Вопрос об обременении права собственности на квартиру. Я хочу купить квартиру. Нашел хороший вариант, но квартира обременена ипотекой. Хозяин квартиры предлагает мне дать залог, чтобы он погасил остаток ипотечного кредита, после чего мы оформим сделку купли-продажи. Но меня смущает остаток ипотечного кредита - миллион рублей. Подскажите, пожалуйста, как правильно в данной ситуации оформить все документы, чтобы не попасть в ситуацию, когда я могу остаться без денег и квартиры.
Здравствуйте Екатерина.
Для начала я бы посоветовал уточнить у продавца, в каком банке оформлена ипотека, и уточнить в самом банке (например, по телефону, или обратиться в одно из отделений) можно ли купить и продать такие недвижимость по договору ипотеки. В каждом банке есть свои подводные камни...
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Суть бремени
Гражданин, которому принадлежит квартира, является ее правообладателем. Он может владеть, пользоваться и распоряжаться ею. Но в некоторых ситуациях на квартиру может быть наложено как обременение, так и ограничение прав, что в той или иной степени влияет на режим собственности, ограничивая собственника квартиры в реализации его прав.
Давайте поговорим о бремени. Суть обременения заключается в том, что права на квартиру имеет другое лицо, не являющееся собственником квартиры. Например, при аренде квартиры арендатор приобретает право временного владения и пользования или временного пользования квартирой собственника. В этом случае считается, что квартира получает обременение в виде прав арендатора.
Собственник квартиры при обременении (в данном случае в виде аренды) имеет обязанности, предусмотренные условиями аренды (эти обязанности прописаны в договоре аренды).
Главная особенность обременения в том, что оно привязано к конкретному имуществу (в нашем случае к квартире). Это означает, что если собственник квартиры решит продать ее в период обременения, то покупатель, в случае покупки квартиры, будет вынужден принять ее с обременением или отказаться от ее покупки. Это существенный момент, который касается именно обременения.
Мы рассмотрели обременение на примере договора аренды. На самом деле видов обременений недвижимого имущества довольно много. Мы поговорим об этом ниже.
Пожалуйста, скажите мне! При продаже квартиры (покупатель с материнским капиталом) покупатель не соглашается с пунктом об обременении квартиры. Может ли это грозить неисполнением договора в части окончательного расчета, если: 1. В договоре указано, что квартира не обременена и что продавец обязуется передать необходимые документы в ПФ в трехдневный срок после регистрации договор? 2. А если про обременение или не обременение ничего не сказано, а еще прописан пункт об обязательности передачи документов в ПФР в трехдневный срок? Есть ли существенная разница между двумя
1. Квартира не обременена на момент совершения сделки, то есть со стороны продавца. Обременением являются средства материнского капитала, то есть обременение будет возложено с учетом того, что в расчетах участвуют средства материнского капитала.
2. В данном случае без обременения не обойтись, т.к. участие финансового капитала является залогом в силу закона, денежные средства переводятся на расчетный счет продавца в течение 2-х месяцев с момента обращения в ПФР.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Обременение и ограничение прав: есть ли отличия
Приведенный пример с арендной платой наглядно показывает, что обременение в некотором смысле ограничивает права собственника квартиры. Именно ограничения прав, связанные с обременением, сбивают многих с толку и заставляют думать, что ограничение прав и обременение на самом деле одно и то же. Доходит до того, что даже некоторые нормативные и судебные акты отождествляют эти два понятия. Они указываются вместе, через запятую, или указываются один в скобках после другого.
На самом деле эти два понятия имеют существенные различия. Рассмотрим их подробнее.
Основное отличие состоит в том, что при ограничениях прав другое лицо, например, покупатель квартиры, не может получить права на квартиру при ее покупке. А в случае обременения покупатель квартиры получает квартиру, но только с теми ограничениями, которые установлены обременением.
Примером ограничения прав является арест квартиры должника, наложенный судебным приставом. Наложение ареста запрещает распоряжение квартирой, а также может ограничивать ее использование или даже включать ее изъятие.
Как сдать квартиру
Возьмем в качестве примера аренду недвижимости. И закон о государственной регистрации недвижимого имущества, и судебная практика относят арендную плату к обременению. Это касается не только договоров, которые заключаются на срок не менее года и поэтому подлежат регистрации, но и краткосрочных договоров. Поэтому при продаже квартиры, на которую установлен договор аренды (даже если он краткосрочный), это обременение с нее не снимается, и новый собственник не сможет полноценно пользоваться ею в течение всего срока аренды.
Виды обременений квартиры
Квартира относится к недвижимому имуществу, а виды обременений недвижимого имущества указаны в законе о государственной регистрации недвижимого имущества. К видам обременений, в частности, относятся сервитут (как государственный, так и частный), ипотека, доверительное управление, наем жилья, рента.
К сожалению, закон о государственной регистрации не содержит ни определения обременения (как правового понятия), ни полного (закрытого) перечня обременений. На практике это часто приводит к спорам о том, какие из ограничений прав считать обременением, а какие не считать.
Специфика каждого вида обременения выражается в специфике прав третьего лица (например, покупателя) на имущество и обязанностей его собственника. Информацию о правах и обязанностях см. в соответствующем законодательстве.
Как заключить договор аренды квартиры между физическими лицами
Так, например, в случае заключения договора аренды арендатор получает права временного владения и пользования или временного пользования на имущество собственника-арендодателя (например, квартиру). Если собственник продает квартиру в течение срока аренды, факт продажи не будет основанием для изменения или расторжения договора аренды, и новый собственник будет вынужден продолжить аренду.
Узнать, обременено ли имущество (квартира), можно либо в Росреестре (если обременение подлежит государственной регистрации), либо у самого правообладателя. Государственной регистрации подлежат, например, сервитут и ипотека, а также долгосрочная (год и более) аренда. Краткосрочная аренда не требует регистрации.