Виды лизинга для граждан
Финансовая аренда – это ситуация, когда человек выбирает жилую недвижимость, затем ЖК тщательно проверяет объект и заемщика, выкупает это жилье у продавца, а затем сдает его арендатору на условиях долгосрочной аренды. По истечении срока клиент-арендатор выкупает квартиру у ЖК по остаточной стоимости.
Оперативный - это аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден по сравнению с классической арендой и практически не используется в нашей стране.
Механизм аренды жилья
Во-первых, вы выбираете подходящую недвижимость. Затем ЖК покупает выбранное жилье у застройщика и сдает его в аренду клиенту. И вы ежемесячно перечисляете предусмотренный договором платеж на счет ЛНР.
Лизинговая компания является собственником имущества на весь период выплат. В это время вы можете жить в этой квартире, прописать там супругу и детей и даже сделать в своем доме капитальный ремонт. Вы также оплачиваете коммунальные услуги на общих основаниях.
Лизинг недвижимости может быть полезен и тем, кто по каким-то причинам не может позволить себе обычную ипотеку. Например, у гражданина испорченная кредитная история или у заемщика есть неофициальный доход. Понятно, что банк почти наверняка откажет такому клиенту. А вот лизинговая компания наоборот, потому что в отличие от банка LK здесь ничем не рискует.
В чем разница между ипотекой, рассрочкой и лизингом
При оформлении ипотечной программы в отделении банка квартира переходит в собственность с момента подписания договора, в соответствии с которым осуществляется продажа. При этом возникает обременение недвижимости, когда банк, по сути, держит жилье «в заложниках» до момента полного погашения долга.
А вот в схеме лизинга недвижимость будет находиться в собственности лизингодателя вплоть до самого последнего платежа.
В ситуации банкротства арендатора его спокойно выселяют из съемного жилья вместе с семьей. LK имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Аренда жилой недвижимости ближе к рассрочке, если говорить о том, кто собственник. Ведь до того момента, пока средства за квартиру в новостройке не будут полностью оплачены, недвижимость является собственностью застройщика, а не покупателя.
Плюсы и минусы
Как и любая схема покупки жилых помещений, лизинг имеет свои плюсы и минусы. Рассмотрим их в таблице ниже:
| Преимущества и недостатки лизинга | ||
| № | Плюсы | Минусы |
| 1 | Наличие высокой лояльности при оценке платежеспособности клиента. Если сдаваемая квартира стоит менее 30 миллионов рублей, сделка оформляется за 5-6 дней. | Процентные ставки по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по классической банковской ипотеке. |
| 2 | LK берет на себя все дополнительные манипуляции по сделке (например, страхование). Стоимость любых таких услуг включена в ежемесячные платежи. | Недвижимость находится в собственности LC до момента полного выкупа объекта арендатором. |
| 3 | Клиентам личного кабинета не требуется дополнительное обеспечение (залог или поручительство третьих лиц). | Срок действия контракта обычно не превышает 10 лет. |
| 4 | Возможна установка определенных индивидуальных условий погашения (например, раз в месяц или раз в квартал и т.д.). | Запрещено сдавать квартиры в аренду третьим лицам. |
| 5 | Цена за квадратный метр фиксируется на весь период. | |
| 6 | ЛК провести более глубокую и качественную проверку имущества, т.к. приобретаемая недвижимость будет находиться в собственности компании в течение длительного времени. | |
| 7 | Вам не нужно будет платить налог на имущество, так как ЛК возьмет на себя его уплату. |
Как сдать квартиру физическому лицу: порядок процедуры
Физические лица смогли приобрести жилье по этой схеме только в 2011 году. Ранее недвижимость в аренду была доступна только для юридических лиц.
В настоящее время лизинг может распространяться и на такие объекты, как квартиры, таунхаусы, апартаменты, коттеджи. Вы также можете приобрести долю в жилой недвижимости через лизинг.
Этапы покупки лизинговой недвижимости для физических лиц следующие:
- Обращение в лизинговую компанию с целью выражения намерения приобрести конкретную квартиру, выбранную заранее.
- Оценка аккредитива платежеспособности клиента и ликвидности объекта.
- Внесение первоначального взноса (сумма - от 10% от стоимости недвижимости).
- Приобретение имущества лизинговой компанией у продавца.
- Сдача квартиры лизинговой компанией клиенту. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре. В документе должен быть пункт о том, что как только срок аренды закончится, жилье перейдет в собственность клиента LC.
- Уплата лизинговой компании заранее оговоренных платежей в течение всего указанного срока.
- По истечении срока договора квартира переходит в собственность клиента ЛК.
Нюансы приобретения
Далее рассмотрим, кто имеет право на аренду, какие требования к объекту, какие документы нужны и что указывается в договоре при покупке квартиры или дома в аренду.
Требования к клиенту на кассе
Лизинг доступен любому гражданину России от 21 года до 60 лет, имеющему источник постоянного дохода. При этом потенциальный клиент не может находиться на стадии банкротства. Кроме того, в отношении него не должно быть возбуждено исполнительное производство.
Требования к объекту
Объект сделки должен быть пригоден для постоянного проживания, числиться в Росреестре как жилая недвижимость. В отличие от ипотеки, при покупке жилья в аренду можно брать только готовую квартиру, которая продается на первичном или вторичном рынке.
Через лизинговую компанию нельзя купить строящийся объект или земельный участок.
Вот основные требования:
- Объект свободен от таких обременений, как залог и арест;
- В квартире не производилась незаконная перепланировка и реконструкция;
- Здание не оформлено на капитальный ремонт, не находится в аварийном состоянии. Фундамент зданий и сооружений должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.
Необходимые документы
При простых сделках в пакет необходимых документов при оформлении лизинга для физических лиц входят ИНН и СНИЛС. Для более дорогих вариантов потребуются документы, подтверждающие платежеспособность. Также необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность.
Как составить договор аренды
Разберемся, из каких пунктов состоит договор лизинга:
| Что указать в договоре аренды | |
| 1 | Подробная характеристика квартиры (адрес, этаж и метраж). |
| 2 | Стоимость недвижимого объекта (не может меняться со временем) |
| 3 | Срок действия договора (условия его возможного продления также оговариваются отдельно). |
| 4 | Размер первоначального взноса. |
| 5 | Схема регулярных арендных платежей. |
| 6 | Возможность передачи недвижимого имущества в собственность при условии досрочного погашения. |
| 7 | Порядок возврата средств после прекращения сделки. |
Выкуп
Арендная плата состоит из 2-х частей:
- От аренды (с целью выкупа жилья);
- Из вознаграждения LC (сумма оговаривается заранее и прописывается в договоре).
Лизинг недвижимости для юридических лиц
Среди юридических лиц аренда недвижимости востребована больше, чем среди граждан. Ведь такая схема приобретения имущества позволяет организациям использовать основные средства, не ставя их на баланс и не выводя из оборота крупных сумм.
Также грамотное использование долгосрочной аренды позволяет оптимизировать налогообложение, в том числе за счет ускоренной амортизации.
По истечении срока действия договора у юридического лица есть три варианта действий:
- Купить дом за символическую остаточную стоимость;
- Переоформить договор на новый срок;
- Вернуть имущество лизинговой компании.
Также иногда юридические лица используют схему обратной аренды. Делается это следующим образом: их имущество продается лизинговой компании, а затем сдается в аренду прежнему владельцу. Арендодателем по отношению к ООО здесь выступает ЛК. Это необходимо для снижения налоговой нагрузки, оптимизации структуры баланса и получения доп. финансирование без банковского кредита.
Перечислим стандартные требования к юридическому лицу:
- Компания на рынке не менее года;
- Компания прибыльна;
- Просроченной задолженности (перед кредитными организациями и налоговыми органами) нет.
Судебная практика: обратная аренда квартиры
Женщина заключила договор обратной аренды, по которому Л.К. купила у гражданина квартиру, а затем передала ее ей обратно в аренду.
Арендатор допустил просрочку уплаты нескольких арендных платежей, что послужило основанием для обращения арендодателя в суд. ЛК просила расторгнуть договор аренды, взыскать долг, а также выселить арендатора.
Муж арендатора подал встречный иск с требованием о признании недействительными договора купли-продажи жилья (ДКП) и договора найма квартиры, ссылаясь на отсутствие согласия супруги на заключение сделки по распоряжению недвижимым имуществом ( см. пункт 3 статьи 35 СК РФ).
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований арендодателя, а также удовлетворил встречные исковые требования. В пользу арендодателя взысканы денежные средства, уплаченные по ДКП (в размере 2,5 млн руб.).
Апелляционная жалоба не согласилась с решением суда. Коллегия установила и указала в постановлении, что супруги ранее использовали эту квартиру в качестве залога по договору займа на 1,8 млн рублей, который они также не исполнили. Возвращать деньги в ЛК супруги не планируют.
Правление усомнилось в доводах арендатора о том, что из-за плохого зрения гражданка не видела, что подписывает нотариально заверенную справку о том, что у нее нет мужа. По мнению суда апелляционной инстанции, материалы дела не подтверждают факт нахождения жилья в общей собственности супругов, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска о признании договоров недействительными.
Требования ЛК удовлетворены в части расторжения и выселения. А во взыскании задолженности по лизинговым платежам было отказано.
Суд апелляционной инстанции указал, что в случае досрочного расторжения договора лизинга полностью прекращаются обязательства сторон по договору, а затем возникает обязанность соотнести взаимные дотации сторон по договору, заключенному еще до расторжения договора лизинга. момент его окончания. Также необходимо определить окончательное обязательство одной стороны по отношению к другой.
Поскольку на момент расторжения договора предмет лизинговых отношений не изъят, основания для определения остатка встречных обязательств отсутствуют.
Оснований для взыскания долгов и штрафов нет, так как указанная сумма долга вместе с объемом предоставленного финансирования не превышает стоимости переданного жилья, в связи с чем удовлетворение данного требования приведет к необоснованному обогащению арендодатель (см. Апелляционное определение от 28.01.2019 по делу № 33-142/2019)
Часто задаваемые вопросы
++++Мнение эксперта
Итак, мы обсудили с вами, что такое лизинг недвижимости. Схема приобретения квартиры в этом случае проста: сначала покупатель заранее выбирает недвижимость, затем самостоятельно ее оценивает, после чего обращается в ЖК. Она оценивает ликвидность жилья, а также финансовые возможности покупателя и принимает решение о целесообразности участия в сделке. Если решение оказывается положительным, то ЗК выкупает недвижимость, заключая трехсторонний договор, согласно которому покупатель должен выкупить объект в установленный срок. При продаже ему недвижимости покупатель, как и в случае с ипотекой, вносит первоначальный взнос, а затем выплачивает в рассрочку оставшуюся стоимость недвижимости. Необходимо выбирать исключительно крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. Регистрация договора аренды в Росреестре обязательна. В договоре должны быть указаны условия его досрочного расторжения.