Можно ли продать долю в квартире, которая находится в ипотеке?
Многие люди на собственном опыте знают, что продажа доли в квартире, зарегистрированной в долевой собственности, часто связана со многими проблемами. В первую очередь они возникают из-за несогласия других собственников со сделкой. Все они являются независимыми партиями.
Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если собственник одной из акций намеревается ее продать, он обязан уведомить о своем решении других собственников, которые наделены правом преимущественной покупки. Продажа возможна только при отказе. Причем продать свою долю можно только по цене не ниже той, которую запрашивают у других собственников.
В случае с заложенной квартирой в сделке будет участвовать другая сторона, при условии, что задолженность по кредиту не погашена полностью. Это банк, с которым заключается договор. Система ипотечного кредитования подразумевает, что, предоставляя заемные средства, банк берет купленную квартиру в залог. Такое условие означает, что заемщик не может осуществлять с ним регистрационные действия без согласия залогодержателя, т.е. банка.
При этом ни один нормативный акт не содержит прямого запрета на продажу ипотечной квартиры. Банки, хотя и редко, дают согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.
Варианты продажи доли квартиры в ипотеку
Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:
- Досрочное погашение долговых обязательств;
- Разделение оплаты;
- Уступка прав и обязанностей.
При реализации любого из этих вариантов банк и заемщик выступают в качестве обязательного участника. Но не всегда требуется согласие собственника второй доли.
Досрочный расчет с банком
Реализовать такой вариант с технической точки зрения несложно. Он проходит несколько этапов:
- Покупатель погашает остаток банковского долга. Это можно сделать двумя способами. Сначала перечислите заемщику необходимую сумму денег, составив предварительный договор о расходовании средств только на погашение долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести в банк.
- С квартиры снято обременение и она зарегистрирована в Росреестре как собственность заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
- С собственниками заключается договор купли-продажи, по условиям которого квартира передается покупателю.
У этого способа есть один неоспоримый плюс для заемщиков: им не нужно самостоятельно оплачивать банковские проценты в течение длительного времени.
При этом в процессе возникает ряд трудностей:
- Трудно найти покупателя, который согласится погасить долг перед банком. Для него условия должны быть явно благоприятными. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и невысокой стоимости самой квартиры.
- Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намерен стать собственником всей квартиры. Это означает, что задолженность перед банком придется погасить в полном объеме. Плюс не обойтись без предварительного согласования с другим заемщиком.
При таком варианте владелец второй доли может одновременно выступать продавцом, который погасит задолженность по ипотеке, и стать единоличным владельцем недвижимости.
Разделение оплаты
Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобнее и безопаснее разделить платеж на две части. В этом случае вы можете дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.
Первая часть денег – остаток ипотечного долга, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.
Процедура следующая:
- Участникам сделки предоставляется две ячейки. В одном содержится сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во-вторых, цена покупки недвижимости.
- Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируется в ЕГРН.
- Банк получает сумму, равную остатку ипотечной задолженности, и снимает обременение с квартиры.
- Вторую часть денег, равную стоимости квартиры, перечисляют теперь уже бывшему заемщику.
- Новый владелец оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.
Важный! Для реализации этого варианта кредитный счет заемщика в банке должен быть предварительно отделен.
На это соглашаются еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника. Долг за нее перед банком потом можно будет погасить надолго.
Уступка прав и обязанностей по кредиту
Этот вариант продажи реализуется на практике чаще других. Обычно второй заемщик выступает в роли покупателя. Сделка также может быть осуществлена в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.
В этом случае никто не обязан досрочно оплачивать остаток ипотечного долга. Процедура проходит в несколько этапов:
- Покупатель размещает деньги, равные стоимости доли квартиры, в отдельную банковскую ячейку.
- Между заемщиком и покупателем заключается договор уступки.
- Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Его условия остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ зарегистрирован в Росреестре.
- Бывший заемщик забирает деньги.
Затем новый заемщик погашает ипотечный кредит и в конце становится полноправным владельцем доли в собственности. Если он был еще и созаемщиком, то в результате он будет единственным собственником квартиры.
Можно ли продать долю детей?
Нередко при покупке ипотечной квартиры заемщиками выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком по ипотеке.
Закон не предусматривает запрета на продажу акций детям. Но чтобы процедура была проведена, необходимо соблюдение многих условий. Основной из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства. И предоставят его только в том случае, если взамен обязуются в течение месяца обеспечить детей равноценным жильем. Те. при выдаче разрешения руководствуются только представлением о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.
Вся процедура сложная. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств в ПФР. И органы опеки не прекратят следить за сделкой, пока не удостоверятся, что детям предоставлены доли в другом доме. Любое нарушение условий может привести к судебному иску.
Какие трудности могут возникнуть?
Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире является одной из самых рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах его осуществления. В первую очередь это нужно покупателю, т.к. он больше рискует.
Важно в таких условиях продумать порядок перечисления денег и закрепления прав на недвижимость после оплаты. Плюс юрист самостоятельно обсудит с кредитором все детали, чтобы не случилось так, что банк просто не даст согласия на сделку. В такой ситуации очень сложно вернуть деньги, если они уже были переведены заемщику.
Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет об уступке прав, нужно убедиться, что новый ипотечный договор с банком не содержит никаких дополнительных невыгодных условий.