Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная квартира принадлежит собственнику на праве частной собственности. Его можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду, как и любой другой дом. Никаких препятствий для совершения сделок с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски не исчезнут в течение десяти лет.

Особенно опасны квартиры, доставшиеся в наследство 2-3 года назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если умерший оставил завещание, то квартира может достаться хоть соседям, хоть друзьям. Если завещания нет, то наследники претендуют на получение жилья в порядке очередности:

1. Супруги, дети и родители;
2. Братья и сестры, бабушки и дедушки;
3. Дяди и тети;
4. Другие родственники.

1. Стандартный срок приема составляет 6 месяцев. В течение этих шести месяцев наследники должны определить свои доли, поссориться в суде и получить свидетельство о праве на наследство. До истечения 6 месяцев продать и купить такую ​​квартиру вообще невозможно.
2. Но по закону наследники могут претендовать на квартиру даже по истечении ее срока. Бывает, что их не видели несколько лет, а потом объявляют, заявляя о своих правах на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или не могли заявить о своих правах ранее.
3. Особенно опасно то, что узнать обо всех наследниках очень сложно. В имеющихся документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, но где узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тете из Тюмени?
4. Как же тогда купить квартиру, доставшуюся продавцу по наследству? Давайте поговорим о том, как это сделали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно доставшейся квартиры

Мария купила квартиру пять лет назад, которая досталась продавцу по наследству. Прошло всего полгода с тех пор, как продавец получил свидетельство о праве на наследство, но сделка все равно закончилась благополучно. Мария знала, что покупка квартиры по наследству имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:

• Выписка из ЕГРН. Мария заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
• Свидетельство о наследстве. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в справке. Были различия, поэтому она попросила продавца объяснить. Оказалось, что перепланировка производилась с изменением площади.
• Паспорт владельца. Далее она сравнила данные паспорта продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
• Технические документы. Эти бумаги следует изучать при покупке любой квартиры, чтобы убедиться, что данные выписки соответствуют техническим характеристикам.

• Мария также изучила круг наследников и убедилась, что других претендентов на жилье нет (по крайней мере, явных). Также она попросила продавца написать и нотариально заверить заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные убытки.

Ситуация 2. Приобретение квартиры в наследство по завещанию

• Андрей сознательно купил квартиру по завещанию, чтобы сэкономить. Завещательный отказ – это обременение, предусматривающее обязанность наследника сделать что-либо для третьих лиц. Если он связан с квартирой, то он указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю.
• Фото Пексельс Иван Михайлович прожил 75 лет в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру единственному сыну, но включил в нее условие, что Мария может жить в квартире одна до самой смерти. По условиям завещательного отказа до этого момента запрещалось вселять в квартиру других лиц. Эту квартиру Андрей купил с большой скидкой у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме. Переехать в квартиру Андрей смог только после смерти Марии Петровны - через 5 лет после покупки жилья.
• Андрею повезло, но не все продавцы готовы честно говорить о наличии завещательного отказа. Лицо, в пользу которого написан отказ, может потребовать от наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если вы покупаете недвижимость, которая досталась по наследству более 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, доставшейся по наследству

• Вадим купил квартиру, доставшуюся по закону. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риэлтора. Вместе они изучили все документы, проверили родственников и завершили сделку. Но, как потом выяснилось, всех потенциальных наследников найти не удалось.
• Через пару лет после заключения сделки появился сын умершего мужчины от первого брака, о котором продавец не знал - дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын обратился в суд, чтобы расторгнуть сделку и получить свои деньги.
• К сожалению, Вадим и риелтор не додумались попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как это сделала Мария. Их спасло то, что в документах сделки была указана реальная цена приобретения квартиры. Сделка была расторгнута, но Вадим получил полное возмещение расходов. Если бы цена сделки была занижена, то полная компенсация была бы невозможна.
• Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав как можно больше информации об объекте. Не забудьте заказать выписку из ЕГРН и проверить на обременения

Могут ли наследники проданной квартиры оспорить договор купли-продажи?

Право на виндикацию, истребование своего имущества из чужого незаконного владения, подлежит исковой давности. Срок исковой давности 3 года.

Статья 302

1. Если имущество приобретено возмездно у лица, не имевшего права его отчуждать, о котором приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество у приобретателем в случае, если имущество утрачено собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо вышло из их владения иным образом против их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно у лица, не имевшего права на его отчуждение, собственник во всех случаях имеет право истребовать имущество.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы у добросовестного приобретателя.

На практике оспорить сделку по истечении столь значительного периода времени практически невозможно, в первую очередь из-за применения срока исковой давности. Единственная теоретическая возможность – попытаться доказать, что они не могли объективно узнать об оспариваемой сделке, и на этом основании исчислить срок исковой давности с момента, когда они фактически узнали о заключении договора купли-продажи, поскольку, согласно п. 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При появлении претендентов на эту квартиру (наследников) они вправе поставить вопрос о применении последствий ничтожности сделки, если, во-первых, докажут, что продавец вступил в права наследования незаконно, не был собственником и совершил не имеют права распоряжаться квартирой, во-вторых, восстанавливают срок исковой давности по оспариванию наследства, в-третьих, доказывают, что срок давности применения последствий недействительности сделки не пропущен. Практически это неосуществимо.