Кто является наследником неприватизированной квартиры по закону или завещанию? Как выписать других жильцов?
Если жилплощадь не оформлена в собственность гражданина, он не может ее продать или обменять. А как быть с наследством, войдет ли неприватизированная квартира в состав наследственной массы? Рассмотрим подробно, какова процедура в таких случаях и что нужно сделать наследникам, чтобы вступить в право собственности.
Что это за жилье?
Жилье, предоставляемое по договору социального найма, находится в собственности муниципального образования - города, поселка, села. Государство также может быть собственником жилого помещения. Это могут быть и квартиры в многоквартирном доме, и комнаты в общежитиях, и индивидуальные дома. Обязательно, чтобы предоставляемое жилье располагалось в черте населенного пункта, в котором проживает заявитель.
Разумеется, площадь жилья рассчитывается по нормативам. В каждом регионе норму устанавливает местное правительство. Это напрямую зависит от того, сколько недвижимости находится в собственности города. Если у муниципалитета нет возможности выдать квартиру требуемой площади, допускается снижение норматива не более чем на 10%. Но превышение нормы более чем на 50% не допускается.
Для Нижегородской области площадь квартиры, предоставляемой по договору социального найма, исчисляется из норм предоставления не менее 30 кв. метров – для граждан, проживающих одиноко; не менее 42 кв. метров – для семьи из двух человек; не менее 18 кв. метров – на каждого члена семьи, если она состоит из трех и более человек.
Как составить социальный контракт
Для заключения договора социального найма гражданину необходимо обратиться в отдел управления недвижимостью местной администрации. Это может быть жилищный отдел окружного управления Департамента жилищной политики и ЖКХ, многофункциональный центр обслуживания населения или иной орган в зависимости от населенного пункта.
Чиновники обязаны бесплатно рассмотреть заявление о социальном найме, проверить соответствие документов всем требованиям и поставить человека в очередь в течение 30 дней. Однако быстрое прохождение первого формального этапа не гарантирует оперативного получения жилья: свободных площадей практически нет и они выдаются очень медленно. Для того, чтобы попасть в список претендентов на свободную квартиру, необходимо предоставить:
- Сведения о составе семьи
- Паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи
- Свидетельство о браке или разводе
- Справка из Росреестра об отсутствии жилья в собственности всех членов семьи
- Справка о признании семьи малоимущей (из отдела соцзащиты)
- Справка о доходах
- Документы, дающие право на жилище вне очереди (листок нетрудоспособности, военный билет и др.)
По форме договор социального найма представляет собой типовое соглашение между арендодателем (муниципалитетом) и арендатором (гражданином). В документе должны быть указаны основные сведения о квартире (адрес, площадь, количество комнат и т. д.), условия бесплатной и бессрочной аренды, а также права и обязанности сторон.
Девелоперы не идут на рынок социальной аренды
Он обратил внимание на то, что для предоставления жилья в соцнаем необходим отдельный фонд таких квартир.
- Когда законодатели вносили изменения, предполагалось, что будет пул арендного жилья социального найма. Исходя из текущей рыночной ситуации, если арендная плата составляет примерно 35-40 рублей (за кв. м), то общий срок окупаемости жилья эконом-класса для застройщика составит около 70 лет. Разработчики не выходят на такой рынок. Кроме того, реальная приватизация устарела. Жилищный фонд социального найма у нас не сформирован», — заявил спикер.
- Как улучшить ситуацию? В листе ожидания находится 41 000 семей, в том числе те, кто не может пользоваться другими программами. Ко мне обратилась семья из двух человек, оба пенсионеры. В 1973 году они стояли в очереди на получение жилья. Они живут в ветхом доме, не в аварийном, у них нет реальных способов улучшить свои жилищные условия. Как можно помочь этим семьям? — спросила Фролова секретарь Госсовета РТ Лилия Маврина.
Первый замминистра считает, что нет смысла создавать иллюзии, что «когда-нибудь все приватизируют жилье бесплатно». По его мнению, пока бесплатная приватизация не будет завершена, республика будет очень ограничена в других категориях. В 2018 году в Казани было предоставлено только 20 социально наемных квартир, а в очереди в Казани стояло 19 тысяч семей, отметила Маврина, что также подтвердил Алексей Фролов.
Первый замминистра считает, что нет смысла создавать иллюзии, что когда-нибудь все будут приватизировать жилье бесплатно
- Необходимо сформировать отдельную программу строительства таких домов. Определить их фактуру: площадь, отделку, стоимость. Муниципалитет должен иметь оборотный фонд и средства для содержания этого фонда. К сожалению, сейчас мы ищем спонсорские механизмы для разовой поддержки. Хорошо, что у нас есть еще и Госжилфонд, который закрывает дыры. Нам нужно начать с бесплатной приватизации, а потом нужно подойти к ней с точки зрения строительства: это должны быть отдельные дома, некоторые, условно говоря, одного микрорайона, чтобы мы могли выстраивать отношения с застройщиком. Я считаю, что это должно быть сделано на федеральном уровне. Кроме того, сейчас обсуждается программа комплексного развития территорий. Наша совместная задача — двигаться в направлении формирования собственности на уровне субъекта или на уровне муниципальных образований, а для этого потребуется государственная поддержка, — заключил Фролов.
Что можно сделать в социальной аренде
По договору социального найма заявителям предоставляется какое-либо жилое помещение – квартира, дом или их части. Государство и муниципалитеты не сдают в аренду:
- Вспомогательные помещения (коридоры),
- Неутепленные жилые помещения (смежные комнаты),
- Места общего пользования в многоэтажных домах (подсобные помещения).
Какую область ожидать?
При сдаче жилья в социальный найм соблюдаются следующие минимальные квадратные метры:
- На одного - 33 м²,
- На двоих - от 42 м²,
- Для семьи из трех и более человек – по 18 м² каждый.
В разных регионах власти могут устанавливать свои стандарты, но уже существующие могут быть снижены не более чем на 10%.
Если наниматель уже имеет в собственности жилое помещение (собственное или также находящееся в общественном найме), его площадь будет вычтена из общей площади муниципального помещения.
Раздел неприватизированной квартиры
Представьте такую ситуацию, в одной квартире прописана семья, после смерти старшего поколения в ней остаются два «хозяина», но жилье им по-прежнему не принадлежит. Запрещено законом делиться квартирой, которая не находится в собственности. Также в этом случае запрещено разделять лицевые счета, чтобы оплачивать услуги каждый сам за себя.
При возникновении такой ситуации жилье можно обменять, но статус вашего нового жилья также будет неприватизированным.
Кому достанется неприватизированная квартира после смерти арендатора?
Использование жилого помещения по договору социального найма существенно ограничивает право распоряжения этим имуществом по усмотрению нанимателя.
Арендатор не может продать, подарить, завещать это имущество, так как право собственности на него принадлежит государству (городу, субъекту РФ).
После смерти арендатора правовой статус квартиры не меняется; он по-прежнему остается единицей муниципального (государственного) жилищного фонда.
В соответствии со статьей 82 ТК РФ любой член семьи умершего наследодателя, обладающий полной дееспособностью, может переоформить на себя договор социального найма на тех же условиях.
Если с умершим нанимателем не проживали другие члены семьи или иные лица, орган, осуществляющий функции по управлению муниципальным имуществом, вправе предоставить это жилье по договору социального найма любым лицам, имеющим такое право.
Судебная практика
Иванова И.И. предъявил иск к Сидоровой А.А. с требованием вернуть залог в двойном размере - 300 000 руб. Истец утверждал, что основной договор купли-продажи жилого помещения был заключен не по вине Продавца, так как имелись третьи лица с правом внеочередного выкупа недвижимого имущества. Прощин В.Н. представлял в судебном процессе интересы третьего лица, а именно Продавца жилого помещения.
Петров Анатолий Нестерович обратился в суд с иском к Андреевой Ульяне Евгеньевне о прекращении права пользования последней жилым помещением, расположенным в г. Сургуте по адресу: ул. Мелик-Карамова, д. 35, кв. 96. (Настоящее ФИО и адрес изменены).
Что считается ухудшением жилищных условий, влияющим на регистрацию жилья?
Это действия членов семьи заявителя, приведшие к отчуждению жилых помещений или уменьшению их площади на одного члена семьи. После совершения таких действий зарегистрировать жилье можно только через 5 лет.
Важно отметить, что расторжение брака, если оно не повлекло за собой уменьшения площади жилого помещения, по практике московских судов не является ухудшением жилищных условий (Апелляционная жалоба определение Мосгорсуда от 26 сентября 2019 г. по делу № 33-43229/2019, Апелляционное определение Мосгорсуда от 24 октября 2019 г. № 33-48324/19).