На что обратить внимание при оценке квартиры
При оценке квартиры на вторичном рынке обычно используется сравнительный метод, но он имеет ряд особенностей. Часто владелец объекта просто посещает интернет-сайты и смотрит, сколько стоят аналогичные объекты в его доме или районе, а затем, исходя из этих данных, выставляет некую среднюю сумму. Однако здесь есть ряд нюансов.
Стоимость квартиры определяется рынком в зависимости от расположения, транспортной доступности, наличия социальной и коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности от дома и многих других факторов. На основании официальных планов развития города, транспортно-дорожной системы, реконструкции близлежащих экологических зон, спортивных, культурных, исторических объектов можно прогнозировать, как изменится цена в будущем.
«Во время продажи иногда приходится делать корректировку цены — как в сторону уменьшения, если квартира не пользуется спросом, так и в сторону увеличения, когда видно, что квартира представляет интерес для покупателей и можно сделать «переоценку». В результате цену на квартиру устанавливает продавец, а брокер может порекомендовать лучшую цену», — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости НДВ-Супермаркет недвижимости.
Основные этапы оценки квартиры
Первый шаг — поиск похожих предложений (по площади, планировке) в разных агрегаторах в конкретной локации.
Второй шаг – выявить самые дорогие и самые дешевые квартиры, посмотреть, за сколько они продаются вовремя. Если самый дорогой экспонат экспонируется долго, то это явно завышенная цена. Если самая дешевая квартира продается долго, то и цена не совсем адекватна рынку.
Третий шаг – обзванивать продавцов конкурентоспособной недвижимости, узнавать, в каком состоянии квартиры, есть ли какие-то нюансы.
Четвертый шаг — ходить на просмотры похожих объектов и лично оценивать их состояние.
Пятый шаг — составить чек-лист для своей квартиры с факторами, увеличивающими и уменьшающими ее стоимость. Например, к достоинствам можно отнести готовность документов к сделке, красивый вид из окна, а к недостаткам – шум от проезжающих трамваев.
Шестой шаг заключается в получении цены на основе всех факторов.
Седьмой шаг – собрать всю информацию о своем объекте, найти все документы на право собственности.
Восьмой шаг – подать объявление о продаже квартиры на основные интернет-площадки по купле-продаже недвижимости.
Неправильная оценка квартиры – большие неприятности
Завышенная цена квартиры грозит тем, что недвижимость будет выставляться долго. Потенциальные покупатели будут приходить на просмотр, но не будут решаться на сделку. В результате продавец потеряет время и не сможет приобрести что-то лучше. Например, квартира в новостройке. Невыход на рынок грозит тем, что квартира может зависнуть и не быть проданной в период активности покупателей.
Низкая цена также может замедлить продажу. Низкая цена обязательно заставит покупателя заподозрить подводные камни – например, что не все ясно с документами на квартиру. Кроме того, более низкая цена означает существенную потерю прибыли продавцом.
Оптимальный вариант – средняя цена на рынке. В этом случае есть хорошие шансы быстро найти покупателя.