Покупка комнаты в коммуналке: образец договора

Порядок покупки и перечень документов

Законодательство не запрещает куплю-продажу отдельной комнаты в коммунальной квартире, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры было оформлено документально, а его часть отчуждена с согласия других собственников (ст. Гражданский кодекс Российской Федерации).

Стоимость такого жилья варьируется в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени ветхости дома, метража помещения и состояния квартиры, в которой он находится.

Со стороны покупателя, готового оплатить жилье собственными деньгами, для совершения сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить перед составлением и подписанием договора:

• Удостоверение личности;
• Доказательство права собственности;
• Кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
• Выписка из финансово-лицевого счета;
• Справка из ЕГРЮЛ об отсутствии обременений жилплощади;
• Письменные отказы соседей от покупки комнаты;
• Согласие супруга (в случае совместно нажитого имущества).

На основании изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218 сделка по отчуждению доли недвижимого имущества, являющаяся переходом права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежит обязательному удостоверению в нотариальная контора.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможным покупку помещения, также возлагается на нотариуса.

Преимущества покупки комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой приобретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (статьи 246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде определенного жилого помещения возможна только после ее выделения в натуре. Попытка получить кредит наличными в банке под залог акции чаще всего отвергается кредитными организациями.

В отличие от доли, купленная комната дает своему владельцу больше преимуществ.

Собственник распоряжается такой недвижимостью по своему усмотрению – продает, дарит, отдает в ипотеку и т. д. Единственный недостаток заключается в том, что не все кредитные организации предоставляют возможность приобрести помещение с помощью ипотечного кредита.

Преимущества заключения такой сделки заключаются в следующем:

• Решение жилищной проблемы, наиболее актуальной для иногородних студентов и молодоженов с ограниченными финансами;
• Получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
• Вложение денег, так как недвижимость всегда остается в цене;
• При необходимости - сдача квадратных метров в аренду для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность управлять общим имуществом в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает передачу права пользования помещением, предназначенным всем соседям-коммуналям. А вот совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст. 42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение собственника продать помещение обязывает его уведомить соседей о предстоящей сделке (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, одинаковой для всех адресатов, направляется по месту жительства или предполагаемому местонахождению владельцев.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от покупки помещения, после чего оно может быть продано третьим лицам.

Если другие собственники изъявят желание купить комнату, жилая площадь должна быть передана им на основании преимущественного права выкупа.

Покупатель должен убедиться в наличии письменных ответов других владельцев, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в будущем.

Преимущественное право покупки

Извещение о продаже жилья имеет и другую цель - соблюдение преимущественного права соседей по коммунальной квартире на выкуп продаваемой комнаты (п. 6 ст. 42 ЖК РФ). Порядок и условия приобретения жилья сособственниками определяются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Нарушение преимущественного права позволяет оспорить договор купли-продажи помещения в судебном порядке в течение трех месяцев с момента совершения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без крова.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, прежде всего, несет в себе психологический риск ежедневного общения с соседями, которые могут оказаться пьяными и психически нездоровыми людьми.

Такая покупка связана с другими возможными неприятностями:

1. От соседей нет письменного отказа или документ составлен неправильно.
2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании которого на продажу жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст. 37 ГК РФ), которого продавец не получил.

Для соблюдения юридической чистоты сделки необходимо убедиться, что:

• Правоустанавливающие документы на жилье от продавца;
• Нотариально заверенная доверенность с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим собственником);
• Оплата коммунальных платежей до даты продажи помещения.

Заключение договора

Купля-продажа части жилого помещения – более сложный процесс, чем переход права собственности на всю квартиру. Необходимость уважать права других собственников и избегать ошибок предполагает доверить составление договора и контроль за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает в себя:

• ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
• Характеристики помещения (футаж и т.п.), адрес его расположения;
• Обязанность продавца передать, а покупателя - принять указанное жилье и документы, подтверждающие его право собственности;
• Отсутствие взаимных претензий по техническому состоянию имущества.

Если по соглашению сторон ремонт в помещении будет производиться покупателем и за его счет, это также указывается в документе. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ), поэтому он составляется и подписывается в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий для стороны сделки. регистрирующий орган.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ покупатель получает ключи от помещения на основании акта приема-передачи, после чего новый собственник вправе распорядиться помещением по своему усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на этапе переговоров с продавцом следует внимательно осмотреть внешний фасад дома, в котором находится квартира, на наличие трещин, свидетельствующих об аварийном состоянии. Хозяину помещения необходимо осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документов, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет протекающих труб, плесени и грибка на стенах и других недостатков, требующих серьезных финансовых вложений, поможет вам избежать лишних трат после переезда и споров с другими жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты можно скачать здесь.