Что такое квартира на земле
Официально не существует такого термина, как «квартира на земле». Как не бывает Хрущёвок, Брежневых, Сталинок, Чехов, Ленинградов и т.д. Об этом Вам любой архитектор скажет.
Все это придумки риелторов, которые, кстати, тоже официально отсутствуют, для обозначения понятных всем атрибутов жилья. Согласитесь, когда человек слышит слово «хрущевка», он сразу представляет себе небольшую квартирку с низкими потолками, маленькой кухней и ванной, а когда слышит «сталин», возникают другие ассоциации.
Где официально есть квартиры на земле
По сей день для Крыма остается весьма актуальной проблема внесения изменений в Комитет государственного реестра по многоквартирным домам - квартиры на земле.
Для Крыма это очень актуально, ведь украинское законодательство было более лояльно к самовольным перепланировкам и реконструкциям, поэтому владельцы таких квартир не спешили приводить документы в соответствие с реальным состоянием объекта.
С приходом нового местные власти восстанавливают справедливость, освобождая застроенные территории и приводя недвижимость в соответствие с документально подтвержденными данными.
«Уйти от соседей» за счет владения квартирой на земле возможно. Для этого квартире должен быть присвоен статус жилого дома. Владение жилым домом, оформление земельного участка – лишь вопрос времени.
Чем отличается квартира от дома
Разберемся, что такое квартира, усадьба, дом. Согласно ч. 1 ст. 382 ГК, квартира – изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем. А согласно ст. 380 ГК жилым домом является здание капитального типа, возведенное с соблюдением требований, определенных законом, иными нормативными правовыми актами, и предназначенное для постоянного проживания в нем. При этом мало кто знает, что официально до сих пор существует такой термин, как «усадьба» — это земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственными постройками, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. При отчуждении жилого дома считается, что отчуждается все имущество, если иное не установлено договором или законом (ст. 381 ГК).
При наличии в жилом доме более одной квартиры он считается многоквартирным (ст. 2.1 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости).
Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Все жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях составляют жилой фонд, в который входят дома и строения, находящиеся в собственности:
- Государство (государственный жилищный фонд);
- Колхозы, кооперативы, профсоюзы и другие общественные организации (государственный жилищный фонд);
- Жилищно-строительные кооперативы (фонд жилищно-строительных кооперативов);
- Граждане на праве частной собственности (частный жилищный фонд).
В жилой фонд не включаются нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для хозяйственных, бытовых и иных непроизводственных нужд (ст. 4 ЖК).
Соответственно, индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства), предусмотренные статьями 48 и 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изначально предназначены для проживания одной семьи. Несмотря на различие между многоквартирными домами и многоквартирными домами по этажности, планировке, благоустройству и т. д. их объединяет два признака юридического значения: набор квартир (не менее двух) и наличие в доме общего имущества, предназначенного для обслуживания этих квартир (статья 36 ЖК РФ).
С учетом вышеперечисленных критериев малогабаритные одноэтажные дома, возведенные и предоставленные в соответствии с проектной документацией на несколько семей, остаются многоквартирными. Несмотря на известную самостоятельность квартир в домах такого типа, они не могут оставаться без элементов общего имущества, таких как фундаменты, стены, несущие конструкции, чердак, крыша (ст. 36 ЖК РФ ). Между тем многоквартирные дома, в отличие от индивидуальных жилых домов, не являются объектом права собственности, возможность их разделения на обособленные ограничена законом (ст. 37 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, основным критерием отнесения здания к многоквартирным является набор из нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на смежный земельный участок или в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Из положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации усматривается, что если квартира не соответствует характеристикам помещений в многоквартирном доме, в связи с отсутствием в доме мест общего пользования, соответствующих характеристики многоквартирного дома, а принадлежащее вам жилое помещение фактически является индивидуальным жилым домом, то вы, как собственник такого помещения, вправе изменить его статус, признав право собственности на такой объект как жилой дом.
Изменение статуса собственности
Признание права осуществляется исключительно в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения такого недвижимого имущества. В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.
Так как любой объект недвижимости должен иметь определенные индивидуальные характеристики, подтвержденные данными кадастрового и технического учета, то соответствующая разработанная кадастровая и техническая документация может служить способом доказательства их доводов. Документом, подтверждающим ваши доводы в суде относительно того, что ваше жилое помещение является жилым домом, а не квартирой, может быть заключение судебной строительно-технической экспертизы, которая назначается судом по вашему требованию.
После того, как суд примет решение об удовлетворении ваших требований - о признании квартиры объектом недвижимости - жилым домом, и это решение суда вступит в законную силу, вам необходимо обратиться в Государственный комитет государственной регистрации и кадастра Республики Крым для внесения сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе сведения о назначении здания и жилых помещений.
При должном опыте и подготовке юриста в судебном порядке суды приходят к выводу, что гражданин фактически является собственником не помещения в жилом доме, и не части дома, а собственников здания с обозначение «жилой дом» и наименование «квартал жилого квартала жилых домов» или «жилой дом блочной застройки», так как жилой дом имеет отдельный вход, в доме нет общего помещения или какого-либо общего имущества в дом, не имеет общих инженерных сетей, вспомогательных помещений (подъезд, лестничная площадка, общий коридор, общий выход), предназначен для общего пользования, с соседним недвижимым имуществом, предназначен для проживания одной семьи, что позволяет признать указанное жилого помещения как самостоятельного жилого дома блочной застройки, следовательно, заявленные требования сторон являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Подводя итог вышеизложенному, признавая жилой дом блочным строением, жилой дом теряет признаки многоквартирного дома.
Чем грозит игнорирование и оставление этой проблемы без внимания?
Проблема в том, что на такие многоквартирные жилые дома распространяется режим общей долевой собственности, что усложняет жизнь собственникам такого жилья, не позволяет делать перепланировку, расширять жилье и так далее.
Так, заявление доверителя в Госкомрегистрацию квартиры с заявлением о внесении сведений о регистрации квартиры было отклонено в связи с тем, что речь идет только об отдельной квартире или доме в целом, а не о доле в дом, поставлен на кадастровый учет.