя, получает от него деньги и одновременно выписывает себя. Но зачастую они вызывают подозрения у покупателей, выглядят условно легальными, что значительно снижает поток людей, готовых в них участвовать.
Квартира, в которой они проживают по договору социального найма, может быть оформлена в собственность – приватизирована.
Следовательно, все остальные квартиры, сдаваемые по социальному договору и находящиеся в обычных домах, могут быть переданы в собственность прописанным в них людям.
Что такое приватизация и зачем она нужна?
Жилищный фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан, и муниципального (казенного жилья). Понятно, что граждане могут совершать любые сделки со своим имуществом, и не все знают, можно ли продать неприватизированную квартиру. Есть несколько вариантов, позволяющих передать арендованное у государства жилье другому лицу за деньги.
Были случаи, когда отказникам удавалось восстановить право пользования жильем через суд. Судья вынес решение в пользу истца, даже несмотря на то, что он был снят с учета и зарегистрирован по новому месту жительства. Однако известны и другие примеры из судебной практики, когда суд отказывал в удовлетворении иска, мотивируя свое решение, например, наличием у заявительницы имущества.
Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит нанимателю. Он не может ею распоряжаться и совершать юридически значимые действия. Данная схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.
В этом случае продавец выписывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами его семьи. На покупателя переоформляется договор социального найма и лицевой счет, впоследствии он приватизирует квартиру самостоятельно.
Залог не может быть взят за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому в случае возникновения спорных ситуаций такой договор может быть признан недействительным. Но многие так и делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, потом найти покупателя и продать.
Со слов В.А.П. отсюда следует, что его отец ранее был ответственным арендатором, но после его смерти никто не был.
Продать муниципальную недвижимость можно тремя способами:
- Приватизация и последующая продажа.
- Регистрация покупателя.
- Обмен.
По договору социального найма малообеспеченные россияне могут снять квартиру у государства по цене в несколько раз ниже рыночной. А потом приватизировать. Но придется потратить время на сбор бумаг и стоять в очереди несколько лет.
Жилая площадь может быть продана только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В этом случае необходимо искать покупателя, и если покупатель найдется, необходимо подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении на приватизацию.
Каковы риски этих сделок и как их избежать?
Все члены семьи работодателя несут солидарную ответственность и обязаны своевременно оплачивать жилищно-коммунальные услуги (ст. 31, п. 5, ч. 3, ст. 67 ТК РФ, п. 3, ст. 682 ГК РФ). Российской Федерации).
Причин, по которым люди продают неприватизированное жилье, несколько:
- Я не хочу терять право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить от государства другое жилье уже не получится.
- Деньги нужны срочно, а времени и желания заниматься приватизацией нет.
- Хотелось бы приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.
Еще один вариант, который можно использовать при необходимости переезда в другой населенный пункт – обмен неприватизированных квартир. В этом случае контрагент по обмену ищется в том городе, где планируется переезд. Стороны договариваются и получают разрешение администрации, после чего заключают обмен квартир в обычном порядке.