Особенности приватизации по акциям
Процесс передачи жилья из муниципального или государственного фонда в частный на основании наличия прописки по указанному адресу называется приватизацией. Процесс приватизации, запущенный еще в 90-х годах прошлого века, наделил граждан Российской Федерации, проживающих в квартире на основании договора социального найма, правом передачи имущества в частный фонд.
Государство позволяет только один раз осуществить свое право на приватизацию, однако, если жилье было приватизировано родителями, указав лицо в качестве собственника наравне с другими нанимателями, государство предоставляет право на повторное участие в приватизации.
Приватизация открывает возможность участия в общей долевой собственности с раздачей квадратных метров всем зарегистрированным нанимателям, ранее не воспользовавшимся правом на бесплатное переоформление жилья в личную собственность. После регистрации доли ее владелец сможет выделить или распорядиться имуществом по своему усмотрению – подарить, завещать или продать.
Кто имеет право участвовать в приватизации?
Право на приватизацию распространяется на совершеннолетних граждан и детей, зарегистрированных по адресу квартиры. Родители не вправе лишать своих подопечных прав на приватизируемое имущество, а в случае уклонения от выделения доли ребенку взрослые рискуют попасть в зону повышенного внимания органов опеки в связи с нарушением прав и интересы несовершеннолетних.
Согласно действующему законодательству любое лицо, ранее не приватизировавшее недвижимость, вправе претендовать на часть приватизируемой квартиры, в которой оно прописано в соответствии с договором социального найма. Обычно в процессе участвуют основные наниматели по договору социального найма и члены семьи, однако к участию в оформлении допускаются и другие лица, получившие вид на жительство с ведома жильцов, при наличии общего согласия.
Как распределяются доли?
Хотя приватизация позволяет гражданам приобретать собственное имущество, в дальнейшем потребуется передача жилплощади в долевую собственность. При распределении жилплощади исходят из принципа равенства, однако все участники должны согласиться на передачу жилья в частную собственность. Если единое решение между всеми претендентами на приватизируемый объект не будет достигнуто, будет проведено судебное разбирательство с определением размера долей каждого арендатора в соответствии с общепринятыми нормами.
Дееспособные совершеннолетние граждане могут отказаться от участия в приватизации, но дети и недееспособные лица должны быть включены в список собственников, приватизирующих квартиры.
Основания для регистрации акций
Если жилье уже передано в частный фонд, для получения доли в приватизированной квартире необходимо выявить одно из оснований:
- Бесплатное пожертвование;
- Необходимость вступления в наследство по завещанию или по закону;
- Наличие прописки на указанной жилплощади и вхождение в семейный круг основного нанимателя жилья (при регистрации постороннего лица необходимо получить согласие всех жильцов);
- Возмездная передача по договору мены или купли-продажи.
Каждое из этих оснований является поводом для оформления доли в квартире в собственность.
В порядке наследования
Наследники умершего нанимателя, участвовавшие в приватизации квартиры, могут претендовать на часть общего долевого имущества.
Получателем наследуемой доли может быть:
- Близкий родственник;
- Лицо, указанное умершим в завещании;
- Граждане, находившиеся на иждивении собственника доли на момент смерти.
Если завещания нет и не установлены близкие родственники, право наследования определяется по степени родства (всего 7 линий наследования).
Для переоформления доли после смерти наследодателя:
- Наследник включен в завещание.
- В случае смерти заявитель обращается в нотариальную контору для вступления в наследство или заявляет о своих претензиях как наследник первой очереди.
- Через 6 месяцев имущество переоформляется на наследника на основании полученного свидетельства о праве на наследство.
Если планируется выделение доли в общем имуществе лицу, не включенному в перечень лиц, обладающих преимущественным правом наследования, рекомендуется составить завещание, предварительно решив вопрос о выделении обязательной доли в наследство, если на него есть претенденты.
По договору дарения
Для получения доли в дар необходим подписанный от собственника договор дарения. Свободная сделка не требует предварительного согласования с другими собственниками, но не допускает взимания платы или иного вознаграждения за передачу части имущества.
После подписания дарения получатель подарка имеет право обратиться с документами в Росреестр и переоформить долю на себя. На обращение в регистрирующий орган отводится 12 месяцев. Долго откладывать переоформление подарка не стоит – в случае преждевременной смерти дарителя договор становится недействительным.
Получить долю в дар может любой человек, в том числе несовершеннолетний. Родители не вправе дарить доли, выступая от имени своих подопечных, если на это нет разрешения органов опеки и попечительства.
При этом донором может быть только совершеннолетнее дееспособное лицо. Лицо должно принять самостоятельное решение о передаче доли в дар. Принуждение к совершению сделки не допускается.
Покупка доли в приватизированной квартире
В отличие от дарения доли, согласно ст. 250 ГК РФ сделка купли-продажи части квартиры возможна только после отказа остальных дольщиков от выкупа имущества в рамках преимущественного права. Для выдачи доли третьему лицу необходимо дождаться истечения 1 месяца со дня вручения письменного уведомления с предложением о выкупе остальным собственникам.
Если в течение следующих 30 дней ни один из собственников не выразит намерения купить часть имущества, продавец вправе предложить его на тех же условиях любым другим покупателям.
Продажа доли менее выгодна, чем продажа всей квартиры, и применяется в экстремальной ситуации, когда другие собственники не намерены избавляться от своей жилплощади. Разница в цене отдельно продаваемой доли и в составе всей квартиры составляет около 20%.
Порядок оформления доли в приватизированной квартире
Основания получения доли в приватизированной квартире влияют на последовательность действий по переоформлению доли в приватизированной квартире.
Если претендент на долю в квартире зарегистрирован в ней, основанием для регистрации права в Росреестре будет договор приватизации и договор о разделе имущества между всеми претендентами.
Если квартира приватизирована и часть приватизированного имущества подлежит оформлению, возникают 2 возможных сценария:
- Внесудебное соглашение с подписанием морского соглашения.
- При наличии споров - подача искового заявления в суд с последующим распределением по решению суда.
Даже если изначально очевидно, что между участниками приватизации возникли споры, иск не принимается к рассмотрению без предварительной попытки мирно решить вопрос с остальными собственниками.
Внесудебный порядок
Самый простой вариант – достичь соглашения между всеми собственниками общей долевой собственности и зафиксировать факт единого решения через соглашение об определении долей. Порядок получения доли во внесудебном порядке:
- Участники приватизации высказывают свое мнение относительно консолидации акций.
- Помимо выделения конкретного помещения (раздела в натуре), возможно получение денежной компенсации, равной стоимости всей приватизируемой квартиры.
- Нотариус удостоверяет договор и передает его в Росреестр для регистрации изменений.
С августа 2019 года россияне получили право оформлять договоры о разделе долей без нотариального удостоверения, если сделка касается всех участников имущества. При выборе самостоятельной регистрации выдела собственники занимаются регистрацией изменений в законодательстве сами, через МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.
Не всегда удается прийти к общему решению при отчуждении акций. Если хотя бы один из собственников заявит о своем несогласии, любые сделки с отчуждением и переходом доли к другому лицу требуют соответствующего решения суда, за исключением завещаний и договоров.
Получение доли через суд
Для фактического получения доли необходимо обращаться в суд, если собственникам не удается решить вопрос мирным путем. Наиболее распространенными делами, рассматриваемыми в суде, являются:
- О разделе между супругами приватизированной квартиры;
- Оспаривание наследства;
- О признании продажи доли третьим лицам недействительной;
- Взаимные имущественные претензии членов семьи.
Причина разногласий может быть любой, в данном случае важно отсутствие единого решения.
Алгоритм получения доли через суд:
- Досудебное урегулирование. Иски, связанные с размещением и распоряжением акциями, предусматривают обязательное досудебное производство. Суд должен получить письменные доказательства того, что инициатор иска предпринимал действия для получения доли без суда.
- Подготовка претензии. Как будет выглядеть иск, зависит от целей обращения в суд. В тексте необходимо указать прохождение стадии досудебного урегулирования и предоставить подтверждающие документы.
- Собрать доказательную базу из приложенных к иску документов.
- Подача апелляционной жалобы лично через секретаря суда, по почте или через представителя.
- Суд в течение 5 дней рассмотрит обращение о целесообразности судебного разбирательства и назначит первое судебное заседание (в течение 30 дней со дня принятия заявления в работу).
- К судебным заседаниям рекомендуется привлекать опытных юристов, досконально изучивших вопросы долевого владения и распоряжения имуществом.
- После вынесения приговора необходимо дождаться его вступления в силу и приступить к регистрации изменений в Росреестре.
При составлении претензии необходимо учитывать количество участников. Вместе с первоначальным иском в суд готовятся дополнительные заявления на ответчика, истца, заинтересованную сторону.
Документы для регистрации
Пакет документации, который подается в Росреестр для переоформления доли в приватизированной квартире, состоит из:
- Документы, удостоверяющие личность;
- Правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН, справка);
- Правоустанавливающие документы (приватизация, дарение, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство);
- Техническая документация с указанием основных идентификационных признаков объекта.
На сбор справок и документов для Росреестра повлияло основание, открывшее возможность переоформления акции. Если собственники согласны на выделение части новому владельцу, требуется соглашение, подписанное всеми. Если вопрос решался в судебном порядке, после вступления судебного приказа в законную силу копия передается в Росреестр вместе с остальной документацией.
Какие сложности могут возникнуть при получении акций?
Чтобы распорядиться долями в приватизированной квартире, приходится учитывать мнение каждого собственника, либо обращаться в суд с требованием выделения доли или денежной компенсации.
Если квартира еще не приватизирована, никто не может заставить арендатора согласиться на приватизацию. Не спешите подписывать отказ от приватизации, автоматически увеличивая размеры имущества оставшихся собственников. Подробная юридическая консультация поможет исключить риски отказа от принятия части приватизируемого жилья, сохранив при этом право использования права на участие в приватизации в дальнейшем.