Что продается на аукционах
Самые доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» (Моссоцгарантия), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья в хозяйственном ведении Моссоцгарантии возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности, средств материнского капитала», — говорит начальник управления конкурентной политики Геннадий Дегтев.
Если потенциальный покупатель заинтересован в участии в торгах, он должен внести в банк залог в размере 200 000 рублей, поясняет Светлана Краснова. «Электронные аукционы Моссоцгарантии не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждает «Инком-Недвижимость».
В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерам. «Это может быть договор пожизненного содержания, когда человек продолжает жить в данной квартире, или договор переселения, по которому пожилой человек получает право на пожизненное проживание в воде из социальных жилых домов», — поясняет Василий Неделько, управляющий партнер юридической фирмы «Неделько и партнеры».
Продажа новостроек с социальным ремонтом происходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшего оператора электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Залог на таком аукционе составляет 100 тысяч рублей, присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — говорит Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет иметь большой успех», — подтверждает Понаморева.
Конечно, не всегда государство продает квартиры с аукциона: более 80% всех квартир, продаваемых на аукционах, — это квартиры, заложенные банками, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые аукционы Моссоцгарантии и других госорганов. «Если должник или заемщик не в состоянии погасить кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на торги в счет погашения долга, — поясняет Алексей Бернадский, руководитель отдела вторичной недвижимости агентства недвижимости «Эст-а-Тет». в банке для получения кредита наличными. На торги квартиры чаще всего продают те граждане, которые сознательно отказались от погашения кредита, так как вся процедура выставления квартиры на торги, включая предыдущий судебный процесс, занимает не менее года. Продажа аукционной квартиры — крайняя мера банка для злостных неплательщиков.
Наконец, последний вид аукционов — это аукционы по продаже недвижимости. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по более низкой цене, а затем проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — говорит Бернадский. Однако этот вид аукциона мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.
Долги, арендаторы и прочие сюрпризы
Значительная часть выставленных на торги квартир продается с обременениями, рассказали РБК-Недвижимость риелторы и юристы. «Главная проблема — огромные коммунальные платежи из-за отсутствия тепла, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. Для списания долга покупатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в этом вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна.
Квартире достались долги от предыдущих владельцев, которые не посчитали нужным платить за коммунальные услуги. «В судебном порядке по возбужденной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по оплате коммунальных услуг является задолженностью предыдущего собственника, и новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Вторая проблема – это арендаторы, которые прописаны в квартире для продажи. «Покупатель заложенной квартиры, продаваемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим собственником и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а иногда и невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Граждане, прописанные в квартире, могут быть сняты с учета только по решению суда, детей выписать нельзя ни при каких обстоятельствах», — говорит Алексей Бернадский. Квартиру в будущем тоже не получится.
В случае муниципальных и региональных аукционов в первоначальной заявке указывается количество проживающих, зарегистрированных в квартире; В других случаях присутствие таких людей может стать неожиданностью, предупреждают юристы. «Например, при приватизации квартиры один из проживающих в ней жильцов отказался участвовать в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. «При этом он получает право жить в этой квартире. Приобретенное право такой житель не потеряет даже в случае смены собственника квартиры.
Если аукцион продает ипотечную квартиру, то нужно убедиться, что эта процедура не является кабальной для владельца квартиры в плане условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимость». «Если это не квартира в строящемся доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг граждан, ранее там прописанных. Это позволит убедиться, что никто из них не принадлежит к кланам, сохраняющим за собой право на предоставленную жилплощадь», — добавляет Краснова.
Иногда скрытое обременение возникает в результате уничтожения или ликвидации предприятия, предоставившего жилье своим работникам по договорам социального найма, приведите еще один пример ограничений аукционных квартир со стороны адвокатского бюро А2. «Граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях, предоставленных им до вступления в силу Жилищного кодекса, [или] обучаемые как нуждающиеся в жилых помещениях, не могут быть выселены из этих жилых помещений без предоставления иного жилья», — говорится в статье. Понаморева.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно купить квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует», — говорит Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Организаторы опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может незначительно отличаться от рыночной. А в процессе торговли участнику иногда сложно устоять перед общим азартом и вовремя остановиться. Итак, перед торгами стоит посмотреть на ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится понравившаяся квартира, чтобы в конце борьбы не переплатить лот. ”
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель столичного Департамента конкурентной политики Геннадий Дегтев. Юристы и риэлторы не согласны с чиновником. «Ипотечная квартира часто имеет ряд обременений и проблем с документами, что делает это приобретение высокорисковым», — убежден Бернадский из Est-a-Tet. что никто не будет обжаловать это решение и не будет пытаться оспорить факт выставления квартиры на продажу. Аукционы также проводит Департамент городского имущества Москвы, где на торги выставляются квартиры должников и переселенцев. Однако чаще всего эти квартиры имеют и документальные проблемы».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — это практически одно и то же, однако при выставлении объекта на аукцион в сделке появляется третье лицо, говорит организатор торгов. Василий Неделько. «Если порядок аукциона нарушен, то есть дополнительное основание для обжалования сделки», — говорит юрист. «С другой стороны, покупка на аукционе снимает риски банкротства. То есть, если в обычных сделках продавец признан банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой убирается».
Кому нужны аукционные квартиры
Ипотечные квартиры, продаваемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Теперь у покупателя есть исключительный выбор качественного жилья без обременений и прочих головных болей, — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ООО «Инком-Недвижимость». как вариант возможного приобретения».
Из-за этого предубеждения аукционные квартиры формировали специфический портрет покупателя. «Большую часть аукционных квартир приобретают неординарные люди для собственного проживания, а также частные риелторы, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей.
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, поясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным лицам, чтобы снять с баланса безнадежные долги. «Формальности соблюдены, продажа законна. А при решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, банк не получает «ничего личного», отмечает Куликов. Таким образом банк поддерживает чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на вторичном рынке недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос», — резюмировал Куликов. «Более 80% транзакций дисконтированы. Продолжается хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить только в случае продажи чего-то действительно уникального.