Законно ли дарить имущество ребенку?
Необходимость подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку может возникнуть по разным причинам. С 2007 года участились такие ситуации при покупке жилья за счет материнского капитала, т.к. предоставление ребенку доли в недвижимости в этом случае является обязательным условием.
Плюс дарение – это выгодная сделка, если она осуществляется между близкими родственниками, т.к. освобождаются от обязанности по уплате налога на прибыль. Его реализация позволяет избежать споров о наследовании в будущем, если потенциальный наследодатель при жизни передаст право собственности на свое имущество в пользу одного из наследников.
Закон не содержит каких-либо запретов на осуществление операций по дарению в пользу несовершеннолетних. Хотя и устанавливает ограничения, ведь лицо, не достигшее 18-летнего возраста, не считается полностью дееспособным, а значит, не вправе совершать от своего имени весь спектр юридических сделок.
Важный! Родитель или официальный опекун должен принять подарок за несовершеннолетнего и подписать от его имени правоустанавливающие документы, если одаряемому не исполнилось 14 лет (Письмо Федеральной нотариальной палаты № 2664/06-08 от 21.06.2017). По достижении 14 лет договор дарения подписывается самим несовершеннолетним, но только с письменного согласия родителей или официальных опекунов.
Но привлекать органы опеки не обязательно. Возможна передача доли в квартире в дар ребенку без его согласия. Представители опеки обязаны контролировать сделку только в случае отчуждения доли несовершеннолетнего.
Какова общая процедура?
Прежде чем подарить долю в квартире ребенку, следует провести ряд подготовительных процедур. Сначала нужно собрать весь пакет документов. А во-вторых, погасить все долги за ЖКХ.
Если на квартире есть обременение, желательно его снять. Например, если имущество находится в залоге или под арестом. В противном случае представитель одариваемого может отказаться от подарка. Если факт наличия обременения выяснится позднее, после подписания договора дарения, и окажется, что его наличие нарушает имущественные интересы несовершеннолетнего, сделка легко признается судом недействительной (ст. Кодекс Российской Федерации).
Но если обременение не мешает одаряемому, оно не является препятствием для заключения договора дарения.
Следующим шагом является уведомление несовершеннолетнего и его родителей о намерении подарить долю в квартире, если это не было сделано ранее. Затем стороны оговаривают условия сделки и составляют договор дарения доли квартиры.
Далее при необходимости документ заверяется у нотариуса. И в завершение договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Если квартира находится в долевой собственности
Если собственник желает подарить долю в недвижимом имуществе, находящемся в общей собственности, процедура будет зависеть от того, является ли оно совместным или долевым.
Совместная собственность предполагает, что супруги владеют ею на равных правах. Все сделки с недвижимостью должны совершаться по обоюдному согласию.
Те. Прежде всего, им нужно будет прийти к соглашению по этому вопросу. Далее необходимо перевести совместную собственность в долевую. Это можно сделать путем составления нотариального соглашения о разделе или через суд (ст. 38 СК РФ).
После выделения долей в недвижимом имуществе одну из них можно подарить ребенку на общих основаниях.
Если другие соучастники выступают против дарения, этот факт не является препятствием для совершения сделки. Те. Вы можете подарить свою долю в квартире любому лицу без согласия других собственников.
Как составить договор дарения?
Основные правила заключения договора дарения можно найти в ст. 572 ГК РФ. Написание документа желательно доверить профессиональному юристу, чтобы избежать юридических проблем в будущем.
В договоре дарения доли квартиры указываются следующие сведения:
- Дата и место заключения;
- Название документа;
- Основные данные дарителя (ФИО, дата рождения, место жительства, данные гражданского паспорта) и степень родства с одаряемым;
- Основные данные ребенка, которому дарится имущество (ФИО, дата рождения, адрес проживания);
- Основные данные официального представителя несовершеннолетнего (родителя или опекуна);
- Подробная информация о квартире (адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, размер доли, техническое расположение этой доли по отношению к другим объектам, порядок пользования общим имуществом);
- Факт перехода доли в квартире в собственность несовершеннолетнему;
- Дополнительные условия, если таковые имеются;
- Подписи сторон с расшифровкой.
Важный! Договор дарения является безвозмездной сделкой. Это означает, что документ не может включать в себя факт оплаты и обязательства по передаче доли в будущем при выполнении определенных условий.
Для совершения сделки необходимы следующие документы от обеих сторон:
- Удостоверения личности всех взрослых участников;
- От всех несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении, а если они достигли 14-летнего возраста, еще и гражданские паспорта;
- Если ребенок усыновлен или находится под опекой, необходимы подтверждающие доказательства;
- Правоустанавливающие документы на безвозмездно переданное жилье;
- Выписка из Росреестра о праве собственности на долю;
- Свидетельство о браке или разводе (для дарителя);
- Технический паспорт на квартиру;
- Выписка из домовой книги;
- Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Его можно получить бесплатно в управляющей компании.
Если в сделке участвуют уполномоченные лица, от них требуются нотариально заверенные доверенности и удостоверения личности.
Требуется ли нотариальное удостоверение сделки?
При дарении доли в квартире можно обойтись без нотариуса. Но только при наличии одного условия, указанного в ст. 42 Федерального закона Российской Федерации № 218 (от 13 июля 2015 г.). Договор дарения может быть составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, если вся квартира принадлежит дарителю.
Например, мать получила в наследство двухкомнатную квартиру и стала ее единоличной хозяйкой. ½ из них женщина решила отдать несовершеннолетнему сыну. В этом случае не нужно обращаться к нотариусу для удостоверения договора. После его подписания необходимо сразу подать документы в Росреестр.
Обращение к нотариусу обязательно, если квартира находится в общей долевой собственности. Несмотря на то, что согласия других собственников на сделку испрашивать не нужно, договор дарения требует нотариального удостоверения.
Однако если в рамках одной сделки все собственники долей передают их одному ребенку, нотариальное удостоверение договора не требуется. Например, бабушка и дедушка владеют квартирой в равных долях. Они решают подарить его своему внуку. Каждый отдает свою долю в дар. В этом случае допускается составление одного договора в простой форме и сразу его регистрация в Росреестре.
Но если собственники долей решат подписать отдельные договоры дарения на каждую акцию, они должны быть нотариально удостоверены. Даже если все доли отданы только одному человеку.
К нотариусу нужно будет обращаться, если квартира принадлежит одному человеку, но куплена им в браке. В этом случае нотариус необходим для того, чтобы не заверять договор дарения. Необходимо оформить и удостоверить письменное согласие супруга на совершение сделки (ст. 34 СК РФ).
Важный! Если речь идет о выделении долей детям в квартире, купленной за счет материнского капитала, обращаться к нотариусу и оформлять договор дарения не нужно.
В этом случае достаточно подписать договор об определении долей между родителями и зарегистрировать его в Росреестре (Приказ Минэкономразвития № 943 от 16.12.2015).
Если нет необходимости удостоверять договор у нотариуса, но стороны сделки сами изъявляют такое желание, закон этому не препятствует. Такое обращение оправдано, если есть сомнения в чистоте сделки. Нотариус проверит документы на недвижимость и наличие обременений. У него больше возможностей узнать, находится ли имущество в залоге или под арестом
Каковы будут затраты?
Размер денежных средств, потраченных при дарении доли в квартире несовершеннолетнему, зависит от многих факторов.
При нотариальном удостоверении договора дарения с участников сделки взимается государственная пошлина на основании ст. 333.24 НК РФ. Его размер составит 0,5 процента от стоимости доли, которая передается в дар. Но госпошлина не может быть меньше 300 рублей. и более 20 тыс. руб. Для расчета берут кадастровую стоимость объекта. Поэтому нет смысла указывать в тексте договора более низкую цену для уменьшения пошлины.
Если договор дарения составляется профессиональным юристом или нотариусом, стоимость будет варьироваться. Здесь нет единых ставок. Сумма, запрашиваемая за услугу, значительно различается даже в зависимости от региона. В среднем по стране за составление документа могут запросить от 2 000 до 10 000 рублей. Но как показывает практика, в дальнейшем такие траты себя оправдывают.
Если при совершении сделки требуется нотариально заверенная доверенность на ее проведение, за нее взимается плата в размере от 100 до 500 рублей. в зависимости от степени родства доверителя и доверенного лица.
За регистрационные действия в Росреестре также придется заплатить. Здесь собирают сумму в 2 тысячи рублей.
Важный! Если одаряемый является несовершеннолетним, государственную пошлину и другие платежи за него должны уплачивать его родители или законные представители.
Получение недвижимости в дар может повлечь за собой необходимость уплаты налога на прибыль (ст. 217 НК РФ). Стороны освобождаются от этой обязанности только при условии, что даритель и одаряемый являются близкими родственниками:
- Родители и их дети, в том числе усыновленные;
- Бабушки и дедушки и их внуки;
- Братья и сестры, в том числе сводные.
Но если тетя решит подарить долю в квартире племяннику, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества. Выгоду от сделки получает несовершеннолетний, который становится собственником имущества. Соответственно, он должен платить налоги. А учитывая, что он недееспособен, за него это должны сделать его родители или опекуны.
Для этого в первую очередь подайте налоговую декларацию в ФНС. Сделать это можно по месту жительства или по месту нахождения имущества, полученного в дар. Декларация подается не одновременно со сделкой, а только на следующий год после совершения сделки. Но сделать это нужно в период с 1 января по 1 мая. В противном случае придется заплатить штраф в размере 1 тыс. руб. и 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки подачи.
Налог необходимо уплатить в год подачи декларации строго до 16 июля. Непредставление декларации и неуплата налога в срок влечет за собой административный штраф:
- Родители ребенка будут оштрафованы на 20% налога;
- За каждый день просрочки придется заплатить пени в размере 1/300 ставки ЦБ.
Налоговый вычет для этой формы сделок не предусмотрен.
Если у родителей нет опыта заполнения налоговой декларации, им придется потратить больше денег на услуги бухгалтера. В среднем заправка обойдется в 500 рублей.
Условия регистрации
При оформлении дарения на долю в квартире больше всего времени потребуется на подготовительные процедуры, т.е. на сбор документов и составление договора. Если текст пишет юрист, он, как правило, выполняет работу в течение одного дня.
Еще один день нужен для обращения к нотариусу для заверения договора. Подать документ может один человек, но к назначенному времени должны явиться все участники сделки. Присутствие ребенка в возрасте до 14 лет не требуется.
Регистрация в Росреестре в среднем занимает до 10 дней.
При обращении в ЕГРН через МФЦ требуется еще два дня.
Вам нужна юридическая помощь?
Для оформления дарственной на долю в квартире обязательно следует обратиться к профессиональному юристу. Особенно если речь идет о дарении без привлечения нотариуса. Все образцы договоров, которые можно найти в Интернете, являются типовыми. Это означает, что они не учитывают нюансы конкретной сделки. И они всегда есть.
Если в текст договора не включены какие-то реквизиты или при его составлении допущена ошибка, в лучшем случае сделка может быть приостановлена до внесения исправлений. А в худшем случае договор дарения может быть расторгнут каким-либо заинтересованным лицом в судебном порядке. Поэтому обращение к юристу становится обязательным.
Плюс это служит дополнительной гарантией чистоты сделки, т.к. профессионал проверит все документы на недвижимость.