Общие правила продажи доли в квартире
Предположим, родственник или член семьи других совладельцев имущества выразил желание продать свою долю.
Уже на этом этапе продавец обязан соблюдать правило преимущественной покупки, установленное статьей 250 ГК РФ.
Это правило обязывает собственника доли письменно уведомить других владельцев о намерении ее продать. При этом в уведомлении должна быть указана стоимость.
После вручения извещения продавец должен соблюдать срок, отведенный другим собственникам для принятия решения, продолжительность которого определяется 1 месяцем. И только при получении отказа от всех совладельцев недвижимости долю можно выставить на продажу.
Важный! Продавец не вправе изменять стоимость имущества после получения подтверждения о возможности его продажи третьему лицу. В противном случае у остальных собственников квартиры есть повод оспорить сделку.
Кроме того, закон запрещает уступать свое право преимущественной покупки другим совладельцам жилья или третьим лицам.
Если есть несовершеннолетние
Второй нюанс касается интересов несовершеннолетних собственников квартир. И сразу оговоримся, что согласия законных представителей на продажу доли в этом случае будет недостаточно.
Органы опеки и попечительства должны оценить эту возможность, и оценка проводится с учетом таких обстоятельств, как:
- Есть ли у ребенка другое подходящее жилье;
- Проживает ли несовершеннолетний в квартире, доля в которой подлежит отчуждению, или имеет только вид на жительство;
- Будет ли после продажи приобретена другая жилплощадь, в которой сможет проживать несовершеннолетний и которая по своим характеристикам не будет уступать предыдущей.
Легализация сделки
Третьей особенностью является необходимость нотариального удостоверения сделки. Правила продажи доли в квартире обязывают продавца нотариально удостоверить договор.
При этом, если другие собственники не согласны на продажу, и сами не выкупают долю, каждому совладельцу имущества необходимо будет явиться к нотариусу. Нотариус официально уведомит совладельцев о возможности продажи доли и зафиксирует факт отказа от приобретения имущества.
После удостоверения сделки все дальнейшие действия, связанные с оформлением перехода права собственности на часть квартиры, покупатель вправе осуществлять самостоятельно. Присутствие продавца больше не требуется.
Особенности определения стоимости доли в квартире
Цена продажи объекта напрямую связана с суммой налога на прибыль, которую впоследствии обязан уплатить продавец. В связи с этим во избежание споров с налоговой инспекцией целесообразно определять стоимость продаваемой доли исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Если собственник намерен установить цену ниже кадастровой, желательно, чтобы она составляла не менее 70% от кадастровой стоимости доли в общей квартире. Последнее легко определить путем математических расчетов или просто запросив информацию в Росреестре.
Кроме того, не следует забывать, что нельзя предлагать покупателю долю по цене, которая больше или меньше первоначальной суммы, прописанной в извещении. Цена должна быть определена немедленно.
Что можно сделать с небольшой долей?
Как правило, квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, можно условно разделить на части, каждая из которых будет предназначена для проживания одного совладельца. Например, двухкомнатную квартиру легко разделить между двумя собственниками. Но что делать, если метров не хватает?
Судебная практика знает немало случаев обращения дольщиков с требованием о выделении частей в натуре. И только когда это невозможно, конфликт разрешается путем выплаты компенсации, соразмерной стоимости доли, совладельцу, готовому отказаться от претензий на имущество.
Иногда доля собственника настолько мала, что ее нельзя использовать для проживания в квартире. Например, верно десятая или даже сотая часть. Понятно, что не всегда такую долю можно выразить в квадратных метрах, и поэтому закон позволяет признать такую долю незначительной.
Из смысла ст. 252 ГК РФ следует, что доля, которая не может или не может быть выделена в натуре и которая не позволяет ее владельцу иметь значительную долю в пользовании общим имуществом, может быть признана ничтожной.
Закон позволяет реализовать такую долю на общих основаниях, что в конечном итоге усложняет жизнь другим собственникам жилья. Похожий прием используют недобросовестные риелторы, чтобы заставить других собственников отказаться от своих долей.
Выходом в такой ситуации может быть обращение в суд с требованием о компенсации небольшой доли в общем имуществе. Собственник незначительной доли может выступить истцом, чтобы обязать сособственников возместить ему стоимость части квартиры.
В то же время та же статья 252 допускает возложение обязанности по выплате компенсации без согласия других собственников квартир.
В заключение нельзя не упомянуть о новом законе, принятом в этом году.
По новым правилам владелец доли не вправе ее продать, если соответствующий ему метраж не позволяет этого сделать. Иными словами, запрет на продажу микродолей делает неактуальным вопрос об их размещении. Таким образом, государство позаботилось о добросовестных совладельцах жилой недвижимости.