btaclub.ru
Главная »

Лизинг недвижимости для физических и юридических лиц

Банковское право

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда – это ситуация, когда человек выбирает жилую недвижимость, затем ЖК тщательно проверяет объект и заемщика, выкупает это жилье у продавца, а затем сдает его арендатору на условиях долгосрочной аренды. По истечении срока клиент-арендатор выкупает квартиру у ЖК по остаточной стоимости.

Оперативный - это аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден по сравнению с классической арендой и практически не используется в нашей стране.

Механизм аренды жилья

Во-первых, вы выбираете подходящую недвижимость. Затем ЖК покупает выбранное жилье у застройщика и сдает его в аренду клиенту. И вы ежемесячно перечисляете предусмотренный договором платеж на счет ЛНР.

Лизинговая компания является собственником имущества на весь период выплат. В это время вы можете жить в этой квартире, прописать там супругу и детей и даже сделать в своем доме капитальный ремонт. Вы также оплачиваете коммунальные услуги на общих основаниях.

Лизинг недвижимости может быть полезен и тем, кто по каким-то причинам не может позволить себе обычную ипотеку. Например, у гражданина испорченная кредитная история или у заемщика есть неофициальный доход. Понятно, что банк почти наверняка откажет такому клиенту. А вот лизинговая компания наоборот, потому что в отличие от банка LK здесь ничем не рискует.

В чем разница между ипотекой, рассрочкой и лизингом

При оформлении ипотечной программы в отделении банка квартира переходит в собственность с момента подписания договора, в соответствии с которым осуществляется продажа. При этом возникает обременение недвижимости, когда банк, по сути, держит жилье «в заложниках» до момента полного погашения долга.

А вот в схеме лизинга недвижимость будет находиться в собственности лизингодателя вплоть до самого последнего платежа.

В ситуации банкротства арендатора его спокойно выселяют из съемного жилья вместе с семьей. LK имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Аренда жилой недвижимости ближе к рассрочке, если говорить о том, кто собственник. Ведь до того момента, пока средства за квартиру в новостройке не будут полностью оплачены, недвижимость является собственностью застройщика, а не покупателя.

Плюсы и минусы

Как и любая схема покупки жилых помещений, лизинг имеет свои плюсы и минусы. Рассмотрим их в таблице ниже:

Преимущества и недостатки лизинга

Плюсы

Минусы

1

Наличие высокой лояльности при оценке платежеспособности клиента. Если сдаваемая квартира стоит менее 30 миллионов рублей, сделка оформляется за 5-6 дней.

Процентные ставки по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по классической банковской ипотеке.

2

LK берет на себя все дополнительные манипуляции по сделке (например, страхование). Стоимость любых таких услуг включена в ежемесячные платежи.

Недвижимость находится в собственности LC до момента полного выкупа объекта арендатором.

3

Клиентам личного кабинета не требуется дополнительное обеспечение (залог или поручительство третьих лиц).

Срок действия контракта обычно не превышает 10 лет.

4

Возможна установка определенных индивидуальных условий погашения (например, раз в месяц или раз в квартал и т.д.).

Запрещено сдавать квартиры в аренду третьим лицам.

5

Цена за квадратный метр фиксируется на весь период.

6

ЛК провести более глубокую и качественную проверку имущества, т.к. приобретаемая недвижимость будет находиться в собственности компании в течение длительного времени.

7

Вам не нужно будет платить налог на имущество, так как ЛК возьмет на себя его уплату.

Как сдать квартиру физическому лицу: порядок процедуры

Физические лица смогли приобрести жилье по этой схеме только в 2011 году. Ранее недвижимость в аренду была доступна только для юридических лиц.

В настоящее время лизинг может распространяться и на такие объекты, как квартиры, таунхаусы, апартаменты, коттеджи. Вы также можете приобрести долю в жилой недвижимости через лизинг.

Этапы покупки лизинговой недвижимости для физических лиц следующие:

  1. Обращение в лизинговую компанию с целью выражения намерения приобрести конкретную квартиру, выбранную заранее.
  2. Оценка аккредитива платежеспособности клиента и ликвидности объекта.
  3. Внесение первоначального взноса (сумма - от 10% от стоимости недвижимости).
  4. Приобретение имущества лизинговой компанией у продавца.
  5. Сдача квартиры лизинговой компанией клиенту. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре. В документе должен быть пункт о том, что как только срок аренды закончится, жилье перейдет в собственность клиента LC.
  6. Уплата лизинговой компании заранее оговоренных платежей в течение всего указанного срока.
  7. По истечении срока договора квартира переходит в собственность клиента ЛК.

Нюансы приобретения

Далее рассмотрим, кто имеет право на аренду, какие требования к объекту, какие документы нужны и что указывается в договоре при покупке квартиры или дома в аренду.

Требования к клиенту на кассе

Лизинг доступен любому гражданину России от 21 года до 60 лет, имеющему источник постоянного дохода. При этом потенциальный клиент не может находиться на стадии банкротства. Кроме того, в отношении него не должно быть возбуждено исполнительное производство.

Требования к объекту

Объект сделки должен быть пригоден для постоянного проживания, числиться в Росреестре как жилая недвижимость. В отличие от ипотеки, при покупке жилья в аренду можно брать только готовую квартиру, которая продается на первичном или вторичном рынке.

Через лизинговую компанию нельзя купить строящийся объект или земельный участок.

Вот основные требования:

  • Объект свободен от таких обременений, как залог и арест;
  • В квартире не производилась незаконная перепланировка и реконструкция;
  • Здание не оформлено на капитальный ремонт, не находится в аварийном состоянии. Фундамент зданий и сооружений должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Необходимые документы

При простых сделках в пакет необходимых документов при оформлении лизинга для физических лиц входят ИНН и СНИЛС. Для более дорогих вариантов потребуются документы, подтверждающие платежеспособность. Также необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность.

Как составить договор аренды

Разберемся, из каких пунктов состоит договор лизинга:

Что указать в договоре аренды

1

Подробная характеристика квартиры (адрес, этаж и метраж).

2

Стоимость недвижимого объекта (не может меняться со временем)

3

Срок действия договора (условия его возможного продления также оговариваются отдельно).

4

Размер первоначального взноса.

5

Схема регулярных арендных платежей.

6

Возможность передачи недвижимого имущества в собственность при условии досрочного погашения.

7

Порядок возврата средств после прекращения сделки.

Механизм аренды жилья

Выкуп

Арендная плата состоит из 2-х частей:

  • От аренды (с целью выкупа жилья);
  • Из вознаграждения LC (сумма оговаривается заранее и прописывается в договоре).

Лизинг недвижимости для юридических лиц

Среди юридических лиц аренда недвижимости востребована больше, чем среди граждан. Ведь такая схема приобретения имущества позволяет организациям использовать основные средства, не ставя их на баланс и не выводя из оборота крупных сумм.

Также грамотное использование долгосрочной аренды позволяет оптимизировать налогообложение, в том числе за счет ускоренной амортизации.

По истечении срока действия договора у юридического лица есть три варианта действий:

  • Купить дом за символическую остаточную стоимость;
  • Переоформить договор на новый срок;
  • Вернуть имущество лизинговой компании.

Также иногда юридические лица используют схему обратной аренды. Делается это следующим образом: их имущество продается лизинговой компании, а затем сдается в аренду прежнему владельцу. Арендодателем по отношению к ООО здесь выступает ЛК. Это необходимо для снижения налоговой нагрузки, оптимизации структуры баланса и получения доп. финансирование без банковского кредита.

Перечислим стандартные требования к юридическому лицу:

  • Компания на рынке не менее года;
  • Компания прибыльна;
  • Просроченной задолженности (перед кредитными организациями и налоговыми органами) нет.

Судебная практика: обратная аренда квартиры

Женщина заключила договор обратной аренды, по которому Л.К. купила у гражданина квартиру, а затем передала ее ей обратно в аренду.

Арендатор допустил просрочку уплаты нескольких арендных платежей, что послужило основанием для обращения арендодателя в суд. ЛК просила расторгнуть договор аренды, взыскать долг, а также выселить арендатора.

Муж арендатора подал встречный иск с требованием о признании недействительными договора купли-продажи жилья (ДКП) и договора найма квартиры, ссылаясь на отсутствие согласия супруги на заключение сделки по распоряжению недвижимым имуществом ( см. пункт 3 статьи 35 СК РФ).

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований арендодателя, а также удовлетворил встречные исковые требования. В пользу арендодателя взысканы денежные средства, уплаченные по ДКП (в размере 2,5 млн руб.).

Апелляционная жалоба не согласилась с решением суда. Коллегия установила и указала в постановлении, что супруги ранее использовали эту квартиру в качестве залога по договору займа на 1,8 млн рублей, который они также не исполнили. Возвращать деньги в ЛК супруги не планируют.

Правление усомнилось в доводах арендатора о том, что из-за плохого зрения гражданка не видела, что подписывает нотариально заверенную справку о том, что у нее нет мужа. По мнению суда апелляционной инстанции, материалы дела не подтверждают факт нахождения жилья в общей собственности супругов, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска о признании договоров недействительными.

Требования ЛК удовлетворены в части расторжения и выселения. А во взыскании задолженности по лизинговым платежам было отказано.

Суд апелляционной инстанции указал, что в случае досрочного расторжения договора лизинга полностью прекращаются обязательства сторон по договору, а затем возникает обязанность соотнести взаимные дотации сторон по договору, заключенному еще до расторжения договора лизинга. момент его окончания. Также необходимо определить окончательное обязательство одной стороны по отношению к другой.

Поскольку на момент расторжения договора предмет лизинговых отношений не изъят, основания для определения остатка встречных обязательств отсутствуют.

Оснований для взыскания долгов и штрафов нет, так как указанная сумма долга вместе с объемом предоставленного финансирования не превышает стоимости переданного жилья, в связи с чем удовлетворение данного требования приведет к необоснованному обогащению арендодатель (см. Апелляционное определение от 28.01.2019 по делу № 33-142/2019)

Часто задаваемые вопросы

++++

Мнение эксперта

Итак, мы обсудили с вами, что такое лизинг недвижимости. Схема приобретения квартиры в этом случае проста: сначала покупатель заранее выбирает недвижимость, затем самостоятельно ее оценивает, после чего обращается в ЖК. Она оценивает ликвидность жилья, а также финансовые возможности покупателя и принимает решение о целесообразности участия в сделке. Если решение оказывается положительным, то ЗК выкупает недвижимость, заключая трехсторонний договор, согласно которому покупатель должен выкупить объект в установленный срок. При продаже ему недвижимости покупатель, как и в случае с ипотекой, вносит первоначальный взнос, а затем выплачивает в рассрочку оставшуюся стоимость недвижимости. Необходимо выбирать исключительно крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. Регистрация договора аренды в Росреестре обязательна. В договоре должны быть указаны условия его досрочного расторжения.

Вам также может понравиться
Рубрики
Популярное