Зачем платить налог за аренду квартиры
Сдача дома в аренду называется арендой, хотя по закону это аренда. Арендная плата является налогооблагаемым доходом. Но многие собственники, сдающие квартиры, не делают отчислений и рискуют.
Обиженный жилец, соседи или участковый могут заявить в налоговую инспекцию. Собственника вызовут в инспекцию для дачи объяснений, а при обнаружении нарушений начислят не только НДФЛ в размере 13%, но и штраф и пени.
Честность перед государством также сыграет на руку, если по каким-то причинам домовладельцу придется судиться с жильцом за возмещение ущерба или арендную плату. Если в ходе судебного разбирательства выяснится, что налог с полученного дохода не уплачен, ФНС также начислит его вместе со штрафами и пенями.
Как составить договор аренды
Договор аренды может быть заключен на любой срок. Если больше года, то договор должен быть нотариально заверен и зарегистрирован в Росреестре; если меньше (даже 364 дня), этого не требуется. Но срок договора не влияет на обязанность отчитываться перед государством о доходах.
Налог взимается со всей суммы дохода, поэтому если коммунальные платежи включены в стоимость квартплаты, то на них будет распространяться налог. А вот обеспечительный платеж не нужно включать в налоговую декларацию (о нем мы подробно расскажем ниже), он считается авансовым платежом.
Согласно ГК РФ объектом найма может быть квартира и жилой дом или их части (комнаты), пригодные для постоянного проживания. В договоре должны быть указаны:
- Предмет договора: полный адрес объекта, кадастровый номер, площадь, количество комнат, отсутствие обременений, перечень имущества, передаваемого в пользование (также можно указать отдельно в заявке).
- Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа (его еще называют страховым депозитом). Это сумма, которую платит арендатор в случае нарушения им условий договора, задержки оплаты или порчи имущества. Как правило, он равен сумме ежемесячного платежа.
- Условия оплаты: сумма, срок и способ перевода (на карту или наличными), размер неустойки в случае просрочки, возможность увеличения или фиксирования одной суммы на весь период. В этом же пункте нужно указать, что входит в сумму арендной платы (коммунальные услуги, интернет).
- Ответственность сторон. В этом пункте прописывается, какую ответственность несет наниматель за причинение вреда имуществу, оборудованию или квартире (не только им, но и членам его семьи, гостям, домашним животным). Здесь же может быть прописана ответственность работодателя за нарушение условий оплаты по договору, а арендодателя – за нарушение условий предупреждения о досрочном расторжении договора.
- Акт приема-передачи. В нем, как и в первом пункте, прописывается предмет договора: полный адрес, кадастровый номер, площадь. В акте приема-передачи указывается состояние квартиры или дома и отмечаются все недостатки: отошедшие обои, сколы плитки, трещины на окнах, неисправности бытовой техники и т. д. Еще один обязательный пункт – количество ключей, которые передает хозяин.
- Подтверждение оплаты. При заключении договора и получении денег за первый месяц проживания и залога оформляется расписка. В нем собственник указывает, сколько он получил от арендатора по договору аренды, дату и время составления договора, адрес квартиры, а также ФИО обеих сторон.
Сумма налога при аренде квартиры
Итак, договор составлен, квартира сдана, деньги поступили, пришло время платить налог. Его размер зависит от дееспособности арендатора: как физического лица, индивидуального предпринимателя или самозанятого. Рассмотрим все варианты.
Физическое лицо
В этом случае ставка будет 13% - это налог на доход физического лица (НДФЛ), столько же уплачивается, например, при работе по трудовому договору или трудовому договору, при получении выигрыша , продажа недвижимости. Платить нужно в текущем году за предыдущий. Если у сдаваемой квартиры несколько собственников, то декларации подают все, и налог будет начисляться пропорционально доле каждого.
Если общий доход за год превысил 5 млн рублей, то налог на сумму превышения составит 15% — это так называемый НДФЛ для богатых, появившийся в 2021 году.
Индивидуальный предприниматель
Нет смысла открывать ИП только для сдачи квартиры в аренду. Хотя если специально для этих целей покупается одна или несколько квартир, то это может быть ведение бизнеса и получение прибыли. Затем необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Самый невыгодный вариант с точки зрения налоговой ставки, если ИП работает на основной системе налогообложения (ОСНО). В этом случае вам придется заплатить 13% от полученного дохода.
Такому арендному бизнесу выгоднее перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), выбрав в качестве объекта налогообложения «Доход». Тогда налог составит 6%.
Третий вариант для индивидуального предпринимателя – приобретение патента на аренду недвижимого имущества. По этой системе индивидуальный предприниматель вместо налогов уплачивает единовременную фиксированную сумму, которая зависит от вида патента и региона. Патент можно приобрести на срок от одного до двенадцати месяцев в течение календарного года.
Например, годовой патент на аренду 60 кв. м в центре Москвы будет стоить 108 000 рублей, в районе Алтуфьево — 72 000, в Санкт-Петербурге — 50 400 рублей, а в Екатеринбурге — 26 220 рублей. Рассчитать стоимость разных патентов для разных регионов можно на сайте ФНС.
Частный предприниматель
Самозанятые платят налог на профессиональный доход, воспользоваться этим режимом можно, если сумма дохода в месяц не превышает 200 тысяч рублей. Ставка налога при поступлении денег от физических лиц составит 4%, от юридических - 6%.
Стать самозанятым в России просто — нужно приложение «Мой налог» или его веб-версия. Пошаговую инструкцию о том, как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, смотрите здесь.
Как платить налог за аренду квартиры: инструкция
Если арендодателем является физическое лицо, до 30 апреля каждого года необходимо заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год, указав в ней сумму полученного дохода. Теперь это легко сделать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.
К декларации необходимо приложить договор найма жилья, квитанцию о получении денег или выписку из банка, подтверждающую их получение. После камеральной проверки налоговая начислит налог в размере 13%, оплатить который можно онлайн в личном кабинете не позднее 15 июля.
Индивидуальные предприниматели также подают декларацию в ФНС ежегодно до 30 апреля, сумма начисленного налога будет зависеть от системы налогообложения, о них мы говорили выше.
Самозанятым не нужно подавать налоговую декларацию. При каждом получении арендной платы необходимо формировать квитанцию об оплате в приложении «Мой налог», на основании которой инспекция будет автоматически рассчитывать налог (4%, если арендатор физическое лицо, и 6%, если юридическое лицо) . До 12 числа следующего месяца сумма налога появится в приложении, до 25 числа его нужно будет оплатить.
Как лучше снять квартиру
Чтобы понять, в каком статусе — физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый — выгоднее сдавать жилье, сравним процентные ставки по налогам. Для примера возьмем квартиру, которая сдается физическому лицу в Москве в районе Марьиной рощи (это уточнение важно для расчета стоимости патента для ИП) за 70 тысяч рублей в месяц.
Сумма налога | Сумма налога в месяц, руб. | Сумма налога в год, руб. | |
Физическое лицо | 13% | 9 100 | 109 200 |
IP в ОСН | 13% | 9 100 | 109 200 |
IP на USN | 6% | 4 200 | 50 400 |
ИП с патентом | Фиксированная сумма патента | 6 115 | 72 000 |
Частный предприниматель | 4% | 2 800 | 33 600 |
Что будет, если не платить налог
Уплата налога с дохода, полученного за сдачу квартиры внаем, является не правом, а обязанностью. В 2018 году Министерство финансов РФ опубликовало письмо о том, что налоговые органы регулярно проводят «контрольную работу» по привлечению физических лиц к декларированию доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации за несвоевременное представление налоговой декларации налагается штраф в размере 5 % от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки (не менее 1000 рублей и не более 30 % от суммы платежа). сумма налога). Сам налог, разумеется, тоже будет взыскан — если не добровольно, то в судебном порядке. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога.
Допустим, собственник квартиры в районе Марьиной Рощи, исходя из расчета выше, сдал квартиру в течение одного календарного года, декларацию не подавал, а налоговая узнала о полученном им доходе от сдачи в аренду 840 000 рублей (70 000 х 12 месяцев). Ему придется заплатить 109 200 рублей налога, а также штраф в размере 5 460 рублей (5% от суммы неуплаченного налога) за каждый месяц просрочки.
Если налог был начислен, но не уплачен или уплачен не в полном объеме, то штраф составит до 43 680 рублей (40% от суммы налога).
В случае неуплаты самозанятым лицом начисленного ему налога до 25-го числа ФНС начнет начислять пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день отсрочка, начиная с 26-го числа месяца. Ключевая ставка ЦБ сейчас составляет 7,5%. Если самозанятый вовремя не уплатил налог в размере 2800 рублей, то за каждый день просрочки ему придется заплатить дополнительно 70 копеек штрафа.
Как лучше снять квартиру
По расчетам, режим самозанятости оказался наиболее выгодным для сдачи жилья в аренду. В этом случае арендодатель получит самую низкую налоговую ставку и окончательную сумму налога, а также отсутствие необходимости ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ. При этом самозанятость может совмещаться с постоянной работой по трудовому договору.