Последствия отказа от сделки в случае предоплаты и задатка
Основное различие между этими двумя понятиями заключается в том, что задаток выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Если одна из сторон будет уклоняться от исполнения своей части обязательств, то залог станет мерой ответственности: покупатель, отказавшийся от сделки, не получит залог обратно, а продавец, передумавший продавать квартиру, вернуть залог первому в двойном размере. Кроме того, потерпевшая сторона также может иметь право на возмещение убытков, полученных от неисполнения сделки.
Если покупатель перечислил предоплату, но сделка не состоялась, то последствия будут несколько иными. В случае нарушения договора по вине покупателя наступают последствия, предусмотренные ст. 487 и 328 ГК РФ: продавец вправе потребовать возмещения убытков. Если виноват продавец, то покупатель вправе требовать возврата аванса (это регулируется ст. 395 и ст. 487 ГК РФ). Но если продавец затянет с возвратом денег, то могут быть подключены штрафные санкции, а к авансу уже будут применяться правила, регулирующие предоставление по кредиту.
Как видите, продавцу выгоднее заключить договор авансового платежа, так как при неблагоприятном стечении обстоятельств ему останется только вернуть аванс, а по задатку он должен будет внести сумму в два раза больше полученного.
Заключение договора авансового платежа
Договор авансового платежа заключается в письменной форме. Для его подписания стороны должны прийти к соглашению по основным условиям, а именно:
Кроме того, в договоре авансового платежа указывается срок, в который должна быть совершена сделка купли-продажи, а также фиксируются паспортные данные ее участников. В договор также могут быть включены дополнения, согласованные обеими сторонами. Оформление договора авансового платежа завершается проставлением подписей сторон.
В тех случаях, когда сделку проводит риелтор, он обычно предлагает разработанный типовой договор авансового платежа, в котором уже учтены все основные условия и правила, сложившиеся на рынке недвижимости.
На что обращать внимание
При заключении договора купли-продажи квартиры покупатель уделяет большое внимание ее «чистоте»: проверяется подлинность документов на квартиру, личность продавца, наличие и законность перепланировок, возможные обременения жилого помещения. выясняется объект и масса других нюансов. По договору предоплаты квартира, конечно, не передается, однако и в этом случае стоит серьезно проверить ее историю: ведь покупатель отдаст пусть и не полную сумму, но все же достаточно крупную. И если впоследствии всплывут какие-либо неблагоприятные факты о квартире, за которую был выплачен аванс, она может быть утеряна.
Еще лучше, уже на этапе внесения аванса, самостоятельно (или с помощью риелтора) сделать глубокую проверку объекта (Подробнее в разделе Как проверить квартиру перед покупкой (детали сделки, документы)?) . В ходе этой процедуры устанавливаются все бывшие собственники квартиры, выясняются юридические факты, на основании которых сделка может быть признана недействительной. Если есть хоть малейшее подозрение, что продавец может быть недееспособным на момент совершения сделки (в силу возраста и состояния здоровья или чрезмерного употребления алкоголя), желательно попросить его осмотреть соответствующего врача.