Что говорит законодательство?
При разрешении споров, касающихся частной собственности, заинтересованные стороны исходят из норм гражданского права. В частности, ст. 288 ГК РФ наделяет собственника правом владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом по своему усмотрению в рамках действий, разрешенных законодательными актами.
Проблема владения и пользования общим имуществом
Приватизация, программа материнского капитала, наследство и другие жизненные ситуации дают основания для появления сразу нескольких собственников у одного объекта. Долевому разделу подлежат квартиры, жилые помещения, иные виды недвижимого имущества. Искусство. 244 ГК РФ. Собственниками долей являются члены семьи и лица, не имеющие между собой родственных связей (покупка доли, наследование, раздел имущества).
В условиях, когда 2 и более семьи вынуждены делить одно помещение, неизбежны вопросы и споры по реализации права пользования, определяемые в судебном порядке на основании ст. 247 ГК РФ.
Мирное сосуществование на площади менее 1 жилой комнаты практически невозможно, что вынуждает совладельцев решать вопрос дальнейшего проживания. Микродоли могут составлять 1/10 или 1/100 всей площади объекта, и неизбежны ситуации, когда использование жилой недвижимости влечет за собой нарушение прав других жильцов.
Основания для принудительного выкупа
Необходимость законодательной нормы, которая решала бы проблему принудительного выкупа сособственниками, привела к появлению в ГК ст. № 252 о разделе и распределении долей имущества, находящегося в долевой собственности.
Исходя из положений статьи, стороны должны руководствоваться следующим порядком:
- Долевая собственность делится между собственниками на основании добровольного соглашения.
- При желании получить выделенную долю совладелец вправе заявить о своих требованиях.
- При невозможности мирного соглашения и наличии неразрешимых споров о порядке и условиях выделения обращаются в суд с требованием о выделении доли из состава общего объекта.
Часто размер доли не позволяет сформировать права собственности на объем отдельного помещения, что вызывает нарушения прав пользования совладельцами. В таких ситуациях на основании п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ собственник, требующий отделения, получает соразмерную денежную компенсацию от других участников долевой собственности.
Порядок и порядок выкупа доли по решению суда
Хотя в процедуре не указано, что досудебный порядок урегулирования является обязательным, по мнению юристов, стоит предпринять шаги для достижения общего решения. Сделать это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий выкупа доли и дождаться письменного ответа. При отсутствии ответа в срок, установленный письмом, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.
Важный! Нормы ГПК РФ не содержат точного определения формы досудебного иска, однако стоит придерживаться общей структуры документа, фиксирующего факт предложения о проведении переговоров. с собственником в досудебном порядке. В письме должны быть указаны основные реквизиты сторон и данные о собственности, с предложением дать ответ в конкретные сроки.
Процедура
Этапы принудительного выкупа доли можно представить 5 основными шагами:
- Сбор доказательств, подготовка искового заявления и необходимой документации.
- Передача иска в районный суд по месту нахождения имущества с уплатой судебного сбора.
- Участие в собраниях с предоставлением исчерпывающих документальных подтверждений признаков незаинтересованности в доле и ее ничтожности.
- После вступления решения в законную силу организовать получение денежной компенсации с фиксацией факта перечисления суммы, определенной судом, собственнику доли.
- Подготовив подтверждающие документы на недвижимое имущество и решение суда, обратиться в Росреестр для внесения изменений в записи о переходе права на выкупаемую долю.
Сложность процедуры
На каждом этапе обращения взыскания возникают трудности, связанные со знанием и применением правовых норм.
При подготовке к подаче иска собирается внушительный пакет документации:
- Личные документы истца и правоустанавливающие документы на имущество;
- Справка о лицах, зарегистрированных по адресу спорного объекта;
- Техническая документация с характеристиками жилого помещения;
- Экспертное заключение с оценкой недвижимости;
- Платежный документ, подтверждающий уплату сбора (соотнесенный с ценой иска и положениями пункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ);
- Досудебное предложение истца и полученный ответ (при наличии);
- Дополнительные документы, которые помогут установить применимость положений ст. 252 ГК РФ.
При составлении претензии придерживаются общей структуры документа, с описанием ситуации, формулировкой требований и обоснованием со ссылками на законы.
Юридическая поддержка
В процессе подготовки к судебному разбирательству возникают 2 основные трудности:
- Определить полноту собранных документальных доказательств (акты отсутствия ответчика по адресу доли, накопившиеся неоплаченные квитанции, справки и доказательства нарушения прав других собственников).
- Подготовить исковое заявление в соответствии с нормами ГПК и ссылками на применимые нормы законодательства с учетом изложенных в иске обстоятельств.
Самостоятельно подготовить претензию невозможно, не имея соответствующего опыта и юридических знаний. Вам потребуется привлечь опытных юристов, специализирующихся на имущественных спорах. Грамотная формулировка и сильное обоснование повышают шансы на удовлетворение требований истца.
Процесс принудительного выкупа предполагает готовность к длительному периоду подготовки, проведения встреч и организации исполнения судебного приказа. На практике выкуп доли по решению суда происходит в течение 2-5 месяцев, в зависимости от подготовки сторон и их активности на собраниях. В условиях необходимости участия в заседаниях, сбора и подготовки документов для суда без помощи адвоката обойтись крайне сложно.
Позиция суда по выкупу акций
Собственник доли не всегда согласен с определением суммы компенсации, требуя большего. Гражданский кодекс позволяет суду распорядиться о выплате денежной суммы независимо от мнения собственника доли. Для реализации такого решения необходимо, чтобы размер доли признавался:
- Незначительный;
- Неразличимый;
- С небольшим интересом со стороны владельца.
В соответствии с п. 5 ст. 252 ГК РФ, после получения компенсации собственник передает долю другим участникам имущества и теряет право распоряжаться и пользоваться имуществом.
Важный! Поскольку законодательством не установлен размер части имущества, который позволил бы признать его ничтожным, суд исходит из общей площади квартиры и размера доли. Для санкционирования принудительного выкупа доли в жилом помещении суд должен убедиться в том, что размеры жилой площади ответчика не позволяют ему спокойно проживать на своей территории, не ставя в неловкое положение других жильцов.
Пример. 1/10 в квартире площадью 200 квадратных метров можно считать достаточной для организации совместного проживания семьи без ущемления прав собственников. При владении 1/10 в квартире площадью 30 квадратных метров собственник 1 доли объективно не сможет пользоваться ею, не причиняя неудобств другим жильцам.
Кроме размера доли суд учтет невозможность обособления части, отгораживания ее от остальной территории, прокладки там коммуникаций и организации отдельного входа. При возможности создания отдельного жилья за счет выкупа из общего имущества в праве обращения взыскания будет отказано.
При принятии решения важно будет определить значимость имущества для собственника доли. При наличии доказательств отсутствия значительного имущественного интереса со стороны собственника суд удовлетворит требования о принудительной выплате компенсации.
Признаками отсутствия интереса будут:
- Выявление прав на другое имущество или значительную долю в другом имуществе;
- Регистрация по другому адресу и/или месту жительства за пределами рассматриваемой доли;
- Уклонение от обязательств по содержанию, обслуживанию объекта недвижимости, в котором есть доля (выражается в отказе от оплаты коммунальных услуг, уклонении от материального вклада в поддержание оборудования и коммуникаций в надлежащем состоянии).
При соблюдении всех трех признаков суд склоняется на сторону истца, устанавливая размер выплаты. При несоблюдении хотя бы одного из признаков есть основания для оспаривания.
В разъяснениях Конституционного Суда Российской Федерации (Определение от 13.10.2009 № 1359-О-О) говорится о необходимости установления судом фактической заинтересованности собственника в использовании земельного участка, соответствующего доли в общем праве и пропорциональность интереса к неудобству, причиняемому другим.
Судебная практика и позиция Верховного Суда (определение № 5-В11-134 от 03.04.2012) показывает, что даже 1/3 часть трехкомнатной квартиры может считаться ничтожной, если жилье не использовалось собственником для жилое помещение, коммунальные платежи не оплачены. На основании недобросовестности, отсутствия признаков заинтересованности, иных обстоятельств суд вправе разрешить истцу принудительный выкуп.
При иных обстоятельствах, когда долей предусмотрено выделение изолированной комнаты и ответчик регулярно оплачивает коммунальные услуги, суд откажет в удовлетворении требований, предоставив сторонам право самостоятельно решить вопрос о выкупе.