Продажа земли – юридические нюансы
Процедура аукциона является законной и регулируется Гражданским кодексом, Земельным кодексом Российской Федерации и правилами организации аукционов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.
Сначала государственные или муниципальные органы принимают решение об организации торгов. Инициаторами могут быть заинтересованные лица, которые должны подать соответствующее заявление в уполномоченную службу. На данном этапе принимается первоначальная стоимость договора купли-продажи или аренды, шаг открытых торгов, время и место проведения мероприятия, вид процедуры, условия. В одном лоте не может быть 2 участков.
Далее местные СМИ (газеты, сайты) публикуют информацию, после чего заявки принимаются и регистрируются в реестре. Заявки должны быть по соответствующей форме, которая установлена организатором, в них должны быть указаны банковские реквизиты счета, куда будет возвращен депозит.
Мероприятие может пройти по адресу:
- Открытая форма;
- Закрыто;
- Электронный.
Победителем конкурса становится тот, кто предложит наибольшую цену или размер арендной платы. Если ставки равны, выигрывает тот, кто подал заявку первым. Сама стоимость является рыночной или кадастровой.
По итогам составляется протокол, на основании которого с победителем заключается договор купли-продажи (аренды).
Аукцион может не состояться в следующих случаях:
- Если для участия зарегистрировано менее 2-х участников;
- Билет никто не поднимал после объявления первоначальной суммы;
- Победитель отказывается подписывать протокол или договор купли-продажи (аренды).
Торги
Во всех случаях после оглашения названия, основных характеристик и первоначальной стоимости площадки соискатели получают билеты, имеющие номера. Они должны поднять эти билеты, чтобы увеличить первоначальную цену после того, как она была объявлена.
На право аренды
В случае аукционов на право аренды собственником имущества является государство или местное самоуправление. Участок должен иметь кадастровый номер, доступ к коммуникациям, разрешение на строительство любых строений на территории.
К участию в таких аукционах допускаются как физические, так и юридические лица, а также лица без гражданства.
Победитель подписывает протокол о предоставлении земельного участка в аренду, в котором помимо стандартных данных указывается размер арендной платы, порядок и способы ее уплаты.
После этой процедуры составляется договор, содержащий срок действия, размер арендной платы, порядок и способы оплаты, а также права и обязанности сторон.
Продается
В начале торгов аукционист сообщает наименование и характеристики предмета продажи, начальную сумму, за которую он продается, а также шаг аукциона. Цена может только увеличиваться с шагом.
Оформление результатов осуществляется с помощью протокола, а затем подписание договора купли-продажи.
Под ИЖС
Земля под индивидуальное жилищное строительство может быть продана через публичные торги по общим правилам. Участок не должен был иметь обременений, а также не должен был быть изъят государством.
Процедура конкурса
Кто проводит аукцион?
Аукцион проводит специально назначенное лицо - аукционист.
В соответствии с федеральным законодательством и муниципальными актами это могут быть органы государственной власти, органы местного самоуправления или граждане и организации, имеющие свободные земельные участки в обороте.
Как принять участие?
К участию допускаются все граждане и юридические лица, имеющие возможность оплатить приобретаемый или арендованный земельный участок. Участие начинается с подачи заявки в местный муниципалитет. Необходимо иметь гражданский паспорт с пропиской. Также потребуется оплатить первоначальный взнос и предъявить администрации ксерокопию квитанции.
Аукцион может начаться при наличии более двух участников, о чем они уведомляются за 30 дней до начала мероприятия.
Где проходит лотерея?
Место проведения во всех случаях определяется организатором и указывается заранее в извещении о проведении торгов.
Список документов
Для участия в аукционе Вам необходимо предоставить следующие документы:
- Заявка в форме, требуемой организатором, обычно публикуется на сайте учреждения-организатора. Заявка должна содержать информацию об участнике, а также реквизиты счета, на который перечисляется депозит;
- Для граждан - документ, удостоверяющий личность, для индивидуальных предпринимателей - выписка из ЕГРИП, для юридических лиц - выписка из ЕГРЮЛ;
- Платежный документ, удостоверяющий факт перечисления депозита.
Плата за участие
Участники аукциона обязаны внести задаток, указанный в извещении о проведении аукциона. Это около 10% от первоначальной стоимости участка или начальной суммы арендной платы.
Средства возвращаются лицам, не выигравшим аукцион.
Участник, выигравший аукцион, заключает договор, внесенные деньги засчитываются в счет оплаты стоимости сайта.
Где найти список выставленных лотов - в какой газете он опубликован?
Информация об аукционах размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru, на сайте администрации района, области или района и в официальной местной газете. Но при этом следует учитывать, что объявление может быть незаметно напечатано мелким шрифтом среди других объявлений, поэтому нужно точно знать, где и как искать информацию об аукционе.
Как выигрывать сделки?
Еще до начала торгов необходимо провести небольшую исследовательскую работу: найти информацию о выставлении объекта на торги, в которой будет указан его кадастровый номер; зайти на сайт Росреестра и по кадастровому номеру найти основные параметры участка: площадь, расположение.
По градостроительной карте можно понять, как разрешено использовать данный участок и прилегающие территории; где проложены дороги; наличие природоохранных зон; расстояние до близлежащих городов.
Если объект расположен недалеко от экономически развитого города, то, скорее всего, будет много других участников. В этом случае нужно рассчитать свой бюджет так, чтобы можно было поднять цену и выиграть.
В ситуации, когда бюджет ограничен, лучше выбрать участок попроще, предварительно ознакомившись с планами развития территории. Приложений к такому сайту будет меньше, да и стоит он может недорого, хотя при правильном использовании может стать одним из лучших.
Заключение договора аренды
Победитель аукциона подписывает договор аренды в соответствии с нормами гражданского законодательства не ранее чем через 10 дней после объявления результатов аукциона.
Договор заключается на срок более 5 лет. Если участник-победитель обанкротится или приостановит свою деятельность, организатор имеет право расторгнуть договор.
Если победитель уклоняется от заключения договора, то составляется документ об отказе, и организатор вправе обратиться в суд с целью принуждения его к подписанию договора.
Заключение договора купли-продажи
По окончании аукциона участник-победитель и организатор подписывают протокол, который является основанием для составления договора купли-продажи. Заключение договора происходит не позднее 5 дней после подписания протокола.
Окончательный расчет производится в соответствии с согласованными ранее данными. Оплата производится не наличными, а перечисляется на расчетный счет организатора аукциона.
Залог, уплаченный за участие в аукционе, вычитается из окончательной цены. Претенденты, не победившие в аукционе, в течение трех дней получают свои вклады обратно на счета, указанные в заявках.
Вывод
В большинстве случаев торги за земельный участок являются выгодным решением, так как земля при этом имеет более низкую стоимость по сравнению с рыночной. Единственным недостатком этого процесса является то, что в него трудно попасть.