btaclub.ru
Главная »

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Жилищное право

В комнате общежития (собственник) хочу установить душ, унитаз, раковину. Как получить разрешение?

Здравствуйте Валентин. Перечень документов на перепланировку, а также порядок ее проведения предусмотрен главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Что касается установки душа, унитаза, раковины в жилом помещении, то это будет невозможно, если под вашей комнатой есть еще одно жилое помещение. Такой запрет установлен пунктом 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. «Об утверждении Положения о признании жилых помещений, жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийными и подлежащими сносу или реконструкции», а также п. 3.8 Постановления № 64 от 10.06.2010. Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», в котором четко указано, что не допускается размещение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир.

* Пунктуация и орфография авторов сохранены.

Согласие или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они означают одно и то же. На самом деле согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (для юридических лиц – в жилищную инспекцию). Необходимо узаконить уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Куплю нежилое помещение в цокольном этаже многоквартирного дома (будет офис). В помещении сделана незаконная перепланировка, не согласующаяся с ЕГРН (справка). Существенный, хотя несущие стены не затронуты. Вопросы: 1. Насколько законна продажа таких помещений в нынешнем состоянии? Можно ли впоследствии признать договор незаконным? 2. Если все же покупка состоится, как договориться о перепланировке уже под свои нужды (текущая вас не устраивает)? Я понимаю, где и как это делается, но исходя из ситуации, не хочу оправдываться за чужие нарушения. Как правильно поступить в этом случае?

Здравствуйте Сергей.

Продажа является законной, покупатель не сможет оспорить договор купли-продажи, если есть возможность осмотреть недвижимость.

Покупатель вправе предъявить иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном виде.

Потребуется строительная экспертиза, которая должна подтвердить, что перепланировка проведена в соответствии со строительными нормами, не нарушает ничьих прав и законных интересов.

Судебная практика по этому делу

Https://sudact.ru/regular/doc/HlrxpYLlUYNQ/

Https://sudact.ru/arbitral/doc/GoQh0j2hiM1X/

Можно, конечно, попытаться узаконить перепланировку без суда, сделать вид, что вы только планируете ее реализовать, но если на объект приедет комиссия администрации или специалист с проверкой, то вам будет отказано в одобрении перепланировки. Уже сделано.

Искренне! Г.А. Кураев

* Пунктуация и орфография авторов сохранены.

Какую перепланировку нужно узаконить

Для планирования дальнейших действий стоит пригласить специалиста, занимающегося узаконением перепланировки. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основе можно будет сравнить изменения с первоначальным видом помещения. Существует ряд нарушений, которые не могут быть узаконены, в том числе:

  • Расширение санузлов и перевод «мокрых» зон в «сухие»;
  • Снос несущих стен и колонн;
  • Изменение фасада здания (сделаны панорамные окна вместо обычных);
  • Вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • Подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • Подключение технических помещений (расширили квартиру за счет мансарды или общей части подъезда).

Некоторые изменения довольно легко узаконить, так как они не влияют на функциональность здания. К допустимым работам по перепланировке относятся:

  • Снос встроенной мебели, если она должна была находиться в комнате при сдаче первому владельцу;
  • Герметизация проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • Перемещение газовой или электрической плиты, мойки на кухне;
  • Перенос сантехники в пределах одной комнаты (поменяли ванну с унитазом местами);
  • Монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а потом решили их узаконить. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого нужно следовать плану.

  • Соберите необходимые документы. Вам понадобится выписка из ЕГРЮЛ, новое техпаспорт (заказывается в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовится специалистом в проектном бюро.
  • Уведомить отдел архитектуры местной администрации о вносимых в здание изменениях.
  • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы – в первую очередь, выписку, подтверждающую право собственности, договор о праве собственности на имущество или свидетельство о праве на наследство. Также понадобится технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд вынес решение в пользу собственника, вам нужно будет оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для обновления плана квартиры. К вам приедет техник от организации, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. В результате вы получите на руки квитанцию ​​с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем нужно прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами собственника и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, фиксирующий изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Обратите внимание, любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться незаконной. Поэтому при попытках узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартире первоначальный проектный вид и наложит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы проводились профессионалами и в их качестве вы не сомневаетесь, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решили продать квартиру, ипотеку на покупку не дадут. Более того, когда покупатель будет готов принять ее за наличные, цену придется снизить, и тогда велика вероятность признания сделки незаконной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуется узаконить. В противном случае вас могут оштрафовать на сумму до 30 тысяч рублей. и санкции, в том числе запрет на выезд за границу.

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

- Нюансов в законе по перепланировке ипотечных квартир нет. Запрет на изменение характеристик недвижимости обычно содержится в договоре. Договор может содержать условие как о запрете любой перепланировки, так и об обязательном его предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных, является гарантией быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За невыполнение условий договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности посещения ипотечной квартиры с чеком. Последствия - финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит слишком увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае, прежде чем внедрять изменения, следует детально изучить договор.

Цена на узаконение перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если госпошлины и сборы в стране фиксированы, то услуги по подготовке проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. Упрощенно - без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать конструкцию арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей , замена ламината на паркет или, наоборот, установка гардеробной и прочее. Эти работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкции пола и потолка, не могут быть связаны с заменой электроплиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит около 5 тысяч рублей.

Если вам необходимо согласовать более существенные вопросы, такие как расширение санузла, остекление балкона на верхних этажах и другие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта на нем не стоит экономить. Необходимо убедиться, что проектная компания имеет соответствующие допуски и опыт СРО. На этапе технического задания специалист сможет пояснить, соответствовали ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики, в зависимости от поставленных задач, могут порекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконена нетиповая перепланировка, что особенно актуально в новостройках. С одной стороны, это удорожает проект, с другой – минимизирует риски отказа в перепланировке.

Диапазон цен на изготовление проекта в Москве и Московской области от 15 тысяч до 100 тысяч рублей. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует добавить штраф. В этом случае также можно получить отказ, обжалование которого повлечет за собой дополнительные расходы на представительство в суде. В суд можно обратиться самостоятельно без юридических услуг, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику. Собственнику выплачивается выручка от продажи за вычетом расходов на исполнение судебного акта. Новый владелец обязан вернуть квартиру в ее первоначальное состояние. Выселение производится с момента оформления прав на нового владельца. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: представляет ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и повторение таких требований, является ли квартира единственной у хозяина.

С легализацией затягивать не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки значительно сократились, но все равно растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Вам также может понравиться
Рубрики
Популярное