Банк всему голова
По статистике, предоставленной Центральным банком России, только в Москве и Московской области ежемесячно выдается ипотека, сумма которой в сумме превышает 55 миллионов рублей. Но если средства, полученные от финансового учреждения, используются при покупке недвижимости, то до момента полного погашения долга собственником недвижимости считается компания, выдавшая кредит. Для заемщиков, проживающих в квартире, это означает, что без согласия банка они не смогут:
- Полноценно использовать право распоряжения имуществом, в первую очередь, связанное с невозможностью дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
- Продать недвижимость
- Сделать перепланировку
В последнем случае запрет законом не установлен. Однако необходимо руководствоваться не только нормативными актами государства, но и договором, заключенным с финансовым учреждением при оформлении ипотечного кредита. В нем часто содержится пункт о невозможности изменения комплектации квартиры, купленной в ипотеку, до получения имущества, до погашения кредита. Но даже если его нет, вам придется уведомить банк о планируемых изменениях и получить бумагу, подтверждающую одобрение.
Процедура перепланировки
Существенное переустройство квартиры – довольно длительный процесс. И дело не только в количестве времени, потраченном на ремонт. Процесс согласования занимает много времени и не всегда приводит к желаемому результату.
Планирование
Чтобы узаконить перепланировку, сначала нужно оформить их в графическом виде, то есть сделать эскиз или план помещения с указанными изменениями. Первая предусмотрена для мелкого ремонта, такого как:
- Установка или снос перегородки между ванной и туалетом
- Демонтаж встроенных шкафов
- Разрушение ненесущих перегородок
Более существенные изменения указаны на плане. Подготовку документа лучше доверить специалистам из БТИ или лицензированной компании. При работе профессионалы учтут строительные и санитарные нормы и составят план, отвечающий требованиям законодательства.
Проведение экспертной оценки
Решив сделать глобальный ремонт, имеющий признаки перепланировки, не следует забывать, что подобные действия могут привести к изменению не только технических параметров объекта, но и ценовых показателей. Поэтому перед обращением в банк следует пригласить оценщика недвижимости. Есть два варианта:
- Наймите фирму, имеющую лицензию на определение стоимости жилья. Эксперт оценит текущее состояние жилья и установит цену квартиры, а затем просмотрит предоставленный план и определит изменения.
- Обратитесь в страховую компанию, с которой вы заключили договор. Организация предоставит своих собственных оценщиков. Но заявителю придется заплатить за их услуги.
Второй вариант более выгоден, так как специалисты могут сразу сказать, одобрит ли страховая компания реструктуризацию.
Согласование со страховщиком
Кредитная организация не одобрит перепланировку без разрешения компании, застраховавшей недвижимость. Как правило, такая организация соглашается с просьбой заемщика только при соблюдении следующих условий:
- Квартира с ремонтом не потеряет в цене
- Договор страхования имущества будет пересмотрен, а размер страховых выплат увеличен
Кроме того, возможно временное увеличение тарифа на период ремонтных работ, поэтому компания старается минимизировать риски потери имущества из-за износа.
Банковское соглашение
При достижении консенсуса со страховой компанией вы можете напрямую обратиться в финансовое учреждение. Если в договоре указано, что перепланировка квартиры в период погашения долга не допускается, ремонт следует отложить до внесения последнего платежа. Но большинство банков лояльно относятся к таким просьбам заемщиков. Для получения согласия необходимо выполнить ряд требований. Сбербанк выдвигает следующие критерии, при наличии которых становится возможной перепланировка ипотечной квартиры:
- Недвижимость оценивается более чем в 1,5 млн.
- Предоставлен проект или эскиз перепланировки, полностью соответствующий нормам законодательства
- Достигнута договоренность со страховщиком, что подтверждается наличием гарантийного письма
Главное условие, при котором ВТБ24 и Газпромбанк выдают согласие на перепланировку, — наличие разрешений органов местного самоуправления. Поэтому, прежде чем делать запрос, следует посетить Жилищную комиссию. В список дополнительных требований входят:
- Предоставление технической документации на недвижимость
- Отправка отчета о стоимости конвертируемого имущества в банк
Некоторые банки, такие как Сбербанк и ВТБ24, устанавливают срок подачи документов на перепланировку и регистрацию изменений в БТИ. Обычно это полгода.
Обращение в жилищную инспекцию
Если удалось согласовать перепланировку с финансовым учреждением, можно переходить к основному этапу процедуры перепланировки любой квартиры. Только после получения разрешения Жилищной инспекции ремонт считается законным. Указанный орган рассмотрит заявление о перепланировке только в случае предоставления гражданином ряда документов:
- Договор купли-продажи
- План, отражающий новую конфигурацию квартиры
- Письменное согласие соседей, если ремонтные работы затрагивают их интересы
- Банк авторизации
- Письмо-подтверждение страховой компании
- Заключение экспертов различных органов: противопожарной службы Роспотребнадзора службы газовой компании СЭС Ростехнадзора
- Технический паспорт
- Согласие совладельцев, если квартира находится в долевой или совместной собственности
Если комитет выдает разрешение, можно приступать к ремонту. По его окончании Жилищная инспекция направляет инспекторов, которые оценивают изменения и их соответствие заявленным. При отсутствии жалоб выдается специальный акт, разрешающий использование недвижимого имущества по назначению. На его основании квартира с перепланировкой регистрируется в БТИ, а в банк направляется подтверждение изменений.
Сроки и стоимость
Перепланировка занимает много времени, и большая его часть уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на изменения в Сбербанке занимает 20-40 дней. После получения одобрения финансового учреждения тоже не стоит медлить. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого необходимо не только произвести перепланировку квартиры, но и оформить документы и предоставить в банк готовый пакет с информацией о перепланировке. В ВТБ24 это 6 месяцев. Учитывая, что рассмотрение вопроса в ЖКХ может затянуться на месяц-полтора, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях. Собственник ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, то процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается от 10 тысяч рублей. А за комплект документов на недвижимость в БТИ придется заплатить 2 тысячи. Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена за полный комплекс услуг, включая представительство, около 40 тысяч.
Ответственность за самовольную перепланировку
Заемщик, вносящий изменения в комплектацию квартиры, приобретенной за счет ипотечных средств, без согласования с банком и Жилищной комиссией, должен осознавать, что подобные действия являются прямым нарушением законодательства и кредитного договора. И последствия не заставят себя ждать.
Банковское наказание
Финансовое учреждение проводит периодические проверки заложенного имущества. Обнаружение самовольной перепланировки может привести к:
- Назначение штрафа
- Увеличение процентной ставки по кредиту
- Требование узаконить перепланировку или привести жилье в первозданный вид
- Расторжение договора, сопровождающееся требованием погасить оставшуюся задолженность в короткие сроки
В последнем случае заемщик теряет квартиру, если он не в состоянии заплатить банку указанную сумму.
Административные санкции
На обнаружение незаконной перепланировки распространяется статья 7.21 КоАП РФ. На нарушителя налагается штраф в размере 1,5 тысячи рублей. Но основное наказание связано с требованием привести помещение в первозданный вид. Возврат к прежней конфигурации производится полностью за счет арендатора. Гражданин также теряет средства, потраченные на внесение изменений.
Можно ли узаконить перепланировку ипотечной квартиры
Что делать в ситуации, если перепланировка производилась без получения согласия банка и других ответственных органов? У собственника есть несколько вариантов избежать или хотя бы минимизировать последствия предпринятых действий:
- Обратиться в суд, уполномоченный признать изменение конфигурации законным
- Используйте административный путь, связавшись с административным органом для утверждения внесенных изменений.
Санкции со стороны банка такими способами не избежать, однако можно уйти от привлечения к административной ответственности и сохранить новый вид жилья.
Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой
При узаконенном изменении конфигурации жилья у покупателей не должно возникнуть проблем с получением ипотеки в банке. Документация на квартиру в порядке, поэтому перепланировка не может выступать причиной для отказа в предоставлении заемных средств. Но при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план строительства. Если она не соответствует реальной комплектации, банк не выделяет средства на покупку. Потенциальному заемщику в таком случае следует задуматься о приобретении другого жилья, либо договориться с продавцом об узаконении текущего состояния квартиры, либо привести жилье в первоначальный вид в соответствии с планом.
Юридическая консультация по перепланировке
Как сделать перепланировку квартиры? Что делать, если недвижимость находится в ипотеке? Задайте интересующие вас вопросы нашим юристам, заполнив форму ниже.
Добавить в избранное