Кто может занимать нежилые помещения и какие требования необходимо соблюдать
Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 1 декабря 2005 г., подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме являются принципиально разными объектами. Первые предназначены для проживания, вторые для работы. Перечень организаций, которые могут быть размещены в МКД, приведен в приложении Б к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:
- Малые дошкольные группы;
- Микроклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, массажный кабинет и др.;
- Предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
- Клубы, библиотеки, творческие мастерские;
- Административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, ЗАГСы.
В соответствии с пунктом 7.3.1 собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны соблюдать следующие требования:
- Наличие (или возможность обустройства) изолированных входных групп (в этом случае в многоквартирном доме образуется отдельное помещение);
- Принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
- Использование оборудования, от которого шум и вибрация не превышают допустимого уровня;
- Предоставление доступа к общим инженерным системам в случае ремонта;
- Для торговых точек: организация погрузочно-разгрузочной зоны со стороны, где нет окон.
Законодательство позволяет присоединить недостающие счетчики. Только сделать это можно только с торца и при условии, что их крыша будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.
Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме
Согласно части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых помещений нормы площади определяются исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. Это не относится к нерезидентам. Одностоловый офис может обойтись без санузла. Поэтому требований к минимальной площади нет.
Стоит учитывать только общее ограничение по площади. Объекты общественного пользования, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут располагаться только под квартирами, но не рядом с ними и тем более не над ними. Так, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.
Есть еще один нюанс, касающийся расширений. Максимальный выступ торгового зала составляет 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².
Как осуществляется управление нежилыми помещениями в многоквартирном доме
Любой МКД имеет право обеспечить всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Собственники квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключить прямые договоры поставки. Владельцы офисов и магазинов такой привилегии не имеют.
В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 они должны заключать договоры с поставщиками:
- Термальная энергия;
- Горячая вода;
- Холодная вода;
- Электричество.
Однако не все делают это на практике. И в таком случае управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилого помещения в многоквартирном доме без подряда будет идти по расчётным нормативам РФ.
Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются пропорционально объему услуг по содержанию дома: коммунальные платежи рассчитываются на основании показаний приборов учета (или норм потребления, если приборы учета не установлены); объем прочих услуг и размер вознаграждения определяются договорами с поставщиками. В то же время закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, в том числе земельного участка под домом, наравне с собственниками квартир.