Привет! Я собираюсь купить квартиру на вторичном рынке. С кем лучше иметь дело для чистоты и безопасности сделки, с риелтором, с юристом или с адвокатом?
Здравствуйте, Александр. Если вы хотите провести чистую сделку, лучше всего работать с юристом или адвокатом, который специализируется на сделках с недвижимостью. Риэлторы часто не имеют юридического образования.
При покупке квартиры нужно учитывать множество моментов:
Тебе нужно:
1. Внимательно проверьте документы: свидетельство о собственности, выписку из домовой книги, технический паспорт.
2. Заказать выписку из реестра и проверить наличие и отсутствие обременения.
3. Проверьте, на каком основании была куплена квартира? Договор купли-продажи, дарения?
4. Получить информацию о том, кто и когда был прописан, выписан из квартиры.
5. Есть ли уголовное преследование, исполнительное производство, судебное разбирательство в отношении продавца.
6. Попросите продавца предоставить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере.
7. Также можно спросить УК, есть ли долги за ЖКУ. По закону вы не обязаны их платить, но это может вызвать у вас некоторый дискомфорт.
8. О наследстве. Следует убедиться, что у других наследников нет претензий на квартиру.
9. Проверьте, женат ли продавец. Если да, то требуется согласие супруга на продажу. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
10. Уточнить, есть ли брачный договор или соглашение о разделе имущества. Что он говорит о квартире.
Стоит насторожиться, если собственники квартиры часто менялись, а также если квартира продается по доверенности. Доверенность необходимо проверить у нотариуса и по возможности встретиться с владельцем. Не лишним будет поговорить с соседями о квартире и продавцах.
Как видите, нюансов много.
Удачи тебе.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист
Также существует ошибочное мнение, что при покупке квартиры в ипотеку не обязательно проверять юридическую чистоту сделки – банк все проверит сам. Основная задача банка при кредитовании – проверить самого заемщика. Кроме того, банк часто перестраховывается дополнительными средствами обеспечения обязательств (например, гарантией), поэтому, что бы ни случилось с объектом или застройщиком, вы останетесь в долгу перед банком, и проблема с ненадежностью застройщик или оспаривание сделки с недвижимостью - только ваша проблема.
В сегодняшней статье я поделюсь с вами полезными способами проверки недвижимости. Прочтите статью внимательно, она стоит внимания!
Покупка квартиры на вторичном рынке имеет много преимуществ – дом построен и сдан в эксплуатацию, развита инфраструктура, район обжит. Лучше всего иметь дело с расширенной версией выписки из ЕГРН – она содержит не только имя собственника и реквизиты, но и историю сделок с квартирой, что поможет понять, кому и как принадлежала эта недвижимость раньше часто его продавали. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра. Услуга платная, но эта сумма намного меньше возможных убытков.
В свидетельстве о праве собственности указывается, на каком основании получено имущество – по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или наследования. «В последних двух случаях высока вероятность того, что сделка будет оспорена в суде родственниками или новоявленными наследниками.
Например, если продавец квартиры недавно унаследовал ее, есть риск появления наследников, которые заберут имущество. Родственник может оспорить свое право на квартиру в течение десяти лет после того, как узнает о своем праве на наследство.
В статье я расскажу, какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если вы работаете с риелтором, эта статья поможет вам его контролировать. Если вы покупаете сами, эта статья расскажет, что можно проверить самостоятельно, а когда лучше обратиться к профессионалам.
Какие подводные камни могут здесь скрываться? Например, предыдущий владелец мог сделать несогласованную перепланировку. Для вас это может быть чревато штрафами и дорогостоящим ремонтом, в ходе которого вам придется возвращать помещение в первоначальное состояние. Доказать, что перепланировку делали не вы, будет крайне сложно.
Привет! Хотим купить квартиру, но не знаем, как это сделать лучше и надежнее, ведь раньше с этим не сталкивались. Во-первых, как проверить продавца, имеет ли он право продать квартиру, есть ли другие «собственники» или временно отсутствующие (армия, тюрьма), без разрешения которых сделка недействительна.
Во-вторых, если оформлять документы в агентстве недвижимости, могут ли они проверить квартиру и дать 100% гарантию?
Мы очень боимся попасть в такую ситуацию. Подскажите, как все сделать правильно, чтобы обезопасить себя в будущем?
Спасибо за внимание!
Здравствуйте, Гость. Зачем нужно проверять чистоту продавца? Нужно убедиться, что квартира принадлежит продавцу, не обременена ничьими правами, не находится под залогом. Для этого запросите в Росреестре сведения о праве собственности на квартиру. У продавца есть копии правоустанавливающих документов, поквартирная карта, с ними можно обратиться к юристам по недвижимости за консультацией. Чтобы сделать это правильно, обратитесь за помощью к грамотному юристу. Никто не в состоянии передать вам свой опыт и знания по правильному оформлению сделки.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Совет № 1: проверьте владельца
Стоит сразу отметить, что покупка готовой недвижимости в новостройке гораздо менее рискованна, чем покупка на вторичном рынке.
Они купили квартиру, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Выяснилось, что у бывших владельцев было трое детей, один из которых родился после 2007 года. Квартира куплена не только в ипотеку, но и на материнский капитал. По закону ребенку должна была быть выделена доля, но прежние собственники этого не сделали и покупателям об этом не сообщили.
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на материнском пенсионном счете позволит убедиться, что материнский капитал не использовался при покупке недвижимости. Если продавец использовал материнский капитал для покупки недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
В ответ хозяйка подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому имеет право в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, он сказал, что заключил сделку с другой женщиной. В результате суд признал договор купли-продажи недействительным.
Например, при приватизации квартиры не учитывались интересы детей или нет разрешения органов опеки, если продажа происходит с участием несовершеннолетних собственников.
Такую сделку легко оспорить. Поэтому важно выяснить, состоит ли владелец в браке и с какого числа. Эта информация пригодится, когда вы перейдете к правоустанавливающим документам.
Получить его можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах - на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о моменте, когда все зарегистрированные будут разряжены. Перед сделкой еще раз запросите сертификат - он должен быть пустым.
Такую сделку легко оспорить. Поэтому важно выяснить, состоит ли владелец в браке и с какого числа. Эта информация пригодится, когда вы перейдете к правоустанавливающим документам.
Получить его можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах - на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о моменте, когда все зарегистрированные будут разряжены. Перед сделкой еще раз запросите сертификат - он должен быть пустым.
Первым делом необходимо уточнить, состоит ли продавец в браке. Если да, то попросите всей семьей присутствовать на сделке, при встрече обсудить условия. Если это невозможно по каким-либо причинам, то попросите у него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Второй крайне важный момент – убедиться, что продавец произвел финансовый расчет с застройщиком. Причем этот факт должен быть подтвержден не только письмом застройщика об отсутствии у него финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическую передачу денежных средств застройщику.
Документом, удостоверяющим полномочия представителя, является нотариально удостоверенная доверенность (подлинник). В случае продажи квартиры по доверенности целесообразно обратиться в нотариальную палату для проверки действительности доверенности и полномочий нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любое время.
Заявление должно быть представлено в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и нынешних собственниках жилья, истории запретов и перепланировок», — пояснила юрист Виктория Данильченко.
Копия финансового лицевого счета
Если осмотр квартиры происходит без присутствия собственника, необходимо запросить нотариально заверенную доверенность. «В нем должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и лица, непосредственно встречающегося с потенциальным покупателем.
Через сайт госрегистрации проверяют, нет ли ареста на квартиру, не находится ли имущество в залоге или ипотеке.
Если вы покупаете квартиру по поддельным документам, то вам придется делить ее с настоящим владельцем в суде. Например, в Московской области покупатель квартиры подал в суд на хозяйку за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он пояснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил техпаспорт и может предоставить подтверждающие документы.
Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы – и обязательно оригиналы или нотариально заверенные копии.
Серия, номер, место рождения и адрес прописки понадобятся для их сравнения с данными, указанными в других документах (важно, чтобы все совпадало). Если владелец за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указываются на предпоследней странице текущего.
Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат вполне достоверную информацию.
Если продавцом является агентство или частное лицо, можно изучить отзывы в интернете, но зачастую получить полную картину довольно сложно и ориентироваться придется по другим признакам. Выясняем, кто собственник Самые важные вопросы, на которые нужно ответить перед покупкой - кто собственник, и легально ли он получил свою квартиру.
Информация будет полезна для того, чтобы оценить сумму налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой смете.
Совет № 7: Проверьте свой ипотечный сертификат
Если собственник квартиры разведен и квартира была приобретена во время брака, она все равно может считаться совместной собственностью. Здесь нужно либо согласие, либо решение суда о разделе, согласно которому имущество было передано лицу, с которым вы планируете совершить сделку.
Вам необходимо проверить состояние участка, на котором строится ваш будущий дом. Также проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН в разделе 1 указан вид разрешенного использования, если здание строится на земельном участке, разрешенном только для ведения сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут возникнуть проблемы , и строительство может быть отложено.
С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
Хотя создание нового ООО для конкретного проекта в наши дни довольно распространено среди разработчиков, вам нужно оставаться начеку. Обязательно укажите, где зарегистрировано конкретное название компании. Если за границей, то будьте уверены, что все ваши деньги уйдут на оффшорные счета, и никто не знает, будет ли построена ваша квартира в итоге или нет.
✅ Справка об отсутствии долгов по «коммуналке»
Назначаем встречу для внесения предоплаты и одновременно проводим первый этап проверки, который включает в себя анализ имеющихся документов и согласование перечня тех, которые должны быть предоставлены дополнительно. Таким образом фиксируем квартиру за собой. При этом наши специалисты прописывают в договоре основания для возврата аванса. Таким образом, мы экономим деньги нашего клиента. Поэтому мы делаем все возможное и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут стать основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возврат аванса.
К сожалению, бытует мнение, что привлечение риелтора автоматически исключает любые юридические риски и гарантирует чистоту и прозрачность сделки. Однако это мнение очень ошибочно.
От квартиры, продаваемой по доверенности, вообще лучше отказаться, так как этим способом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки – договаривайтесь с ним о встрече и разговоре. «От видеозвонков следует отказаться.
При этом ранее выданные свидетельства о государственной регистрации прав сохраняют свою юридическую силу (ч. 1 ст. 28 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ).
В первую очередь вас должны интересовать разрешительные документы, позволяющие застройщику возвести здание в определенном месте. Получить его можно в офисе компании. «Прозрачные» разработчики размещают такие документы на своем официальном сайте.
Согласие супруга не требуется, если продавец получил жилье в наследство, в дар или приватизировал. Тем не менее, документ не требуется при заключении соглашения о разделе совместно нажитого имущества или брачного договора.