Добрый день. Интересует как продать квартиру в долевой собственности (1/2 доли у мужа и жены). Мы продаем все квартиры. Мы оформили договор купли-продажи, но в регистрационной палате нам сказали, что с 1 июля действует новый закон, по которому договор должен заключаться у нотариуса. Я такого закона не нашел, есть от 1 января 2016 года, но он как раз про продажу акций.. если я просто продаю долю. И вот, получается, что квартира продается полностью, даже если она есть в договоре и прописана в долях. Услуги нотариуса стоят более 20 тысяч. Скажите, это действительно необходимо, или это просто обычное вымогательство денег?
Привет!
Хотим продать квартиру. Она находится в долевой собственности (по 1/2 доли у мужа и жены). Продаем все квартиру. Оформили договор купли-продажи, но в регистрационной палате нам сказали, что с 1 июля новый закон, где договор надо делать у нотариуса. Я не нашла такой закон, есть с 1 января 2016 года, но там просто про долевые продажи… если продаю просто долю. А так, выходит, квартира же продается полностью, пусть она в договоре и прописана в долях. Услуги нотариуса стоят более 20 тысяч. Подскажите, это действительно нужно, или все-таки обычное вымогательство денег
Екатерина
Согласно части 1 статьи 24 Закона № 122 об учете недвижимого имущества и сделок с ним, сделки по отчуждению долей в праве общей и долевой собственности должны быть нотариально удостоверены.
Искренне!
Статья 24. Государственная
регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество,в том числе при отчуждении всеми участниками долевой
собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному
удостоверению.
При продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю
с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении
одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой
собственности.
В случае, если нотариусом будет
установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ
остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может
быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при
государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат
разрешению в судебном порядке.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Как оформить соблюдение преимущественного права сособственников?
Чтобы избежать подобных проблем, нужно тщательно оформить документы: направить предложение о покупке доли в письменной форме совладельцам и обязательно организовать подтверждение получения. Так, вы можете передать извещение о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить совладельца подписать дубликат извещения с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или отправьте заказным или ценным письмом с уведомлением о получении. Так вы страхуете себя от недобросовестных действий совладельцев, которые сначала проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.
Аналогичное преимущественное право должно быть соблюдено, когда речь идет о договоре мены.
Добрый день, с Рождеством! Меня интересует, может ли жена согласиться на продажу квартиры, находясь в другом городе?
Здравствуйте, Александр!
Для получения согласия на продажу квартиры супруга обращается к любому нотариусу в городе, где находится, и оформляет это согласие. Затем согласие на продажу отправляется вам по почте или курьером.
В случае, если вам нужна более подробная консультация по вашему вопросу, либо подготовка документа для суда, свяжитесь со мной в чате. Как правило, консультации в чате платные.
С уважением, юрист Вяткина Галина
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Способы обхода преимущественного права покупки
Договориться с другими собственниками не всегда возможно. Юристы могут подсказать вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем эти методы крайне плохими, но, прибегая к ним, стоит осознавать, что они связаны с определенным риском. В случае недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить платеж по договору.
Пожертвования по контракту
При дарении доли преимущественное право сособственников не действует. Они не имеют права останавливать пожертвования. Однако возникают следующие риски.
Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, прикрываясь куплей-продажей, и в этом случае совладелец будет требовать перехода прав по сделке к себе. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.
Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.
Договор купли-продажи по завышенной цене
Для того чтобы совладельцы отказались от покупки доли, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и выдается квитанция по цене, аналогичной цене в уведомлениях для дольщиков. На самом деле покупатель платит гораздо меньше.
Неприятным последствием здесь станет увеличение налога при продаже доли в квартире (ведь налоговая база исчисляется по документам, приложенным к декларации, той же квитанции). В каждом конкретном случае необходимо сопоставить стоимость доли и сумму причитающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доля в нем не облагается налогом).
Кредитный договор
В такой ситуации заключается договор займа на сумму, равную покупной цене доли в праве на квартиру, и одновременно договор обеспечения этого займа залогом доли в праве на квартиру. квартира. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы думали, что это такая ссуда на материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 рублей.
Тогда «должник-заемщик» пропускает срок погашения кредита. А покупатель доли в квартире, якобы «заимодавец-заимодавец», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не быть связанным с судебной системой, это оформляется компенсационным соглашением. В этом договоре стороны договариваются о том, что вместо заемной суммы «заимодавец» получит заложенную долю в праве на квартиру.
Также существует риск расторжения компенсационного соглашения как сделки фактической продажи доли в квартире по иску других собственников квартиры. Если эта претензия будет удовлетворена, для покупателя и продавца наступят следующие последствия. Покупатель должен будет вернуть долю. Продавец останется в долгу перед покупателем по фиктивному кредитному договору: ведь компенсация, которой был погашен этот якобы «долг», будет признана недействительной.
Какие сделки с долями в квартире совершать нельзя?
Когда упреждение не работает?
Единственный случай, когда допускается продажа доли (без каких-либо обходных путей) без соблюдения преимущественного права покупки, — это продажа на публичных торгах. Таким способом кредиторы продают долю в квартире, когда другого имущества и денег должника не хватает для погашения долгов.
Однако не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу нельзя отобрать единственную жилплощадь). Есть только два случая, когда такое наказание допускается:
- Когда предметом ипотеки стала доля в праве на квартиру (в этом случае можно взыскать даже единичное жилье);
- Когда должник не проживает в квартире, в которой он владеет долей, и постоянно прописан по другому адресу на основании договора социального найма, либо имеет в собственности иное жилье.
Долевая собственность на квартиру. Продается вся квартира
Небольшая квартира, несколько собственников, которые в ней не живут или не хотят жить вместе – это явные предпосылки продажи квартиры в долевой собственности целиком.
Если все совладельцы согласны, продажа квартиры в долевой собственности не будет проблемой. Вам просто нужно правильно оформить сделку. Вы можете предложить 2 способа:
- Договор купли-продажи всей квартиры с множеством лиц на стороне продавца;
- Несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в результате он получает несколько долей, которые вместе составляют право собственности на всю квартиру).
Первый вариант удобен, если совладельцы живут недалеко друг от друга. Это более выгодно в плане уплаты госпошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. заплатить придется за 1 объект - квартиру (госпошлина 1000 руб.). Вторая, отдельная продажа каждой доли в квартире, может быть предпочтительнее для покупателя, если совладельцы не общаются между собой или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора купли-продажи. договор. Здесь вы должны заплатить 1000 рублей. за каждую долю в праве, и дополнительно соблюдать вышеописанный порядок преимущественного права покупки.
Ниже мы рассмотрим, чем отличается право на налоговый вычет при вышеперечисленных способах продажи.
Что делать, если один из совладельцев против продажи?
Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и поделят деньги между собой. Один почему-то против. Здесь многое зависит от размера долей этих собственников.
В случае малой доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, возможен выкуп доли у него принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои претензии ничтожно малым размером доли сособственника, необходимо просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам в обмен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если совладелец проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. причиной этому является не только небольшой размер доли, но и незаинтересованность в пользовании общей квартирой.
Уплата налога
Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого необходимо уплатить налог (НДФЛ), в размере 13% от суммы, полученной по договору.
Бывают случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.
В тех же случаях, когда необходимо уплатить налог, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собой сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. При реализации недвижимого имущества или доли в праве на недвижимое имущество налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн руб.
Однако налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности имеет некоторые особенности.
Налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности
Дело в том, что максимальная сумма вычета 1 млн руб. комплект на 1 объект. Этот объект может быть квартирой, если он продается полностью. Или акцию, если договоры составляются на каждую акцию отдельно.
Таким образом, при продаже всей квартиры фактически максимальный размер вычета определяется пропорционально долям совладельцев (если у них по ½ доли, то каждый имеет право на вычет в размере 500 тысяч рублей). При продаже каждой доли по отдельности каждый совладелец имеет право на получение вычета в размере 1 млн руб.
После продажи доли в квартире, которой вы владеете менее 3 лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указанием дохода от такой продажи. В нем есть отдельные столбцы для налогового вычета. В результате вам нужно будет заплатить налог с меньшей суммы, чем цена доли. То есть владелец ½ доли в праве собственности на полностью проданную квартиру, при цене доли в 1 млн, будет платить НДФЛ только с 500 тысяч рублей (65 тысяч рублей). Налог на оставшиеся 500 тыс. руб. не уплачивается, так как инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли - 500 тыс. руб.
Если собственник продаст свою долю за 1 млн по отдельному договору купли-продажи, то обязанности по уплате налога не возникнет. Вам нужно будет просто подать декларацию, в которой указать вычет в размере 1 млн рублей.