Что такое нежилое помещение
Определение нежилого помещения в гражданском законодательстве дословно не прописано. Согласно ст. 130 ГК РФ, он считается объектом недвижимости наравне с жилым помещением.
Он может располагаться в многоквартирном доме, например, на первом этаже многоэтажки. Нежилые помещения используются для технических нужд и фиксируются в документации при проектировании строительства. Такие участки в многоквартирных домах не считаются общей собственностью собственников дома.
Сам термин описан в Техническом регламенте о безопасности строительства зданий от 30.12.2009 № 384-ФЗ, в котором указано, что зданием считается часть сооружения или здания, имеющая определенное назначение и ограниченный дизайн. Общего понятия нежилого помещения в документальной практике нет, но по назначению помещения могут быть предназначены и не предназначены для проживания.
У нежилого помещения также есть собственник – физическое лицо, самозанятый, индивидуальный предприниматель или компания. Неважно, как расположено это помещение: снаружи здания в виде пристройки или внутри как бытовка с подключением к инженерным сетям.
Фонд нежилой недвижимости не обеспечивает условий для комфортного постоянного проживания. В таких помещениях устраиваются временно используемые формы социальной активности. Примером может служить склад для магазина, производственный склад, процедурный кабинет, пункт административного обслуживания, курсы обучения и прочее.
Помещения, не предназначенные для жилья, часто имеют подключение к коммуникациям: в них есть электричество, вода, канализация, подведены наружные инженерные сети. В жилых комплексах к объектам нежилой недвижимости относятся паркинги, места в аренду и т.п. Техническая документация также предоставляется на объекты нежилой недвижимости.
Получается, что в многоквартирных домах есть нежилые помещения, которые отмечены в технической документации и имеют свое физическое местонахождение, но не являются жилыми. Они используются для различных хозяйственных целей.
Различают встроенные и пристроенные помещения нежилого фонда. В первом случае стены такого объекта не выступают за пределы общего здания более чем на 1,5 м. Пристроенный объект – это объект, имеющий общие стены с основным имуществом, но выступающий из общего ансамбля более чем на 1,5 м. Все эти определения приведены в сборнике архитектурно-планировочных решений в многоквартирных жилых домах.
Интересно! Особенности государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: порядок регистрации.
Чем регулируется аренда нежилых помещений
В качестве правового основания для сдачи в аренду нужно изучить законодательство о сделках с недвижимостью. В настоящее время индивидуальным предпринимателям не запрещено сдавать в аренду нежилые помещения; самозанятые люди могут сделать это с теми же правами.
Александр Ковтун, юрист:
«Главный критерий права распоряжения недвижимостью — наличие у собственника права распоряжаться этим имуществом и всей необходимой технической документацией. Эти правила одинаковы как для физического лица, так и для индивидуального предпринимателя.
Прежде чем заключать договор с собственником нежилого помещения, сдающего его в аренду, узнайте все нюансы и законность владения данным объектом. Каждая сделка при сдаче физическим лицом в аренду нежилого помещения сопровождается письменным договором.
Если договор аренды продлится более года, договор необходимо нотариально заверить. При получении арендной платы арендодатель должен уплатить подоходный налог.
Может ли физическое лицо быть арендодателем?
Физическое лицо имеет право сдавать в аренду нежилое помещение так же, как самозанятое лицо и индивидуальный предприниматель. Основной причиной является право собственности на этот объект. Можно воспользоваться услугами посредника, но это не обязательно. Все зависит от личных предпочтений владельца.
Владельцы нежилых помещений могут по своему усмотрению использовать их для собственных нужд, продавать на рынке недвижимости, сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду. Если вы имеете статус предпринимателя или самозанятого, вы ничего не должны государству при сдаче недвижимости в аренду, кроме добросовестной уплаты налогов.
Между статусом предпринимателя и правом распоряжаться своим имуществом нет никакой связи. Все нормы указаны в ГК РФ. Если физическое лицо заключает договор аренды и сдает внаем нежилое помещение, это не означает, что оно ведет предпринимательскую деятельность.
Эту информацию подтверждают и налоговики. По их мнению, существует ряд признаков, по которым можно отличить предпринимателя, совершающего сделки с недвижимостью, от обычного гражданина, имеющего один объект для сдачи:
- Специальное приобретение коммерческой недвижимости для будущей выгоды;
- Наличие нескольких объектов в аренду;
- Наличие стабильных взаимоотношений с контрагентами;
- Каждая совершенная сделка фиксируется в журнале хозяйственных операций.
Соблюдая эти и другие принципы, арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налоги с доходов в бюджет. Пункт 2 Постановления № 23 от 18.11.2004 г. гласит, что физическое лицо или самозанятое лицо, но зарегистрированное по иному виду экономической деятельности, может владеть нежилой недвижимостью и использовать ее для собственных нужд. В свободное время помещение можно сдавать в аренду, и это не будет считаться предпринимательской деятельностью. Он не нуждается в официальной регистрации и постановке на налоговый учет.
Интересно! Как правильно сдать квартиру: как составить договор аренды и на что обратить внимание.
Как арендодатель может заключить договор аренды недвижимого имущества?
Итак, выше мы ответили на вопрос, должен ли арендодатель при сдаче в аренду нежилого помещения оформлять ИП. В большинстве случаев в этом нет необходимости. Собственник имущества реализует свое законное право распоряжаться нежилым помещением по своему усмотрению, в том числе сдавая в аренду.
Государство не вправе принуждать к выдаче ИП, если гражданин получает временную прибыль от сдачи недвижимости в аренду. Факт заключения договора аренды в качестве возмездной сделки не является свидетельством того, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью.
Для подтверждения факта сдачи имущества в аренду стороны заключают договор и подписывают его в двух экземплярах. В договоре аренды недвижимого имущества указываются реквизиты собственника и арендатора (фамилия, имя, отчество, контактные данные), описываются все обязательства сторон, от общих положений до обстоятельств непреодолимой силы, условия платежа и условия оплаты. Также указываются возможные варианты использования данного нежилого помещения, для каких нужд и с какой целью оно будет использоваться. Обязательным пунктом договора является информация о возникновении ответственности в случае неисполнения сторонами договора.
Для того чтобы соглашение приобрело юридическую силу, оно должно быть скреплено подписями. Поскольку у физического лица нет собственной печати, достаточно заверить документ своей подписью чернилами на бумаге.
Понимание своих прав значительно упрощает жизнь и процесс составления договора аренды. Договор может быть и устным, если арендатор желает пользоваться нежилым помещением несколько месяцев в году. Если вы планируете долгосрочную аренду, вам нужно будет подписать договор. Физическое лицо, которое будет получать вознаграждение по договору аренды, должно разделить свой доход в виде НДФЛ с государством.