Порядок покупки квартиры несовершеннолетним
Покупатель и продавец согласовывают условия сделки купли-продажи и подписывают предварительный договор. Залог вносится для гарантии серьезности намерений сторон.
Получение разрешения от органов опеки
Это основной нюанс заключения сделки купли-продажи с зарегистрированными несовершеннолетними. Обратите внимание, что это разрешение требуется не всегда. Только если: ребенок не только прописан в квартире, но и имеет долю в общем имуществе.
Когда ребенок просто прописан в квартире, то разрешения не требуется, и он не является участником сделки купли-продажи (исключение — когда ребенок находится под опекой).
Для получения разрешения родители обращаются в органы опеки с определенным пакетом документов.
Они будут рассмотрены инспектором в течение 2-4 недель, после чего будет выдано разрешение на сделку или отказ.
В случае отрицательного решения родители могут уточнить, при каких условиях они могут рассчитывать на получение разрешения.
На практике для получения разрешения родители должны сначала выбрать альтернативную квартиру, в которой ребенку будет выделена доля в эквивалентном или большем размере, чем в продаваемой квартире. Также ребенок может получить долю в имуществе не в купленной взамен квартире, а у родственников.
Еще один вариант – открытие родителями счета в банке, куда они перечисляют деньги за продажу доли ребенка. Они не имеют права распоряжаться этим счетом, пока ребенок не достигнет 18-летнего возраста и не решит, как потратить эти деньги.
Опека также учитывает обжитость нового дома, развитость инфраструктуры в новом районе, наличие там школы и детского сада. Разрешение на покупку квартиры в строящемся доме, не сданном в эксплуатацию, получить вряд ли получится.
Подписание основного договора
Договор купли-продажи от имени продавца подписывают все собственники квартиры. Если среди владельцев есть дети:
- До 14 лет - документ за них подписывают родители;
- Старше 14 лет - подписать соглашение о своей доле самостоятельно.
Текст договора содержит указание сторон сделки, предмет (квартира и ее характеристики), цену сделки и условия взаиморасчетов, сведения о зарегистрированных лицах и условиях их выписки, данные о наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги и условия ее погашения, сведения об отсутствии обременений.
Снятие зарегистрированных лиц с регистрационного учета и регистрация их на новом месте
Данная процедура осуществляется в МВД и предполагает заполнение листов убытия/прибытия. Следует учитывать, что дети до 14 лет могут быть зарегистрированы только вместе с родителями.
Регистрация сделки в Росреестре
Права собственности в пользу покупателя должны быть перерегистрированы через Росреестр. На момент переоформления прав потребуется ранее полученное разрешение органов опеки на совершение сделки. По результатам рассмотрения представленной документации вносится отметка в ЕГРЮЛ о смене собственника.
Риски покупки жилья с несовершеннолетними детьми
Для покупателя такая покупка связана с риском оспаривания сделки в суде.
Если суд признает факт нарушения имущественных интересов детей, то договор купли-продажи расторгается и стороны возвращаются к исходной точке: право собственности на квартиру переходит к покупателю.
Отдельные риски связаны с квартирами, приобретенными в результате приватизации. В этом случае покупателю следует внимательно проанализировать выписку из домовой книги. Если на момент приватизации там был прописан несовершеннолетний ребенок, но не вошел в состав собственников, то его права были нарушены. В такой квартире ребенок может сохранить право бессрочного пользования, если он обратится в суд.
Очевидно, что такой сделки следует избегать. Исключением являются ситуации, когда отказ в приватизации ребенка был одобрен органами опеки, но возможность такого стечения обстоятельств минимальна.
Он также может восстановить свои нарушенные права через суд.
Покупка квартиры с двумя несовершеннолетними сопряжена с некоторыми рисками. Если это имущество было приобретено с использованием материнского капитала, то родители были обязаны включить детей в его собственников.
Если родители игнорировали это требование, они также нарушали имущественные права детей. Основная проблема заключается в том, что плохо отслеживается вопрос выделения долей при использовании материнского капитала.
Пакет документов, необходимый для оформления опекунства
Перечень документов, необходимых для получения разрешения, варьируется в зависимости от регионального подразделения органа опеки и попечительства. Представители организации действуют в соответствии с утвержденными правилами выдачи разрешительных документов.
Но в стандартный набор документов входят:
- Заявление о выдаче разрешения подписывается родителями или ребенком старше 14 лет.
- Документы, подтверждающие личность ребенка: свидетельство о рождении или паспорт (при наличии).
- Документы на продаваемую и приобретаемую квартиру, подтверждающие право собственности продавца и покупателя: свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГН/ЕГРП.
- Актуальные выписки из ЕГРН, содержащие указание на отсутствие обременений и кадастровую стоимость недвижимости.
- Паспорта родителей (если один из них умер или лишен родительских прав – свидетельство о смерти, соответствующее решение судебного органа).
- Технический паспорт из БТИ, иногда дополнительно запрашиваются копии поэтажных планов и экспликации на оба объекта.
- Выписка из домовой книги, полученная в паспортном столе.
- Копия финансового и личного счета, полученного из EIRC или Единого жилищного документа.
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо выделения доли он должен перечислить деньги).
Инспекторы также могут запросить дополнительную информацию.
Полученные документы рассматривает специальная комиссия, где решается вопрос о выдаче разрешения на сделку.
Как обезопасить себя при покупке жилья с несовершеннолетними детьми?
Чтобы свести к минимуму риски покупки недвижимости с детьми, покупателю следует принять следующие меры:
- Проверьте все документы у продавца на квартиру, проанализируйте сделку на юридическую чистоту.
- Нотариально заверить договор купли-продажи. Нотариус не будет удостоверять договор, нарушающий интересы сторон и права отдельных собственников. Также по нотариально заверенным договорам процедура перехода права собственности к покупателю проходит быстрее.
- Проверьте, есть ли у ребенка право собственности или он просто прописан в квартире. Принять участие в процедуре получения разрешения от органов опеки, если ребенок входит в круг собственников.
- Приступать к перечислению денег и регистрации сделки в Росреестре можно только после получения разрешения органов опеки.
- Включить в договор пункт, обязывающий родителей и ребенка выписаться до переоформления прав собственности. Не лишним будет убедиться, что ребенок получил вид на жительство от родственников, а условия его нового места жительства можно признать достойными.
Такая предусмотрительность продавца сможет свести риски оспаривания сделки к минимуму.