Когда проводится оценка имущества?
Чаще всего оценка нежилой недвижимости осуществляется при заключении сделок купли-продажи. Инициатором процедуры может быть как владелец помещения, так и потенциальный покупатель. Однако есть ряд случаев, когда оценка также необходима:
- Наследование;
- Оформление страховки;
- Пробный;
- Внесение залога.
Это один из, но не все, случаев, когда проводится рыночная оценка нежилых помещений. Наше законодательство изменчиво, поэтому некоторые случаи, когда оценка помещения обязательна, добавляются, а некоторые исключаются. Однако оценка нежилых помещений всегда необходима, если общественная недвижимость сдается в аренду или продается.
Особенности при оценке нежилых помещений
Оценка стоимости аренды нежилого помещения или его рыночной стоимости является сложной, но регламентированной процедурой, учитывающей множество различных факторов. В первую очередь на рыночную стоимость нежилой недвижимости влияют:
- Когда речь идет о недвижимости, ее местоположение является основным фактором, влияющим на ее стоимость. Например, помещение под ресторан в центре города будет стоить гораздо дороже аналогичного, расположенного на окраине;
- Склады, офисы, магазины и другие нежилые помещения различаются по стоимости. При определении цены оценщик в обязательном порядке учитывает максимально эффективное использование нежилого помещения;
- От того, где находится помещение – в подвале, на последнем, первом или среднем этаже, зависит его привлекательность для потенциального покупателя или арендатора. И, конечно же, цена;
- Офисы и другие виды нежилых помещений, расположенных в жилых домах, менее престижны, чем аналогичные помещения, расположенные в бизнес-центрах и даже торгово-развлекательных комплексах, что также влияет на их стоимость.
Специалист, проводящий оценку нежилых помещений, должен учитывать все эти и многие другие факторы. Без учета всех нюансов, связанных с тем или иным объектом недвижимости, невозможно определить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, что может привести, например, к потере дохода от продажи продавцом нежилого помещения.
Подходы, применяемые при оценке нежилых помещений
Оценка нежилого помещения, стоимость его аренды требуют от оценщика использования следующих подходов или обоснованного отказа:
- При таком подходе оценщик сравнивает стоимость помещения с аналогичными объектами, цены на которые известны из открытых источников для продажи или аренды;
Дорого
- Специалист оценивает, сколько будет стоить построить аналогичный объект с нуля. Глупо покупать объект, который можно построить самому за те же деньги или даже дешевле в приемлемые сроки;
Прибыльный
- При таком подходе оценивается предполагаемая прибыль, которую можно получить от владения объектом. Для коммерческих помещений это, пожалуй, наиболее часто используемый подход.
Если вы хотите приобрести какую-либо коммерческую недвижимость, то оценка стоимости аренды нежилого помещения или оценка его рыночной стоимости является достаточно важным этапом. Чтобы ни одна из сторон сделки не чувствовала себя проигравшей, оценку недвижимости следует доверить компетентным специалистам, имеющим все необходимые документы и необходимый опыт.
Уточнить любые детали, связанные с порядком оказания услуг и их стоимостью, Вы можете по телефону: +7 (495) 410-47-74 или заполнив форму, расположенную на странице контакты.
Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу определения размера арендной платы при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов на новый срок
Позиция Федеральной антимонопольной службы России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов.
В связи с поступившими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2023 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - МСП), организациями, формирующими инфраструктуру поддержки МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее - НКО) Минэкономики «Развитие России» и отчет Федеральной антимонопольной службы России.
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции устанавливает требования к порядку перехода прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанная норма предусматривает возможность перехода прав собственности и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам конкурса (конкурса или аукциона).
При этом частями 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения конкурса.
Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, находящихся в полной собственности. либо частично Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.
В то же время, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2023 г. N 92, если закон или иной нормативный акт для сторон сделки, государственный орган, должностное лицо, органами управления юридического лица предусмотрена обязанность привлечения независимого оценщика (обязательная оценка) без установления обязательного значения стоимости объекта оценки, определенной им, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит только рекомендательный характер в характер и не является обязательным.
Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено только обязательное привлечение независимого оценщика (обязательная оценка объекта оценки независимым оценщиком), само по себе привлечение независимого оценщика не является основанием для признания судом по основаниям нарушения требований закона о сделке и акта государственного органа недействительными, решение должностного лица незаконным, решение органа юридического лица не имеет юридической силы.
Таким образом, по общему правилу органы власти и органы местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать арендную ставку, отличную от рыночной стоимости, определяемой оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества с торгов органы власти и органы местного самоуправления по своему усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора. , размер которой определяется в ходе конкурса или аукциона.
Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества, заключаемому на новый срок, определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, перевозимого осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено иным законодательством Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2023 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии малого и среднего предпринимательства), органы власти и органы местного самоуправления оказывают имущественную поддержку МСП и организациям, формирующим инфраструктуру поддержки МСП. Такая поддержка осуществляется в форме передачи во владение и (или) пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов на возмездной основе, бесплатно или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития малого и среднего предпринимательства.
В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон о НКО) органы власти и органы местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по сниженным арендным ставкам).
Так, Закон о развитии МСП и Закон об НКО устанавливают особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, формирующим инфраструктуру поддержки МСП, и социально ориентированным ННО. В частности, государственное или муниципальное имущество может быть передано указанным категориям лиц, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) арендным ставкам.
В связи с изложенным, при заключении договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с субъектами МСП, организациями, формирующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО, в рамках поддержки, предусмотренной Законом о развитии МСБ и Закона об НКО для поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, осуществляемой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Согласно пар. 1 р. 10 ст.
40 НК РФ при отсутствии сделок на идентичные услуги на соответствующем рынке услуг либо в связи с отсутствием предложения таких услуг на данном рынке и при невозможности определения соответствующих цен в связи с отсутствием или отсутствия источников информации, для определения рыночной цены используется метод цены перепродажи.
При аренде помещений на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникнуть разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может быть разрешен путем самостоятельного определения тарифа. Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей.
Такой договор признается незаключенным.
- Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе с увеличением арендной платы.
- Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. При этом необходимо указать, по какой формуле и с учетом каких показателей будет производиться расчет (индекс инфляции, курс ЦБ РФ и др.).
При этом учитывается не только само помещение, но и земельный участок, на котором оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Этот метод используется нечасто, так как результаты оценки занижаются.
О сделках с недвижимостью читайте в следующих статьях:
- Как началась государственная регистрация прав на недвижимое имущество?
- Какие документы нужны для приватизации дома и земельного участка в деревне
- Если оформить договор дарения на квартиру в Беларуси сколько это стоит
- Как продать долю в квартире без согласия второго собственника доли
- Как получить разрешение на реконструкцию дома на своем участке 2023