Законодательная база арендного жилья
Для начала следует разобраться, что такое договор аренды, кто может его заключить, в отношении какого имущества заключается договор аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату. для владения и использования для проживания в нем.
Соответственно, исходя из положений ГК РФ, наймодателем, то есть лицом, предоставляющим помещение в аренду, может быть любой субъект гражданского права при соблюдении общих требований к правоспособности и гражданской дееспособности.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин (физическое лицо). Жилое помещение может быть предоставлено юридическим лицам во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, но не договора аренды жилого помещения, поскольку этим договором предусмотрена конкретная цель передачи жилого помещения во владение и использование - для проживания в нем арендатора.
Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть обособленное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилой дом).
После того, как мы разобрались, что такое трудовой договор, можно перейти к вопросу о необходимости его государственной регистрации.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора аренды такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации. прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
То есть, если собственник помещения изначально предполагал заключить краткосрочный договор аренды (то есть на срок не более 1 года), то такой договор регистрировать не нужно. При этом в договоре должен быть указан срок его действия.
Если стороны договора не указали в нем срок, то договор считается заключенным на максимально возможный срок - 5 лет.
Если договор заключен на срок более одного года, то ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации. То есть регистрируется не сам договор аренды, а обременение права собственности.
Порядок регистрации договора аренды
Согласно ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» заявление о государственной регистрации аренды жилых помещений подается в регистрирующий орган не позднее одного месяца со дня заключения контракта.
То есть наймодатель и наниматель в месячный срок со дня заключения договора аренды должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.
Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием регистрационных услуг можно обращаться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).
Какова процедура государственной регистрации?
- Необходимые документы: Заявление о постановке на государственный кадастровый учет недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Договор найма жилого помещения (договор найма жилого помещения социального жилищного фонда). Документы, подтверждающие право наймодателя на заключение договора аренды жилого помещения, заключенного на срок не менее года, если наймодатель не является собственником такого жилого помещения. Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя). Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя - физического лица действовать от его имени, если его представитель действует от имени заявителя - физического лица.
- Оплата государственной пошлины. В соответствии с п. 1 ст. 333. 33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации, государственная пошлина составляет 2 000 рублей. .
- Обратившись в отделение Росреестра или МФЦ. После того, как все документы собраны, стороны договора должны обратиться в Росреестр или МФЦ для оказания им услуг по государственной регистрации. Срок оказания услуги 7 дней. Основания для приостановления оказания услуги. В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав приостанавливается по решению регистратор прав, если: лицо, указанное в заявке в качестве правообладателя, не имеет права на такое имущество и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такое имущество; за государственной регистрацией прав обратилось ненадлежащее лицо; существуют конфликты между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого ходатайствует заявитель, не подлежат государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом; документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав в иных случаях, не представлены. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении. Срок приостановки зависит от самой причины. основания для отказа. В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации объектов недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав отказано по решению государственного регистратора прав, если в период приостановления не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
- Результат службы. Конечным результатом осуществления государственной услуги является государственная регистрация ограничения (обременения) права.
Преимущества государственной регистрации.
Многие не видят необходимости государственной регистрации обременения при заключении трудового договора, так как считают, что, по сути, это не влияет на отношения сторон договора.
При этом государственная регистрация требует как денежных затрат, таких как уплата государственной пошлины, так и временных затрат, поскольку при его государственной регистрации должны присутствовать обе стороны договора.
При этом доход, полученный от сдачи имущества по договору аренды, подлежит обязательному декларированию, и, соответственно, с него должен быть уплачен налог.
Именно по этим причинам многие заключают краткосрочный договор или просто не регистрируют долгосрочный договор вообще.
Однако у этой процедуры есть и ряд преимуществ.
Так что арендодатель не имеет права лишить другую сторону проживания в квартире до окончания действия договора. Даже в том случае, если собственник решит продать свою недвижимость, ему придется либо дождаться окончания срока аренды, либо продать недвижимость с обременением, и в этом случае он должен будет в обязательном порядке предупредить покупателя о том, что квартира в настоящее время сдается.
Для арендодателя плюсы в том, что в случае возникновения конфликтной ситуации ее проще решить при наличии подписанного и зарегистрированного договора аренды. Государственная регистрация значительно облегчает судебные процессы и разбирательства. Например, споры, возникшие в связи с отказом в оплате за предоставление жилья, возмещение ущерба от порчи имущества и т.д.
Кроме того, если договор аренды зарегистрирован, это позволяет арендодателю показать свой дополнительный доход, что является плюсом, например, в такой ситуации, как получение кредита.
Таким образом, процедура регистрации обременения права собственности на жилое помещение при заключении договора аренды не только не слишком сложна, но и имеет ряд преимуществ для обеих сторон договора.