Только зоотарианцы могут устанавливать границы ZOUIT
Верховный Суд рассмотрел дело, по которому отказал прокуратуре в праве заявить до 1 января 2028 года требования об установлении ЗОУИТ или отразить их границы в ЕГРН (кассационное определение Следственного комитета по делам об административных правонарушениях от от 30 марта 2022 г. № 41-КАД22-1-К4). Таким образом, сегодня только зоотарианцы могут устанавливать границы ZOUIT. В то же время отсутствие у них обязанности по установлению зуитара в кадастре не лишает зуитара права на это. Судья Конституционного Суда Гаджиев назвал попытку законодателя построить такую систему распределения ответственности системой распределения убытков, основанной «на принципах риска, а не на принципах вины» (см. мнение судьи Конституционного Суда Гаджиева Г.А. на определение Конституционного Суда от 03.07.2019 № 26-П).
Однако зоозащитники не спешат определять границы зон с особыми условиями. И законодатель в очередной раз перенес срок создания ЗУИТ в обязательном порядке, так и не став механизмом разрешения конфликтов. Рассмотрим проблему подробно.
Снос зданий в границах ZOUIT неизбежен
Бывают СПИД вблизи особых объектов: антропогенных (например, заводы, трубопроводы, объекты культурного наследия) или природных (водохранилища, леса и т.п.). Они устанавливают границы таких зон в целях защиты жизни и здоровья граждан, обеспечения безопасности объектов транспорта и связи, сохранения объектов культурного наследия, окружающей среды и обеспечения безопасности государства. Именно эти цели объясняют, почему LOIT имеет приоритет над собственностью на соседнюю землю. Из-за режима POIT владельцы соседних участков будут иметь ограничения на то, как они могут использовать землю. Ограничения могут выражаться как в изменении целевого назначения таких участков, реконструкции зданий, так и в сносе зданий, изъятии земель.
На данный момент большинство конфликтных случаев из-за ограничений со стороны ЗУИТ связаны с участками, которые используются или планируются под застройку. И это, как правило, несовместимо с ограничениями большинства POIT.
Конституционный суд подтвердил, что ограничения от создания ТОИТ всегда будут преобладать над правом собственности на соседние участки. Вопрос только в том, будут ли они выплачивать компенсацию владельцам соседних участков. Суд изложил свою позицию по делу о сносе индивидуального жилого дома в границах охранной зоны газопровода. Собственники защищались тем, что здание нельзя считать самовольным. Суд указал, что объект, в пользу которого установлен ЗУИТ, может быть опасен для окружающих, поэтому необходимо сносить здания в этой зоне, независимо от добросовестности лица, их построившего (постановление Конституционного Суда от 11.11.2021 № 48-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 ГПК РФ, пункта 1 статьи 222 ГК РФ Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Ю.В.Тихонова).
Регулятор не спешит устанавливать границы ZOUIT
Очевидно, что у регулятора есть конфликт интересов. С одной стороны, государство во многих случаях будет вынуждено за счет бюджета выплатить компенсацию собственникам земельных участков и зданий, попавших в границы ЗУИТ. С другой стороны, именно государство определяет сроки создания ТОИТ, которые оно постоянно отодвигает. Такой конфликт интересов неизбежно приведет к сокращению количества ТОИТ или упрощению их режима, но пока невозможно предсказать, как именно это будет реализовано.
Собственники земельных участков и строений на них имеют право на получение возмещения ущерба от того, что органы власти поблизости устанавливают границы ЗУИТ. Это общее правило установлено в ст. 57.1 УК. С 1 января 2025 года субъекты публичного права также смогут получить компенсацию, если в границы ЗУИТ попадают участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Собственники зданий, из-за которых были установлены такие зоны, обязаны возместить ущерб. Это могут быть и власти. Именно таких лиц я для удобства называю зуитарианцами по аналогии с сервитуариями. Органы власти возмещают убытки, если ими принято решение об установлении ПОВТ в отношении объектов, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, а также в случае установления ПОВИТ законодательством (водоохранных зон, прибрежных защитных полос, охранных зон объектов культурного наследия). места).
Однако в других случаях необходимости установления границ СВИТ можно найти бюджетную заинтересованность. Например, те же трубопроводы в нашей стране в основном принадлежат госкорпорациям. Кроме того, последствия создания POIT могут привести к другим бюджетным расходам. Например, установление водоохранных зон предполагает организацию в их границах центральной ливневой канализации за счет средств бюджета. Признание ZOUIT ранее установленным освобождает от возмещения ущерба. Реки и другие объекты, в пользу которых предстоит создать ЗУИТ, существовали до образования такого государства, как Российская Федерация. Существовали также положения об ограничении соседних участков. Например, в советском законодательстве было правило о том, как наносить трассы трубопроводов на районные карты землепользования, чтобы ограничить застройку вокруг трубопроводов.
ЗУИТ как современный термин появился в 2004 году в ст. 1 Градостроительного кодекса. И только в августе 2018 года появилась обязанность отразить границы ЗУИТ в ЕГРН, когда они были утверждены. Законодатель утвердил требование в Законе № 342-ФЗ.
Таким образом, был закреплен принцип, что сведения о ТОИТ приобретают общедоступный и общедоступный характер только в случае их отражения в кадастре. Это важно при определении произвольности застройки в границах ЗУИТ и степени добросовестности строительства таких строений.
В Законе № 342-ФЗ законодатель сделал ряд оговорок в отношении ЗОУИТ, границы которых ранее были установлены органами власти, но не внес сведений об этом в кадастр. Согласно ч. 37 ст. 26 Закона № 342-ФЗ, ЗОУИТ признаются ранее установленными, в отношении которых имеются сведения:
- В ЕГРН;
- В правилах землепользования и застройки (градостроительных планах);
- В публикациях об установлении ЗОУИТ с указанием границ на местности;
- В документации по планировке территории и др.
Законодатель считает ЗУИТ ранее установленными, информация о которых отсутствует в ЕГРН, если такие зоны были установлены до 1 января 2025 года одним из следующих способов.
Первый способ - исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления принял решение о создании ЗОУИТ.
Во-вторых, органы исполнительной власти согласовали границы ЗУИТ.
В-третьих, границы были указаны в нормативном правовом акте.
В-четвертых, об этом постановил суд (ч. 8 ст. 26 Закона № 342-ФЗ).
Важно определить ОСУД как ранее установленный, чтобы исключить возмещение убытков в случае сноса более поздних возведенных зданий в границах такого ПОС. В заключение хотелось бы отметить, что «риск-ориентированный подход», отмеченный судьей Конституционного Суда Г.А. Гаджиева, не сумели реализовать его должным образом. Не все риски защищены. Собственники соседних участков не имеют права требовать установления ПУИТ, а значит и компенсации. При этом их участки не изымаются, а застраиваются с последующим сносом нечестным и рискованным делом.
Из-за необязательного характера ZOUIT только те смотрители зоопарка, которые видят свои риски, установленные в границах. У них нет возможности действовать быстро. Суды не готовы останавливать строительство на соседнем участке по иску смотрителя зоопарка, законность строительства в целом подлежит оценке. Нет даже возможности отследить процесс подготовки к строительству. Как правило, смотритель зоопарка узнает о строительстве в границах своего зоуита, когда оно фактически уже идет. Например, по родственным делам №№ А14-18392/2021, А14-14313/2021 Роспотребнадзор сначала не разрешил установку ЗОУИТа в границах, так как разрешение на строительство жилого комплекса уже было выдано на соседний сайт. И тогда суд приостановил дело об оспаривании отказа Роспотребнадзора до рассмотрения вопроса о законности разрешения на строительство в этой зоне. Фактически это позволило продолжить строительство. Зоитариуму придется выбирать: свести свой ЗУИТ к нулю или выплатить компенсацию за снос многоквартирного дома, построенного на его глазах.
«Риск-ориентированный подход» не работает даже в тех случаях, когда власть является зуитаром и затрагиваются интересы неопределенного круга лиц. Речь идет, например, о тех же водоохранных зонах. Каждый из нас рискует загрязнить водоемы, но мы ничего не можем сделать. Вопрос продолжающихся задержек является вопросом политики закона. И пока власти долго оттягивают момент, когда будут принудительно установлены координаты ЗУИТ. От разных высокопоставленных лиц раздаются слова о том, что развитие института ЗОУИТ заключается в сокращении видов таких зон или смягчении регламента для некоторых из них. Как, например, произошло с аэродромными территориями или со второй зоной зоны санитарной охраны источников водоснабжения. Однако, по мнению автора, такое развитие событий тем более свидетельствует о необходимости предоставления права собственникам земельных участков, на которые наложены НДПИ, и иным заинтересованным лицам требовать установления границ таких ФАФА.