Как расторгнуть договор купли-продажи земли?

Основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка

Основания расторжения договора купли-продажи земельного участка отражены в статье 450 главы 29 ГК РФ.

Среди них:

• Существенное нарушение условий одной из сторон;
• Отказ от выполнения обязательств;
• Значительное изменение обстоятельств.

По инициативе покупателя

Покупатели часто выступают с требованиями расторгнуть договор. При определении возможности расторжения договора можно ориентироваться и на Земельный кодекс РФ.

Статья 37 отражает, что процедура проводится, когда:

• Наличие обременений на земельный участок, о которых продавец не упомянул;
• Отсутствие возможности вести строительство на участке (например, наличие ЛЭП, участок относится к охраняемой территории);
• Передача продавцом недостоверной информации, в том числе характеристик участков, что могло бы снизить цену;
• Сокрытие данных, которые могут считаться важными.

При наличии таких затруднений покупатель может потребовать снижения цены надела или возврата денег с расторжением договора.

Продавец

Расторжение договора со стороны продавца часто происходит из-за неуплаты сайта, неполной оплаты и просрочки платежа. Такие споры решаются в суде.

Судебная практика показывает, что решение не всегда принимается в пользу истца. Судья может посчитать, что иск нужно подавать не о расторжении договора, а о взыскании средств на оплату земельного участка.

Процедура прекращения

Расторжение договора возможно несколькими способами:

• По соглашению сторон;
• До регистрации сделки в Росреестре;
• После регистрации во время судебного заседания.

Если стороны договорились мирно урегулировать ситуацию, провести процедуру не составит труда. Когда транзакция уже зарегистрирована, расторгнуть ее сложнее.

В одностороннем порядке

Вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке по инициативе покупателя или продавца.

Для этого следуйте инструкции:

1. Покупатель и продавец обсуждают причину расторжения договора. Инициатор процедуры доводит ее до второй стороны.
2. На имя нарушителя пунктов договора составляется письменная претензия. В нем отмечаются основания и требования к виновному. Потерпевшая сторона должна отметить, что она не согласна выполнять свои обязательства.
3. Подается заявление о расторжении договора купли-продажи. Готовится в трех экземплярах. Один остается на руках у инициатора расторжения, второй передается нарушителю. Третий вариант подается в Росреестр.
4. Право собственности переоформляется на продавца. Покупатель освобождает переданный ему земельный участок. Осуществляются возвраты.

По соглашению сторон

Проще всего расторгнуть договор по соглашению сторон.

Процедура проводится в несколько этапов:

1. Продавец и покупатель встречаются и обсуждают ситуацию, возможность расторжения договора.
2. Дополнительное соглашение составляется к основному договору.
3. Стороны подписывают соглашение о расторжении договора.
4. Если договор уже зарегистрирован в Росреестре, вам необходимо зарегистрировать договор.

Через суд

Процедура расторжения осуществляется через суд в следующих случаях:

• Продавец отказывается передать землю в срок, указанный в договоре;
• Покупатель отказывается принять землю;
• Денежные выплаты своевременно не производились.

Если документы еще не поданы на регистрацию в Росреестр, подается исковое заявление о расторжении договора. В случае передачи договора в Росреестр необходимо будет приостановить процедуру регистрации. Для этого направляется соответствующее заявление. После этого нужно обращаться в суд с претензией.

Расторжение уже зарегистрированного договора возможно и через суд. Дополнительно нужно выдвинуть требования о возврате уплаченных средств.

Процедура длительная. Но если иск будет признан правомерным, потерпевший может не только вернуть имущество или деньги, но и возместить ущерб и моральный вред.

Он хочет образец

Чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки, важно правильно составить исковое заявление.

Исковое заявление состоит из нескольких основных частей:

1. Преамбула. В нем отражаются персональные данные истца – фамилия, имя, отчество, адрес проживания и контактный телефон. Аналогичные сведения указываются и о ответчике. Прописывается наименование судебного органа, который будет рассматривать дело.
2. Фактическая часть. В нем излагаются требования истца к ответчику. Важно отметить, какие меры досудебного урегулирования конфликта были приняты. Стоит указать, направлялась ли претензия, предлагалось ли расторжение договора по соглашению сторон.
3. Заключительная часть. Отмечается сумма, которую истец хочет получить от ответчика. Уточнить сумму морального и материального ущерба, понесенных расходов можно при обращении в судебные органы.
4. Приложения. Указывается перечень заявлений, которые подаются на рассмотрение в суд вместе с исковым заявлением.

Сроки

Заключенный между сторонами договор вступает в силу сразу после подписания. Но право собственности возникает только после процедуры регистрации. Норма отражена в статье 131 ГК РФ. У граждан есть 18 дней для регистрации. Поэтому в течение этого срока вопрос может быть решен по соглашению сторон.

Если процедура регистрации уже началась, недовольная сторона может обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении действий с договором. Суду необходимо будет предоставить доводы, являющиеся основанием для этого. Срок, на который может быть приостановлена ​​процедура регистрации, составляет 3 месяца.

Государственная пошлина

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи связаны с имущественными правами. В соответствии с этим государственная пошлина при подаче заявлений исчисляется в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ.

При обращении в суд с любым имущественным иском плата в казну устанавливается исходя из цены имущества. Ориентироваться нужно на стоимость земли, указанную в договоре.

Если земля куплена в ипотеку

Даже при покупке земли в ипотеку возможно расторжение договора. Но важно заранее уведомить банк о желании провести процедуру. Это необходимо для того, чтобы покупатель не нес расходов, а его кредитная история не была испорчена.

При приобретении участка в ипотеку и дальнейшем расторжении договора процедура проводится в несколько этапов:

1. Отправка заявки в банк. В нем необходимо отразить просьбу о пересмотре договора об ипотеке в связи с желанием расторгнуть договор купли-продажи.
2. Подача заявления в органы Росреестра. Он прописывает необходимость переоформления свидетельства о праве собственности.
3. Передача в банк документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи. Необходим для дальнейшего расторжения договора ипотеки.

Процедура может потребовать больше времени, в отличие от случаев приобретения участка за свой счет.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка

Расторжение предварительного договора обязательно при внесении предоплаты. Не дает оснований для совершения юридически значимых действий. Поэтому его можно легко отменить.

Вы можете расторгнуть предварительный договор без участия нотариуса. Используется простая письменная форма. Но чтобы быть уверенным, что отмена сделки состоялась, можно привлечь специалиста.

Вывод

Рассмотрев тему, стоит сделать несколько выводов:

1. Расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно при наличии уважительных причин. И покупатель, и продавец могут проявить инициативу.
2. Перед регистрацией сделки в Росреестре может быть проведена процедура по соглашению сторон. Если право на сайт уже передано по закону, необходимо обратиться в судебные органы.
3. Даже при приобретении земли в ипотеку возможно расторжение договора. Но для этого нужно уведомить банковскую организацию.
4. Также возможно расторжение предварительного договора. В этом случае покупатель может потребовать возврата предоплаты.

Процедура имеет свои особенности и тонкости. Разобраться с ними поможет профессиональный юрист. Специалисты нашего сайта проведут подробную консультацию и при необходимости подготовят исковое заявление в суд.