Как арестовывают жилье
Арест имущественной массы – это ограничение прерогативы распоряжения принадлежащими вещами, то есть нельзя дарить, продавать и т.п. Преимущество наложения ограничений у судебных приставов на основании решения соответствующего суда .
Для применения санкции необходимо соблюдение некоторых условий:
- Недвижимость не должна быть единственной собственностью физического лица (исключение составляет предмет залога. Например, квартира, купленная в ипотеку, в любом случае имеет право быть изъятой в счет погашения кредита на основании ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке»).
- Значительно возросшая сумма долга практически сравнялась со стоимостью ранее купленных квадратных метров. То есть в случае просрочки платежей на короткий срок и в размере 30 тысяч рублей арестом имущества никто заниматься не будет.
- У судебного пристава на руках есть судебное заключение об аресте той или иной жилплощади.
Общий алгоритм проведения ареста предполагает:
- Длительная неуплата должником причитающихся платежей;
- Заявление кредитора о взыскании суммы долга в суд;
- Рассмотрение дела в зале суда;
- Вынесение решения судьей и передача исполнительного листа судебным приставам;
- Выезд сотрудников ФССП к должнику, уведомление о наложении ареста и уведомление о предстоящей продаже на торгах;
- Аукцион и продажа имущества.
Преимущества и недостатки приобретения недвижимости под арест
Основываясь на отзывах интернет сообщества можно выделить следующие плюсы покупки залоговой жилплощади:
- Привлекательно низкая стоимость. Почему это происходит? У банка в этой ситуации нет цели получения выгоды или прибыли, а только возврат понесенных затрат. По этой причине устанавливается достаточно низкая цена, чтобы таким образом заманить покупателя и как можно быстрее осуществить продажу и получить деньги.
- Юридическая чистота сделки и приобретаемого жилья. Никто не сомневается, что соглашение будет действительно справедливым. Однако многие заблуждаются, надеясь на тщательную проверку банковской организацией продаваемого жилья, хотя впоследствии вполне возможно столкнуться с коммунальными платежами.
- Покупка квадратных метров в новостройке. Так как в основном финансовые институты инвестируют только в строящееся жилье.
Несмотря на существующие преимущества обретения, есть довольно значительные отрицательные моменты и их стоит учесть заранее:
- Невозможность увидеть жилище своими глазами. Выставлением жилья заниматься не будут ни банковские работники, ни судебные приставы. Допускается знать только адрес, этаж, планировку, время строительства и ввода в эксплуатацию. Лично побывав в доме, оцените обстановку в подъезде, рассмотрите, из какого материала построено здание. Многое можно узнать, поговорив с соседями. Однако заранее оценить состояние конкретной квартиры – состояние ремонта, требуется ли замена сантехники и т. д. – не получится;
- Неприятные моменты и разбирательства с бывшим владельцем. Не согласившись с решением суда, последний вправе возбудить новый иск, а также неоднократно посещать новых собственников, угрожать;
- Как правило, снятие ограничений по жилой площади происходит по инициативе приобретателя. А это дополнительные временные и энергетические затраты. Хотя по закону все обременения должны сниматься автоматически.
На самом деле главное преимущество это цена и не более того. Стоит ли рисковать ради снижения затрат – личное дело каждого.
Методы приобретения
Купить квартиру напрямую с аукциона в банке вполне реально. Положительным моментом в данной ситуации является отсутствие обременений в отношении жилья. Кредитная организация пытается решить спор без привлечения судебных органов.
Выделяют несколько способов покупки такого рода недвижимости:
- Реализация осуществляется должником самостоятельно после согласования с банком. Сэкономить здесь не получится, так как собственник хочет продать жилье по более выгодной цене. Ведь ему нужно списать свои долговые обязательства перед кредитной организацией, а самому не остаться с голыми руками. По заниженной цене должник продает недвижимость только по истечении сроков (обычно на все действия организация выделяет 3 месяца), либо при явном сопротивлении покупателя, ссылаясь на действующее обременение.
- Продажа осуществляется кредитной организацией через риелторов. Стоимость жилплощади в этом случае зависит от позиции агентства недвижимости, они могут как занижать, так и завышать. Банковскую организацию не волнует цена, так как она заинтересована только в погашении долга, а не в прибыли. Процедура следующая: с должниками заключается договор о передаче прерогатив на жилье банку, недвижимость продается, долговые обязательства перед кредитором ликвидируются, при наличии остатка возвращается прежнему владельцу квартиры. Также нередко финансовое учреждение предоставляет ипотеку новому клиенту по сниженной ставке и таким образом продает залог.
- Открытая публичная продажа на аукционе. Есть процедура уже по факту наличия решения суда. То есть кредитор подал заявление и выиграл процесс.
Условия торгов
Проведение открытого аукциона должно соответствовать ряду установок:
- Организацией мероприятия занимаются специализированные организации, а не сотрудники ФССП;
- Установлен срок 2 месяца с момента ареста имущества. То есть торговля должна происходить в этот период;
- Покупателем выбирается физическое лицо, готовое платить больше за продаваемое жилье;
- С перечнем предполагаемых мероприятий, а также с массой обремененного имущества можно ознакомиться на официальном сайте службы судебных приставов. Там же можно узнать некоторую информацию об объекте – адрес расположения, количество комнат, метраж, планировку и другую информацию;
- Первоначальная стоимость устанавливается приставами исходя из указанной суммы по мнению судьи;
- Аукцион считается состоявшимся, если в нем приняли участие 2 и более потенциальных покупателя. При этом требуется, чтобы в предложении их цена была несколько выше изначально установленной.
Аукцион вправе быть назначен заново, о чем кредитор ходатайствует перед судом. Однако начальная стоимость уже на 15% меньше предыдущей. Поэтому дешевле купить жилье уже на втором аукционе.
-->
Порядок проведения и участия
Чтобы стать полноценным участником проводимых мероприятий, необходимо заранее проделать несколько действий:
- На сайте службы судебных приставов подбирается интересующее имущество.
- Договор заключается непосредственно с лицом, реализующим.
- Вносится фиксированная сумма депозита.
ВАЖНЫЙ !!! Физическому лицу, выигравшему аукцион, уплаченная сумма не возвращается, она включена в цену покупки. Остальным участникам возвращаются внесенные ими денежные средства (ч. 5 ст. 448 ГК РФ).
После произведения платежа нужно предоставить список документов:
- Заявка на участие на специальной форме;
- Подтверждение оплаты депозита - квитанция с отметками банка;
- Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
- Опись всех предоставленных бумаг с указанием даты и времени подачи заявки;
- Запечатанный конверт с указанием суммы, которую они готовы заплатить за объект аукциона.
В дальнейшем специализированная комиссия проверяет возможность участия каждого заявителя и вправе отказать ему в этом. Самая частая причина отказа – несоответствие или отсутствие того или иного документа. Вся информация указывается в протоколе. Если претендент допущен к торгам, то он становится фигурантом события.
Выбирается конкретный день, место и время проведения процедуры. Все лица должным образом уведомлены и обязаны явиться. Победителем становится тот, чей конверт содержит указанную сумму больше, чем остальные.
ВНИМАНИЕ !!! В этот же день между победителем торгов и организатором подписывается протокол об итогах аукциона. Он заменяет договор и считается официальным документом.
Основной риск для приобретателя – возможность признания события недействительным. Заинтересованные лица обязуются доказать данный факт в судебном порядке. Ключевым фактором недействительности процедуры является упущение в правилах и условиях процедуры.
Знакомство с документацией
Внеся задаток, у многих возникает желание изучить документы, касающиеся недвижимости.
К таким бумагам можно отнести:
- Кредитный договор.
- Выписка из единого реестра.
- Информация о сумме долга.
- Исполнительный лист и заключение суда.
- Решение судебного пристава.
- Разрешение финансового учреждения и договор с риелтором.
Фактически банк не обязан предоставлять информацию о сумме долга, но без этой информации желающих купить жилье становится вдвое меньше.
Спор с бывшим владельцем
Одним из неблагоприятных последствий является конфликт с должником нового собственника. Банк получает преференцию на продажу имущества, но не более того. То есть никаких принудительных выселений жильцов не предусмотрено.
Поэтому вполне реально прийти в квартиру и найти там бывшего хозяина, который не собирается покидать жилище. При этом физическое лицо может не соглашаться добровольно покинуть жилье и выселиться из него. Тогда покупателю придется обращаться в суд, требовать выселения и возмещения расходов.
ВАЖНЫЙ !!! После приобретения недвижимости все возникающие проблемы ложатся на плечи приобретателя. Ни кредитная организация, ни организаторы аукциона не несут никакой ответственности за действия экс-резидентов.
Такой вид приобретения экономически целесообразен, но достаточно рискован для покупателя. Принимать участие в торгах имеет смысл исключительно по факту продажи ипотечного жилья. Так как жилищный кредит выдается в основном на квартиру в новостройке. Прежде чем подавать заявку на участие и производить выплаты, стоит оценить все преимущества и недостатки. Иногда привлекательная стоимость может быть омрачена действительно негативными последствиями для приобретателя.