Какой налоговый вычет за квартиру по ипотеке
Физические лица - налоговые резиденты России имеют право на получение имущественного налогового вычета при покупке/строительстве домов, квартир, комнат, земельных участков, а также принадлежащих им долей. Это означает, что государство возвращает налогоплательщику часть денег, потраченных на недвижимость.
Приобретение/строительство жилья с использованием целевого кредита также дает право на вычет уплаченных банку процентов. При условии, что заемные средства были получены в России и фактически потрачены на покупку жилья.
По сути, имущественный вычет — это стоимость покупки недвижимости и выплаты процентов по ипотеке, уменьшающая ваш налогооблагаемый доход и, следовательно, подоходный налог. Иногда возникает переплата по НДФЛ, которая при определенных условиях может быть возвращена из бюджета.
Налоговый кодекс РФ устанавливает максимальный размер имущественных вычетов.
Сумма имущественного вычета
Максимальная сумма вычета при покупке квартиры в ипотеку на человека составляет:
- На покупку жилой недвижимости (базовый вычет) - 2 млн руб. С этих денег государство выплатит вам 13% - 260 тысяч рублей. То есть вы покупаете жилье на любую сумму, но возвращаете 13% всего от 2 млн руб.
К основному имущественному вычету относятся расходы на приобретение/строительство и начальную отделку жилья, а также на приобретение земли под жилую застройку. В вычет включены расходы на оплату недвижимости как за счет собственных, так и заемных средств.
- На фактически выплаченные проценты по ипотеке - 3 млн руб. Налогоплательщику возвращается до 390 тысяч рублей (3 млн * 13%).
Так, за счет вычета за покупку квартиры в ипотеку человек может вернуть до 650 тысяч рублей (260 тысяч + 390 тысяч). Супруги, состоящие в зарегистрированном браке, могут претендовать на двойной вычет и получить обратно до 650 тысяч рублей на каждого, то есть до 1,3 млн рублей на двоих.
Когда возникает право на ипотеку?
Часто бывает так, что договор ипотеки оформляется до регистрации права собственности на недвижимость. Иногда разница во времени составляет годы, особенно если дом только начал строиться.
То же самое относится и к новостройкам. Если вы берете ипотечный кредит и покупаете квартиру в строящемся доме, то, как правило, сразу платите банку проценты, а новую квартиру ждете несколько лет.
В связи с этим у наших клиентов возникает вопрос, когда можно оформить вычет процентов по ипотеке – после подписания ДДУ, после оплаты жилья или после вступления в собственность? Об этом мы поговорим ниже.
С 2022 года действует новый порядок предоставления налоговых вычетов за квартиру в новостройке. Вместе с декларацией за 2022 год и далее необходимо подать в ФНС дополнительный документ – выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на жилье.
То есть квартира должна быть не только принята по акту приема-передачи, но и зарегистрирована на имя собственника. Только после этого можно обращаться в ФНС за возвратом налога.
Налоговый вычет по ипотеке до и после 2014 года
Как правило, жилищный кредит выдается на длительный срок – от 10 лет и более, поэтому сумма выплачиваемых процентов достаточно велика. Сколько денег можно вернуть, зависит от даты заключения кредитного договора.
Фактически к ипотечным вычетам в настоящее время применяются две разные нормы Налогового кодекса. К договору об ипотеке, составленному до конца декабря 2013 года, применяются старые нормы. С 1 января 2014 года применяется новый порядок. Разберем подробнее.
Ипотека до 2014 года
Если вы заключили ипотечный договор до 1 января 2014 года, то размер вычета по уплаченным процентам никак не ограничивается. Вы можете получить обратно 13% от общей суммы фактически погашенных процентов.
До 2014 года отличительной чертой налогового вычета было то, что он закреплялся за имуществом. То есть оба вычета — основной и процентный — можно было получить строго за покупку одного жилого объекта.
Ипотека с 2014 года
С 1 января 2014 года в расчете вычета учитываются фактически погашенные проценты в размере 3 млн рублей. Из этой суммы государство возвращает на счет налогоплательщика 13%, то есть 390 тысяч рублей (3 млн * 13%).
Для обоих периодов (до 2014 года и позже) общим условием возврата подоходного налога по процентам по ипотеке является то, что вы ранее не получали налоговый вычет по процентам по ипотеке, полученным при покупке другого имущества.
Важные изменения коснулись и основного имущественного вычета.
До изменений в Налоговый кодекс, вступивших в силу с 1 января 2014 года, имущественный вычет при покупке жилой недвижимости предоставлялся только по одному объекту. Если сумма вычета на покупку была использована не полностью (2 млн рублей), то право на вычет считалось исчерпанным, а неиспользованный остаток сгорал.
Этому есть объяснение – в отношении жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, считается, что вы использовали имущественный вычет по «старым правилам» – на один объект недвижимости. Даже если вы купили вторую недвижимость после 1 января 2014 года, получить остаток вычета будет невозможно.
И вот с 1 января 2014 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс РФ.
Самым положительным изменением для налогоплательщиков является то, что имущественными вычетами на покупку жилья и процентами можно распоряжаться более свободно. А именно:
Наконец, рассмотрим правила расчета вычетов, если вы приобрели жилье до 2014 года, а договор ипотеки на покупку другого жилья заключили после 1 января 2014 года и наоборот.
И если вы уже получили вычет по процентам, выплаченным по одному ипотечному дому, вы не сможете вернуть проценты по второму дому, также купленному по ипотеке. Даже если вы не использовали вычет по процентам до максимально допустимой суммы в 3 млн руб.
Однако наши налоговые эксперты находят решения и в таких ситуациях.
Сколько налогов можно вернуть
Это зависит от размера вашего личного лимита. Он определяется суммой расходов на жилье (включая проценты по ипотеке), суммой уплаченного вами налога на прибыль и максимально допустимым имущественным вычетом в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Возможно, вам не хватает уплаченного за год НДФЛ, чтобы сразу получить весь имущественный вычет на покупку жилья и уплаченные проценты. Вы можете требовать задолженность по налогам за столько лет, сколько пожелаете, пока не получите полную сумму, на которую имеете право. Имущественные вычеты не имеют срока давности.
Если суммы вашего годового дохода и перечисленных налогов достаточно, вы можете сразу объявить всю сумму расходов вычитаемой. Помните, что налоговый вычет по процентам по ипотеке можно получить только на основании ваших платежей в банк – ежегодно за прошедший год.
Если вы купили квартиру дешевле, чем брали жилищный кредит, то вычет по уплаченным процентам будет равен сумме процентов, уплаченных за расходование заемных средств в размере, определенном договором купли-продажи.
Виды кредитов для вычета процентов по ипотеке
Вычет по процентам может быть запрошен по всем видам кредитов, используемых для приобретения жилой недвижимости. Договор займа (займа, ипотеки) должен содержать указание на конкретное жилое помещение, то есть быть адресным. Только в этом случае уплаченные проценты могут быть учтены в составе имущественного вычета.
Воспользоваться налоговым вычетом по процентам по ипотеке можно не только по банковскому кредиту. Например, у вас есть договор процентной ссуды с вашим работодателем, в котором указано, что деньги пойдут на покупку определенной квартиры. В этом случае договор приобретает целевое назначение, а значит, можно претендовать на процентный вычет.
Налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита
Бывает, что на фоне новых предложений взятый кредит выглядит менее привлекательным. В этом случае вы можете рефинансировать (рефинансировать) свой кредит. Вы получаете кредит на более выгодных условиях, закрываете первоначальный договор на «свежезаемные» средства и продолжаете платить по новому договору.
Вы можете заключать договоры рефинансирования неограниченное количество раз. Рефинансирование не влияет на ваше право на возврат подоходного налога на проценты по ипотечному кредиту. Вычет предусмотрен по обоим договорам.
Главное условие – новый договор должен содержать четкую цель – рефинансирование первоначального целевого кредита. И что первоначальный кредит был взят, чтобы купить дом. Если вы взяли новый кредит только для того, чтобы погасить старый, вам не дадут налоговый вычет.
Чтобы получить возврат налога на проценты по рефинансируемому ипотечному кредиту, приложите к пакету документов копию действующего кредитного договора.
Помните, что вы будете иметь право на вычет, если рефинансирование осуществляется банком, имеющим лицензию ЦБ РФ. Но это касается только налогового вычета по процентам по ипотеке. Право на основной вычет при покупке недвижимости сохраняется вне зависимости от того, на какие деньги вы купили жилье — собственные, ипотечные или взятые в долг у родственника.
Налоговый вычет за досрочное погашение ипотеки
Если в договоре с банком есть условие о досрочном погашении жилищного кредита, то имущественный вычет на покупку квартиры сохраняется в полном объеме.
Что касается процентов, то банк их пересчитает и вернет вам излишек. Если вы уже получили вычет по процентам по ипотеке, который впоследствии вернул банк, вам нужно будет пересчитать сумму вычета и погасить переплату.
Правила вычета процентов по ипотеке
Налоговый вычет по процентам по ипотеке, как и основной, можно заявить в ФНС на следующий год после оформления документов на жилье.
Допустим, вы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2022 году, декларацию подавайте не ранее 2023 года.
Вы можете обратиться в ФНС за возвратом налога за предыдущие три календарных года, если вы работали и платили налоги.
Пенсионеры имеют право претендовать на имущественный вычет за четыре года – за три года работы и за год выхода на пенсию.
Например, вы купили квартиру в 2019 году, а вышли на пенсию в 2022 году. Вы можете подать декларацию и получить возврат налога за 2019-2022 годы.
Во-первых, выплаты процентов по ипотечным кредитам обычно распределяются по годам, и вычет может производиться только по мере их выплаты. А основной вычет можно получить сразу, даже если вы еще не выплатили ипотеку.
Во-вторых, в отличие от вычета при покупке жилья, остаток которого может быть перенесен на другие объекты недвижимости, налоговый вычет по процентам по ипотеке предоставляется только один раз и на каждый объект недвижимости. Поэтому, может быть, лучше сохранить вычет процентов по ипотеке и использовать его для другого ипотечного кредита.
Документы для налоговой декларации по ипотеке
Для получения налогового вычета за жилье, приобретаемое в кредит (ипотеку/жилищный кредит), необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и копии следующих документов в ИФНС по месту жительства:
Покупка дома или земли
Договор купли-продажи или договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, при его наличии, договор об уступке прав требования по ДДУ (при приобретении прав на квартиру в строящемся доме).
О собственности
Об оплате жилья или земли
Выплата процентов по жилищному кредиту
О доходах налогоплательщика
Справка 2-НДФЛ о доходах и удержанных налогах за год, за который вы подаете декларацию. Справку можно получить на работе в бухгалтерии или скачать из личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС России. Если в течение года вы сменили место работы или несколько мест работы, справки необходимо получить во всех организациях.
Всегда возникает много вопросов о распределении банковских процентных отчислений между супругами, участниками долевой собственности и совладельцами общей недвижимости. Опытные специалисты NDFLka.ru проконсультируют вас по всем тонкостям.
Проверка документов и деклараций занимает до трех месяцев, несмотря на то, что ФНС обещала сократить срок проверки до месяца. На практике это не всегда получается из-за большой загруженности инспекторов.
Если ФНС обнаружит ошибки в декларации и документах, то об этом вы узнаете только после завершения камеральной проверки. Процесс возврата налога может быть длительным.
Бывает и так, что исполнитель, проводящий камеральную проверку вашей декларации, может допустить ошибки из-за большой загруженности, незнания налогового законодательства или невнимательности.
Для возврата налога вы можете обратиться к опытным специалистам NDFLka.ru. Они учтут все налоговые льготы, рассчитают максимальную сумму НДФЛ, которую вы можете вернуть, подготовят декларацию и отправят ее в налоговый орган.
Если вы не хотите ждать окончания проверки ФНС, подайте заявку на услугу «Быстрый вычет», и деньги поступят на ваш счет в течение 7 дней.
Мы подробно рассказали о том, как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку. Однако есть риск получить отказ ФНС, если делать это самостоятельно. Чтобы избежать неприятных последствий, рекомендуем доверить оформление налоговых вычетов специалистам онлайн-сервиса NDFLka.ru.