Законодательное регулирование
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано. В пункте 6 ст. 131 ГК РФ указано, что регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества». Порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен статьей 29 Федерального закона № 218-ФЗ.
Искусство. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, а также ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» регулируют государственную регистрацию ипотеки, то есть залога недвижимого имущества. В соответствии с положениями указанных нормативных правовых актов регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности залогодателя на заложенное имущество на основании заявления, поданного совместно залогодателем (собственником) и залогодержателем. (банк). Также следует отметить, что в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 102-ФЗ договор об ипотеке также подлежит государственной регистрации, если он заключается между заемщиком и банком.
Особенности оформления права собственности на ипотечное жилье
Законодательством Российской Федерации установлено, что регистрация права собственности на ипотечную квартиру состоит из двух одновременных процедур.
Первый из них – это регистрация права собственности, которая осуществляется по общим правилам. Покупатель и продавец обращаются в Росреестр и подают заявление о регистрации права собственности и его переходе. По истечении отведенного законом времени в ЕГРН вносятся сведения о правах, после чего регистрацию можно считать завершенной.
Вторая процедура – оформление самой ипотеки, то есть залога (обременения) на квартиру, а если кредит берется под недвижимость, то и договора об ипотеке. Регистрация ипотеки и договора об ипотеке осуществляется на основании совместного заявления банка и заемщика. Однако на практике посещение регистратуры представителем банка и покупателем для подачи заявления происходит крайне редко. Поэтому обычно используют следующий метод. Заемщик подает документы на регистрацию от своего имени. В период регистрации банк направляет заявление на регистрацию ипотеки в Росреестр.
Однако на данный момент в основном используется следующий порядок: электронная передача документов на регистрацию напрямую через банк. Так банк самостоятельно передает правоустанавливающие документы для государственной регистрации перехода права собственности, и одновременной регистрации залога (ипотеки).
Способы регистрации права собственности
Регистрацию прав на недвижимое имущество и залог на него осуществляет Росреестр. Однако для подачи документов вовсе не обязательно посещать его отделение.
Участники сделки могут подать заявку на регистрацию:
- В МФЦ;
- В отделе Росреестра;
- Через портал Госуслуги или сайт Росреестра (электронная регистрация);
- По почте;
- Через нотариуса при заключении нотариального договора.
Следует отметить, что во многих регионах отделениями Росреестра уже не оказывается такая услуга, как прием граждан для подачи заявления на государственную регистрацию. Поэтому участникам сделок приходится обращаться в МФЦ или использовать другие способы подачи документов.
Оформление права собственности на квартиру в ипотеку через МФЦ
Подать заявку на государственную регистрацию можно после завершения предварительных этапов сделки.
Перед обращением в Росреестр:
- Стороны сделки заключают договор купли-продажи;
- Покупатель подписывает кредитный договор с залогодержателем.
Только после этого стороны могут обратиться в Росреестр или воспользоваться другим способом подачи заявления.
Подписание документов в банке
Перед обращением в регистрирующий орган покупатель должен оформить свои отношения с банком. Обычно все делается за один день – сначала заемщик подписывает договор с кредитной организацией, а затем вместе с покупателем идет в регистрирующий орган. При оформлении ипотечного кредита банк и заемщик подписывают кредитный договор. Как правило, отдельный договор об ипотеке составляется, если предметом залога является имущество, уже принадлежащее заемщику. Если кредит оформляется на приобретение жилья за счет заемных средств, то составляется кредитный договор, содержащий условия о залоге имущества.
Также обычно оформляется ипотека на квартиру. Ипотека – именная ценная бумага, удостоверяющая выполнение ипотечных обязательств и доказывающая, что недвижимость находится в залоге.
Закладная содержит имя залогодержателя, имена заемщика и созаемщиков, наименование и номер договора займа, условия займа, наиболее полную информацию о предмете залога, денежную оценку его стоимость, подписи сторон и т.д.
Подача документов
Для регистрации права собственности и его перехода от продавца к покупателю стороны заполняют соответствующие заявления.
Если заявления подаются в МФЦ или в отделении Росреестра, то форму предоставляет сотрудник, принимающий документы. Одновременно с подачей заявлений стороны предоставляют необходимые документы. К ним относятся:
- Паспорта всех участников сделки;
- Договор купли-продажи (по одному на каждого из участников сделки и один на регистрирующий орган);
- Передаточный акт, если в договоре не предусмотрено условие, что договор одновременно выполняет функции акта приема-передачи;
- Правоустанавливающий документ на квартиру (выписка из ЕГРН или справка);
- Договор об ипотеке, если таковой имеется;
- Договор о кредите;
- Закладная (если оформлена);
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
В зависимости от специфики сделки при подаче заявления на регистрацию могут потребоваться дополнительные документы. Если собственник несовершеннолетний, продавец должен предоставить разрешение органа опеки и попечительства, если квартира приобреталась в браке – согласие супруга на продажу. Если представитель действует от имени какой-либо из сторон договора, он должен предоставить нотариально удостоверенную доверенность.
Также к сделке обычно готовятся и другие документы. Они не передаются в Росреестр при регистрации, но покупателю может потребоваться убедиться в прозрачности сделки. К таким документам относятся правоустанавливающие документы на жилье (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.), справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, справка о зарегистрированных лицах, справка из ПНД и др. Также лучше предоставить квитанция о том, что продавец получил деньги в счет исполнения договора купли-продажи.
После того, как регистратор (сотрудник МФЦ) принял документы, он выдает участникам сделки расписку с перечнем принятых документов.
Государственная пошлина
Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ госпошлина для физических лиц составляет 2 тыс. руб.
Сроки регистрации
Сроки государственной регистрации прав установлены ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Сроки зависят от способа подачи документов, а также от того, заверен ли договор купли-продажи нотариально или нет.
| В отделении Росреестра | 7 дней |
| В МФЦ | 9 дней |
| Через нотариуса | 3 дня |
| Нотариально заверенный договор через МФЦ | 5 дней |
| Регистрация ипотеки | 5 дней |
Получение документов
После внесения в реестр недвижимого имущества сведений о регистрации права собственности, его переходе и об ипотеке участники сделки могут получить причитающиеся им документы. Для этого сторонам необходимо повторно посетить отделение Росреестра или МФЦ. Продавец получает свой образец договора с отметкой Росреестра. Покупателю выдается копия договора и выписка из ЕГРН.
Электронная регистрация через Госуслуги или Росреестр
Вы также можете подать заявление и документы на регистрацию в электронном виде. Для этого можно воспользоваться порталом «Госуслуги» или официальным сайтом Росреестра. Следует отметить, что представляемые документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭКЕС). После подачи документов заявителям высылается квитанция с перечнем документов, принятых к регистрации. Копия договора и выписка из ЕГРН отправляются на электронную почту покупателя после оформления права собственности.
Нотариальное оформление
В силу закона некоторые сделки купли-продажи недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Также стороны могут добровольно обратиться к нотариусу для составления и удостоверения договора купли-продажи, а также для проверки документов, необходимых для совершения сделки. Особенностью нотариального удостоверения сделок является то, что нотариус самостоятельно направляет документы на регистрацию. Отдельной платы за это нет, однако стороны должны будут оплатить нотариальный сбор за удостоверение договора. Его размер устанавливается региональной нотариальной палатой.
Регистрация права собственности на новостройку
В том случае, если жилье в новостройке приобретается за счет ипотечного кредита, оформление права собственности имеет некоторые особенности.
Во-первых, регистрация права собственности возможна только после того, как дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, а участник ДДУ принял квартиру по передаточному акту. Если ипотека оформляется на квартиру в доме, который не сдавался внаем, то регистрации подлежит договор о долевом участии, а не право собственности.
Во-вторых, отличается пакет документов, который предоставляется в Росреестр. Оно включает:
- Паспорта всех акционеров;
- Договор долевого участия или уступки прав требования с регистрационным знаком;
- Выписка из ЕГРЮЛ с данными о регистрации ДДУ;
- Передаточный акт;
- Технический паспорт;
- Экспликация с кадастрового плана здания;
- Копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- Документы на ипотеку (договор займа, ипотека, если выдана).
В остальном процедура регистрации права собственности выглядит стандартной, за исключением того, что при регистрации не присутствует другая сторона договора – представитель застройщика. Сначала покупатель посещает офис банка, где подписывает кредитные документы, а затем идет в регистрирующий орган или МФЦ.
Как разгрузить
Снять обременение в виде банковского залога можно при полном погашении кредита. Вклад не аннулируется автоматически, поэтому заемщику необходимо посетить и банк, и Росреестр (МФЦ).
Для снятия обременения необходимо:
- Получить выписку из банка об оплате кредита и погашенной ипотеки;
- Представить вышеуказанные документы в регистрирующий орган вместе с заявлением о снятии обременения;
- Получить выписку из ЕГРН, в которой указано, что ограничения и обременения на квартиру не зарегистрированы.
Сейчас некоторые банки, выдающие ипотечные кредиты, после погашения кредита отправляют пакет документов в Росреестр. Все, что остается сделать заемщику, это подать заявление о снятии обременения и получить свежую выписку из ЕГРН. В среднем процедура аннулирования вклада занимает 3 дня.
Какие трудности могут возникнуть
Оформление права собственности на квартиру, купленную в ипотеку, особых сложностей не вызывает. Кредитный менеджер, который консультирует заемщика при оформлении кредита, может рассказать обо всех его этапах. Сложности могут возникнуть в случаях, когда руководитель не обладает необходимой компетенцией или игнорирует свои обязанности. В этом случае регистрацию могут приостановить или даже отказать, например, из-за предоставления неполного пакета документов или ошибок в них. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, перед оформлением квартиры в собственность необходимо проконсультироваться с юристом.