Как продать землю сельхозназначения в виде земельной доли
Прежде чем рассматривать те или иные законодательные нормы, регулирующие продажу земель сельскохозяйственного назначения, следует сразу же уточнить, о каком виде собственности на землю идет речь: выделенном участке с межевыми знаками и кадастровым паспортом, земельной доле. В этих случаях способы приобретения земли, используемой для сельскохозяйственного производства, существенно различаются. Помимо нюансов процедуры, продажа участка, прошедшего выделение в натуре, земельной доли может отличаться ценой сделки. Следует четко понимать, что право собственности на землю, которая уже обследована, ценится гораздо больше, чем свидетельство о владении определенной территорией, не имеющей реальных границ.
Вопрос о том, как продать земельный пай сельхозназначения, имеет сразу несколько ответов, которые зависят от наличия у продавца кадастрового паспорта на свой участок и выделенных границ. В противном случае договор купли-продажи доли земли сельскохозяйственного назначения может заключить далеко не каждый покупатель.
По нормам ФЗ №101 существует такое понятие, как преимущественное право покупки. Это означает, что продажа земельной доли имеет некоторые ограничения по сравнению с синей движимой или недвижимой собственностью. В частности, долевая собственность в виде сельскохозяйственного участка, не выделенного населенного пункта, может быть реализована:
- Другому собственнику доли в долевой собственности;
- Полевой арендатор (фермер или сельскохозяйственное предприятие);
- Районная администрация.
Последний вариант (продажа государству) используется, когда продаваемая доля не представляет интереса для частных покупателей. Если районные власти также отказались от покупки, согласно пункту 3 статьи 8 Федерального закона № 101, доля может быть продана третьему лицу.
О продаже земельного участка необходимо уведомить администрацию района. Игнорирование таких формальностей может привести к тому, что сделка может быть признана недействительной в суде. Следовательно, перечисленные ему деньги могут быть взысканы с продавца. Уведомление о намерении продать землю можно отправить заказным письмом. Также о продаже земли можно уведомить лично, подав извещение в приемную администрации местного самоуправления под расписку о продаже.
Как продать землю сельхозназначения отдельным участком
Поскольку процедура выкупа земельной доли имеет некоторые ограничения, что делает выкупную цену меньше той, которую можно было бы получить при продаже земли на свободном рынке, собственнику доли имеет смысл осуществить процедуру отвода земли в Добрый. Это позволит не только изменить форму собственности на участок, избавившись от юридических ограничений на продажу, но и значительно увеличить его стоимость.
Продажа сельскохозяйственных участков, находящихся в частной собственности граждан и уже выделенных из земель, осуществляется следующим образом:
- Проводятся кадастровые работы (если срок действия кадастрового паспорта превысил 5 лет);
- Составляется текст договора купли-продажи с указанием площади, координат поворотов, кадастрового номера, ФИО настоящего и будущего владельца, паспортных данных, а также цены покупки;
- Готовится пакет документов, необходимых для регистрации сделки в Росреестре;
- Регистрация проходит в Росреестре (обязательное удостоверение личности обеих сторон договора);
- Покупателю выдается выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая право собственности на приобретаемый участок.
Не следует забывать, что закон обязывает продавца уведомить местную администрацию о своем намерении продать землю не менее чем за 30 дней до подписания договора купли-продажи с другим лицом. Исключением является продажа с аукциона на сайте.
Помимо текста договора купли-продажи, продавцу потребуется подготовить ряд документов, без которых сделка не будет оформлена государственными органами. Это включает:
- Выписки КПЗУ иЭГРП;
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий права продавца на владение земельным участком;
- Копирование (вариант топографической или спутниковой съемки);
- Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов;
- Акт согласования границ с соседями;
- Технический паспорт на каждое здание, расположенное на участке (в случае их отсутствия необходимо предоставить соответствующую справку из БТИ);
- Разрешение супруга на продажу своей доли в участке (нотариально заверенное).
Условия продажи земель сельскохозяйственного назначения требуют от продавца уплаты налога на прибыль в размере 13% от цены, указанной в договоре купли-продажи. Стоит учесть, что при подаче документов и подписании договора к нотариусу имеет смысл обращаться только в том случае, если продавец или покупатель совершает сделку через доверенное лицо, так как договор заверяется ответственным сотрудником Росреестра.