Я частный предприниматель, занимаюсь арендой сельскохозяйственных земель. Проще говоря, я владею земельным участком площадью несколько гектаров, который по большей части сдаю в аренду, а остальное использую для сельскохозяйственных нужд. Участок расположен в достаточно хорошем месте и я планировал выкупить у местной администрации прилегающий прилегающий участок для развития бизнеса. Я отправил запрос в администрацию. Была создана комиссия и принято решение о продаже земли мне по рыночной стоимости. Но цена меня совершенно не устраивает, и я считаю, что она заведомо завышена. Тем более, насколько я знаю, кадастровая стоимость намного (в два раза) ниже. Могу ли я оспорить решение административного комитета?
Привет.
Оспорить можно что угодно, вопрос - есть ли смысл это делать? Существует несколько видов оценки земли – рыночная, кадастровая и нормативная. Последний тип рассматривать не стоит, так как он не актуален для нашего случая, а первые два следует рассмотреть более подробно. Если земельный участок продается на основе открытого конкурса, то его стоимость определяется на основе рыночной оценки. Для его определения необходимо привлечение специального лица - оценщика, который в соответствии с законодательством имеет право осуществлять данный вид деятельности. С большой долей вероятности можно предположить, что администрация произвела оценку отчуждаемого земельного участка и может предоставить вам отчет оценщика. Кадастровая оценка проводится в целях налогообложения и в обязательном порядке раз в пять лет. Таким образом, можно сделать вывод, что действия администрации соответствуют закону, но если вы все же не согласны. Вы можете за свой счет провести оценку рынка и сверить свои данные с данными «контрагента».
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что такое рыночная стоимость
Различают следующие виды оценки земли, применяемые в зависимости от ее будущего использования:
- Инвестиции. При этом способе определяется возможность получения дохода с сайта путем вложения в него определенных средств;
- Ликвидация – определяется с учетом того фактора, что владелец участка намерен продать его в кратчайшие сроки для получения денежных средств;
- Кадастровый – определяется исключительно кадастровым номером определенного участка и основной целью его определения является расчет налога на недвижимость;
- Рыночный – самый популярный метод, о назначении которого и о методах расчета мы и поговорим.
Итак, рыночная стоимость - что это такое? Такая стоимость устанавливается по нормам земельного права и основывается на действующем Законе об оценочной деятельности. Согласно статье 3 такого закона рыночная стоимость является его наиболее приемлемой ценой, по которой он может быть отчужден, при условии, что все будущие участники сделки добросовестно ведут дела и отсутствуют чрезвычайные обстоятельства, которые могут как-то изменить ранее определенные количество.
Эта стоимость участка земли должна исчисляться за определенный период времени и вполне законно может меняться как при изменении показателей самой земли, так и из-за падения или повышения спроса на рынке. Этот факт связан с необходимостью избежать возможных рисков при совершении продажи, связанных с чрезмерно высокой стоимостью или понесением убытков, когда рассчитанная сумма перестает соответствовать действительности.
Владелец участка, стоимость которого необходимо рассчитать, может произвести оценку следующим образом:
- Обратиться за услугами профессионального оценщика, деятельность которого направлена исключительно на расчет стоимости либо земельных участков, либо различных видов имущества;
- Воспользуйтесь услугами специалистов фирм, занимающихся землей и недвижимостью;
- Лично оценить сайт. Как правило, большинство владельцев стараются использовать этот менее затратный метод. Однако иногда все же приходится прибегать к услугам специалистов, так как в результате осмотра они могут более точно оценить требуемый объект и дать отчет с более достоверной информацией на текущий момент времени.
Какова кадастровая стоимость земельного участка, и является ли она рыночной (продажной) ценой этого земельного участка
Кадастровая стоимость рассчитывается и фиксируется государственным органом - Росреестром (например, для целей налогообложения), а рыночная стоимость устанавливается в процессе конкурса сторонами сделок, т.е. любыми лицами, например, при купле-продаже земельного участка, и эта стоимость устраивает обе стороны сделки (можно так сказать, рыночная стоимость – это вероятная цена земли, за которую она может быть продана). При этом кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать.
Основное отличие состоит в том, что стоимость государственной структуры или любого предмета сделки устанавливается, а цели каждой из затрат разные.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Методы определения рыночной стоимости
Для того, чтобы узнать рыночную стоимость земельного участка, необходимо рассчитать ее одним из существующих способов:
- Доходный метод. Считается самым сложным для определения самостоятельно (без помощи оценщиков). Его основная цель – получение информации о цене объекта в случае продажи высокодоходного участка. Этот способ можно использовать, если планируется строительство объекта недвижимости хозяйственного назначения – туристического комплекса, ресторана, гостиницы и т.п.;
- Дорого. Этот метод можно использовать исключительно с прибыльным. При этом учитываются все необходимые затраты на строительство будущей недвижимости на оцениваемом участке. Определение цены производится путем расчета сметных затрат на строительство объекта из сметных доходов от ведения бизнеса, связанного с землей. Также затратный метод может применяться при оценке земельных участков, используемых в дальнейшем для индивидуального жилищного строительства;
- Метод сравнения продаж. Его можно использовать для любого вида земли, в частности, для сельскохозяйственных целей. Этот метод характеризуется предварительным выявлением цен на аналогичные объекты в районе расположения объекта. Метод сравнения продаж определяет цену таким образом: складывают стоимость аналогичных участков, делят ее на их общую площадь и получают величину, называемую «стоимостью единицы». Уже по величине удельной стоимости считается и желаемая цена интересующей площади путем умножения показателя удельной стоимости на его значение в квадратных метрах.
Видео: Как и зачем проводить оценку?
Отличия рыночной и кадастровой стоимости
Наряду с рассматриваемой нами рыночной ценой не менее редко используется кадастровая. В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью? Основные отличия заключаются в следующем:
- Кадастровая стоимость устанавливается органами исполнительной власти муниципального района, в котором он расположен (а не оценщиками или лично, как в рыночном районе). При этом не учитывается, относится ли земля к сельскохозяйственным целям или будет использоваться для строительства какого-либо объекта;
- Кадастровая стоимость необходима для определения суммы уплаченных налогов с участка, для установления арендных ставок для государства. земельный участок, расчет размера вознаграждения нотариуса за получение наследства и совершение иных сделок. В отличие от рыночной цены, кадастровая цена может не учитываться при совершении сделки купли-продажи или аренды земли;
- Кадастровая стоимость является более постоянной величиной и в зависимости от региона, где находится участок, может пересматриваться через определенное количество лет.
Также стоит отметить, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка никакими нормами закона не регулируется. Как правило, рыночная стоимость обычно превышает кадастровую, хотя бывает и обратное.