Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Что такое передаточный акт?

Прежде всего, акт приема-передачи – это документ, предусмотренный Гражданским кодексом, который является свидетельством полного исполнения сторонами условий договора и фактического вступления квартиры во владение новым собственником. В нем отражается состояние квартиры на момент въезда, факт полной оплаты и техническое состояние сдаваемого жилья и другие моменты, предусмотренные договором.

Этот документ составляется при соблюдении всех условий, согласованных сторонами. Однако иногда за время, прошедшее с момента просмотра квартиры до момента составления акта приема-передачи, с жильем может произойти ряд непредвиденных ситуаций. Этот итоговый документ призван предотвратить неприятности как с одной, так и с другой стороны.

Причины регистрации

Итак, на момент оформления документов ответственность за оплату коммунальных услуг и других платежей, связанных с содержанием жилья, ложится на продавца. В это время возможно множество различных ситуаций от затопления соседей до пожара и замены дорогой сантехники недобросовестными продавцами.

Поэтому в главе 20 ГК РФ после полной оплаты и регистрации в Росреестре права собственности нового собственника на данное жилое помещение предусмотрено подписание передаточного акта, в котором фиксируется совершение сторонами условий договора и фактического вступления в собственность покупателя.

Форма документа и правила оформления

Утвержденной единой формы регистрации факта передачи жилплощади нет. Но есть ряд обязательных требований к данным, которые должны быть внесены в акт приемки:

1. Этот документ должен содержать дату и место подписания.
2. Персональные (паспортные) данные обеих сторон сделки (покупателя, продавца или продавцов).
3. Наименование договора, ставшего основанием для передаточного акта (в данном случае купли-продажи).
4. Информация об отсутствии претензий со стороны продавца.
5. Сведения об отсутствии претензий со стороны покупателя.
6. Подписи сторон с полной расшифровкой.

Форма документа вытекает из требований, которые предъявляются к документу. Он состоит из нескольких частей:

• Имя;
• Данные о месте и дате перевода;
• Персональные данные сторон;
• Данные о выполнении условий договора продавцом;
• Информация о выполнении таковых покупателем;
• Сведения об отсутствии взаимных претензий;
• Подписи сторон;

Подписать или нет?

Подпись будет свидетельствовать о вступлении в права, а также о согласии с недостатками. Но здесь есть разница, как уже отмечалось, между жильем на первичном и вторичном рынках.

Итак, при покупке жилья на первичном рынке стоит помнить, что подписанный документ только застройщиком вступит в силу через 2 месяца, независимо от того, подписал ли его дольщик. Здесь бумагу необходимо подписать для получения свидетельства о собственности, но указать недостатки и недостатки на дополнительном листе осмотра. И только потом пытаться добиться их устранения с помощью комиссии.

При покупке жилья на вторичном рынке можно не подписывать акт и требовать через суд устранить проблемы или вернуть сумму наличными.

Что конкретно указано?

Задать вопрос юристу

Если речь идет об акте приема-передачи новостройки, то существуют бланки установленной формы. А свои претензии можно изложить в дополнительном листе осмотра, отдельным пунктом. Затем эти недостатки рассмотрит специальная комиссия, которая и решит, как их устранить.

Теперь рассмотрим конкретно, что должен содержать каждый пункт передаточного акта при покупке жилья на вторичном рынке:

1. Название документа является точным названием Акта приема-передачи. Здесь все просто.
2. Место составления – здесь должен быть указан город, в котором был составлен документ. Но в некоторых случаях указывается точный адрес, например, город Москва, улица Ленина, дом 5, строение 7, кв. 234. По логике должен быть указан адрес квартиры, которую передают, потому что в ней происходит передача. Подписание этой бумаги, скажем у нотариуса, не меняет того факта, что покупатель согласен с фактическим состоянием квартиры. И в дальнейшем не сможет предъявлять претензий по своему санитарному или техническому состоянию.
3. Дата подписания. Это фактическая дата акта. Не рекомендуется подписывать его задним числом или заранее. Возможно, это уловка, придуманная мошенниками. Например, просьба расписаться 14 числа вчера продиктована наличием задолженности по коммунальным платежам, которые будут выписаны 15 числа. Если скрывать нечего, подписывайтесь актуальной датой.
4. Информация о продавце и покупателе. Здесь данные гражданского паспорта обычно вносятся для того, чтобы доказать, что передаточный акт был подписан теми лицами, которые выступают сторонами данного договора купли-продажи. Продавцов может быть несколько.
5. Подробное описание недвижимости. Здесь рекомендуется ввести данные о квартире: точный адрес, расположение (например, находится на 3 этаже 7-этажного дома), общую и жилую площадь, количество комнат.
6. Основания передачи имущества. Это, как уже было сказано, будет договор купли-продажи, реквизиты которого должны быть указаны, например, договор купли-продажи от 17 июня 2015 года.
7. Претензии продавца, например, свидетельствуют о том, что оговоренная в договоре сумма уплачена в полном объеме.
8. Примечания покупателя. Очень важно внимательно осмотреть техническое состояние жилья, соответствие качества передаваемых сообщений оговоренным пунктам, при наличии неустановленных неисправностей и изменений зафиксировать их в акте. Рекомендуется как можно точнее фиксировать состояние квартиры. Указание не только на наличие предметов, но и на их техническое состояние, степень износа и т.д.
9. Подписи сторон с полной расшифровкой. Этот пункт является обязательным и без него акт недействителен.

Приемка квартиры: на что обратить внимание

При приемке квартиры, по сути, нужно обратить внимание на 2 момента:

1. Техническое состояние квартиры. Он вполне способен измениться после просмотра. Это может быть испорченный ремонт при вывозе мебели выселением собственников, банальное такое затопление соседей, специально менявших более дорогую сантехнику на дешевую.
2. Оплата коммунальных и других платежей за квартиру. Вполне может оказаться, что платежи не производились годами, а их размер эквивалентен значительной части стоимости квартиры.

Обычно на мелкие недостатки стараются не обращать внимания. Но иногда они оказываются значительными и в то же время:

1. Могут потребоваться значительные затраты на их устранение, которые покупатель нести не согласен.
2. Быть неустранимым физически и технически.

Здесь следует помнить, что отказ от подписания данного документа является основанием для прекращения сделки.

Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Ниже приведен примерный образец заполнения передаточного акта при условии отсутствия у сторон претензий. Если таковые имеются, они вносятся в соответствующие пункты.

По желанию сторон здесь может быть приведен список переданных документов и даже количество комплектов ключей.

На самом деле здесь желательно указать все проблемные места, чтобы потом не было возможности их оспорить.

Совет

1. Акт приема-передачи составляется в 2-х экземплярах - для продавца и покупателя. Если продавцов несколько, копия делается на каждого. Такую копию можно составить и для Росреестра.
2. При оформлении акта приема-передачи на долевое строительство застройщик предоставляет по одному экземпляру каждому дольщику.
3. Подписанный документ является свидетельством (и доказательством) согласия с состоянием передаваемого жилья.
4. Еще один важный момент, пока не подписан акт приема-передачи, продавец обязан оплачивать коммунальные услуги, расходы на содержание имущества. Это может сработать против него.
5. Отсутствие этого документа можно рассматривать как отказ от сделки.
6. Отказ от его подписания также считается прекращением сделки.
7. В ДДУ есть пункт, предусматривающий дату передачи квартиры по акту. В случае его несоблюдения на кого-либо из виновных налагаются штрафные санкции.
8. Акт приема-передачи должен храниться вместе со свидетельством о праве собственности. Он понадобится вам, если вы продаете дом.