Порядок заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа: пошаговая инструкция

Особенности аренды с правом выкупа

Физическое или юридическое лицо может арендовать земельный участок у государства или муниципалитета для:

• Индивидуальное жилищное строительство;
• Сельскохозяйственная деятельность;
• Для строительства социальных объектов, таких как школы или больницы.

Аренда земельного участка с последующим выкупом возможна двумя традиционными способами: через торги и без аукциона.

В первом случае администрация выставляет сайт на аукцион. Лица, желающие арендовать этот земельный участок, объявляются участниками. Выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Они подписывают с ним договор аренды.

Но вы можете получить объект без торгов. В этом случае необходимо выбрать свободный земельный участок и обратиться с соответствующим пакетом документов к арендодателю.

Потенциальный арендатор может арендовать без аукциона только тот земельный участок, который уже зарегистрирован в кадастре.

Порядок аренды земли с правом выкупа

Аренда с правом выкупа земельного участка возможна в отношении участков, находящихся на кадастровом учете. Именно поэтому, если объект не имеет общедоступной кадастровой карты, то потенциальный арендатор может за свой счет с разрешения администрации провести межевание и получить кадастровый паспорт. Только в этом случае договор аренды заключается без торгов.

Для того, чтобы забрать объект, не выставленный на торги, можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:

1. Находим подходящую землю. Также потребуется составить его схему.
2. При необходимости можно осмотреть объект. Но для получения разрешения необходимо обратиться к потенциальному арендодателю. Однако если земля находится в свободном доступе, и человек знает, где она находится, то можно просто осмотреть участок без разрешения.
3. Связываемся с потенциальным арендодателем, подаем заявку на предварительное согласование аренды.
4. Получаем решение от администрации и за свой счет проводим обследование участка, оформляем кадастровый паспорт.
5. Собираем документы. Какие документы вам нужны, вы можете узнать у потенциального арендодателя.
6. Делаем заявление. Как показывает практика, муниципалитет выдает форму, которую достаточно просто заполнить.
7. Заключаем договор. Обычно договор подготавливает администрация. Потенциальному арендатору остается ознакомиться с его положениями и, если все в порядке, подписать его.
8. Регистрируем сделку. Долгосрочная аренда предполагает осуществление регистрационных действий.
9. Получаем право собственности на землю. На этом этапе заявителю снова предстоит подготовить документы, подать заявление.

Поиск сюжета

Граждане и юридические лица могут арендовать землю с правом выкупа. Найти участок, не входящий в кадастровую зону, достаточно сложно. Дело в том, что они практически нигде не числятся и не организованы. Именно по этой причине их можно получить без проведения аукциона.

Для поиска участка, состоящего на учете в кадастре, можно воспользоваться общедоступной картой, размещенной на официальном сайте Росреестра. За это:

• Перейти на страницу карты;
• Находим населенный пункт, где планируем взять предмет;
• При необходимости воспользуйтесь фильтром, например, если вам нужен земельный участок, выставленный на торги, поставьте галочку в соответствующем поле;
• Выберите необходимый объект.

Если есть необходимость узнать немного больше о сайте, то вы можете создать запрос. Делают прямо в сервисе.

Обращение к потенциальному арендодателю

Для того чтобы получить неустроенный участок, необходимо обратиться в администрацию, на территории которой находится объект, и оформить договор аренды. К нему прилагается схема, подготовленная кадастровым инженером.

Муниципалитет рассматривает заявление и при отсутствии оснований для отказа принимает положительное решение. Оно направляется в письменном виде заявителю. Срок рассмотрения 30 дней, а в 2022 году -14 дней.

Мы собираем документы

Право арендатора на выкуп земельного участка закреплено 39.20 ЗК РФ и 39.3 ЗК РФ. Согласно этому положению объект может быть выкуплен только в том случае, если такая возможность закреплена в договоре или законодательных актах.

Для аренды неустроенного участка после получения решения администрации необходимо организовать межевые работы, после чего межевой план будет оформлен в виде диска.

Далее необходимо подготовить пакет документов. Оно включает:

• Заявление;
• Идентификационный номер заявителя;
• Кадастровый паспорт.

Если заявитель имеет льготу, по которой он имеет право на получение участка без проведения торгов, то этот документ необходимо приложить к пакету бумаг. При этом арендовать можно не только неорганизованный объект.

Компиляция приложения

Для того чтобы арендовать земельный объект, необходимо составить заявление. Как показывает практика, муниципалитет выдает готовый бланк. Заявителю нужно только заполнить его. Он содержит следующую информацию:

• Имя потенциального арендодателя;
• ФИО заявителя, адрес его проживания, контактные данные;
• Заявление о предоставлении участка в аренду, вид во временное пользование;
• Принадлежность и категория объекта;
• Ссылка на заключение договора с правом покупки;
• Дата и подпись заявителя.

Заключаем договор и регистрируем сделку

Выкуп арендованного земельного участка в собственность возможен после заключения договора аренды. Принято составлять три одинаковых экземпляра, имеющих одинаковую юридическую силу. Две остаются у арендодателя и арендатора, а третья передается в ЕГРН при регистрации сделки.

Единого, унифицированного на законодательном уровне образца договора аренды земельного участка, как правило, не существует. При его составлении руководствуются нормами гражданского законодательства. Он включает в себя информацию, с помощью которой осуществляется дальнейшее регулирование отношений. Типичная форма выглядит так:

• В середине страницы отразить название договора и его номер, если это необходимо;
• Чуть ниже - с одной стороны дата, с другой - место совершения сделки;
• Затем следует преамбула, где указываются имена сторон;
• Следующая часть представляет собой раздел, описывающий предмет договора;
• Все последующие пункты посвящены одной из тем, например, права, обязанности, ответственность сторон, арендная плата и порядок ее уплаты, срок аренды, условия расторжения договора и т.д.

В договоре обязательно должна быть ссылка на то, что участок передается во временное пользование (владение) с последующим правом выкупа. Если такой информации нет, то перед покупкой земли вам придется заключить дополнительное соглашение.

После заключения договора аренды его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого берем оригинал договора, ИНН, земельные документы, составляем заявление, оплачиваем госпошлину и передаем пакет бумаг в территориальное отделение ЕГРН, либо в МФЦ.

Мы получаем право собственности

Приобретение в собственность арендованной земли является отдельной процедурой. Придется заново собирать документы, составлять заявление, обращаться в администрацию и регистрировать сделку. Для этого вам потребуются следующие бумаги:

• Заявление;
• Договор аренды земельного участка с правом выкупа;
• Личность заявителя.

Если право покупки содержится в условиях аренды, то проблем возникнуть не должно. Стороны заключают договор купли-продажи и составляют акт приема-передачи предмета сделки.

Далее переход права собственности необходимо снова зарегистрировать в ЕГРН.

Стоимость процедуры

Стоимость покупки земельного участка у администрации напрямую зависит от ряда факторов:

• Расположение объекта;
• Назначение земли;
• Местное законодательство и др.

Как правило, цена участка определяется в процентах от его кадастровой стоимости, не менее 2,5%.

Также в расходы на приобретение земли должна быть включена государственная пошлина за осуществление регистрационных действий. Для юридических лиц она составляет 22 тысячи рублей, а для физических лиц – 2 тысячи рублей.

Возможное расторжение договора аренды

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут в случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством Российской Федерации:

• По взаимному согласию обеих сторон;
• В связи с нарушением арендатором обязательств по внесению арендных платежей;
• В случае преждевременной смерти арендатора;
• Сайт не может быть использован по назначению из-за существенных недостатков, не предусмотренных соглашением;
• Арендодатель вмешивается в использование земли.

На самом деле случаев прекращения долгосрочной аренды не так много. Чаще всего это происходит по обоюдному согласию сторон или из-за нарушения арендатором финансовых обязательств.

Могут ли они отказаться

В отдельных случаях в покупке земли для индивидуального жилищного строительства или других нужд может быть отказано. Это может произойти, если:

• Заявитель подал неполный пакет документов;
• Потенциальный арендатор намеренно пытался ввести арендодателя в заблуждение, например, подав незаконные документы;
• Арендатор является юридическим лицом, в отношении него возбуждено дело о банкротстве;
• Земля уже используется, например, муниципалитетом;
• Передача участка в аренду невозможна в соответствии с действующим законодательством РФ.

Судебная практика

Лавренов Д.Д. обратилась в суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с последующим правом выкупа по инициативе арендодателя. Он пояснил, что заключил с ответчиком договор сроком на 9 лет, по которому получил земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Он добросовестно выполнял финансовые обязательства по уплате арендных платежей. Через 3 года муниципалитет попросил вернуть участок добровольно, но Лавренов отказался заключать соглашение о расторжении договора аренды, так как уже начал строительство частного дома.

Мужчина работал вахтовым методом по 5-6 месяцев. В это время никакого строительства не было. В очередной раз, когда Лавренов уехал на работу, муниципалитет обратился в суд с иском о расторжении договора аренды по условиям статьи 45 Земельного кодекса РФ в связи с неиспользованием арендатором земельного участка по целевому назначению. Суд удовлетворил требования истца.

Лавренов не смог приехать на встречу, так как находился в другом городе и исполнял свои обязанности.

Мужчина пояснил, что уже начал строительство жилого дома. В настоящее время здание полностью возведено, есть фундамент, крыша, окна, подъезд, но по семейным обстоятельствам еще не производил регистрационные действия.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции незаконно и подлежит отмене.

Вопросы-Ответы

Мнение эксперта

После внесения изменений в Земельный кодекс РФ юридические и физические лица получили право аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, с последующей возможностью выкупа.

По сути, заключение такого договора напоминает рассрочку. Дело в том, что арендные платежи засчитываются в выкупную стоимость имущества.