Как оформить кооперативную квартиру в собственность

Кто собственник кооперативной квартиры?

Жилье остается в собственности жилищного кооператива до момента полной оплаты паевого взноса. Только после его оплаты в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК участники кооператива, внесшие полные паевые взносы за свои квартиры, получают право собственности на них.

Владение

Право собственности, которое приобретает член кооператива после оплаты пая, никак не связано с государственной регистрацией такого права. Соответственно, он появляется у члена кооператива автоматически - по факту окончательной выплаты пая, тогда как переход права собственности на квартиру к члену ЖСК фактически снимает с самого кооператива обязательства по возврату уплаченного взноса. членом.

Подводные скалы

Членство в жилищном кооперативе, если цель вступления в кооператив – стать собственником квартиры, влечет за собой ряд рисков, о которых следует знать. Среди них:

• Дом может быть не достроен до конца – многие решения в ЖСК принимаются коллегиально;
• Возможное удорожание строительства дома и необходимость оперативного покрытия убытков участниками кооператива;
• Отсутствие обязательств со стороны ЖСК перед участниками кооператива.

Среди прочих рисков также стоит отметить отсутствие ответственности за нарушение сроков передачи квартир членам ЖСК.

Оформление права собственности на кооперативную квартиру

Есть возможность оформить кооперативную квартиру в собственность. Есть два способа стать собственником квартиры в здании ЖСК, то есть объекта, за который уже внесен кооперативный пай. Первый и самый простой способ – зарегистрировать права в Росреестре. Второй способ – признание права собственности через суд, если первый путь не привел к желаемому результату.

С чего начать? Разумеется, со сбора документов, необходимых для регистрации.

Документы

Если собственник кооперативной квартиры решил передать ее в свою собственность, обратившись в Росреестр, ему потребуются определенные документы.

Куда обращаться с документами зависит от региона, в котором находится кооперативная квартира.

Для того чтобы участник ЖСК смог передать квартиру в собственность через Росреестр, необходимо выполнение определенных условий:

• Жилой дом официально сдан в эксплуатацию и сдан в эксплуатацию;
• Квартира находится на кадастровом учете;
• Жилищный кооператив имеет подтвержденное (зарегистрированное) право собственности на квартиру;
• Документы составлены правильно – в них должна быть вся информация об объекте недвижимости.

Документы должны быть представлены в двух экземплярах – один из них должен быть оригиналом, другой – копией. Если хотя бы один из документов в комплекте отсутствует, Росреестр откажет в регистрации собственности.

Оформление через суд

Если Росреестр отказывает участнику ЖСК в такой процедуре, как оформление права собственности на квартиру, но дом уже фактически сдан в эксплуатацию, необходимо обратиться в суд, подав иск о признании права собственности на жилье.

Заявление подается в суд по месту нахождения дома и квартиры – инстанция может быть городской, районной. В случае банкротства жилищного кооператива заявление подается в суд, в котором рассматривалось дело о банкротстве.

При обращении в суд о признании права собственности на квартиру в жилищном кооперативе заявитель должен уплатить государственную пошлину.

Какие документы необходимы

Вместе с исковым заявлением в суд необходимо будет предоставить ряд документов, в том числе документ, подтверждающий фактическое получение в собственность квартиры в ЖСК:

• Договор об участии в кооперативе, протокол о приеме в число участников;
• Документы, подтверждающие факт оплаты по договору – заказы, распоряжения из кассы;
• Справка, подтверждающая оплату полной стоимости жилья;
• Акт приема-передачи - передача ключей от квартиры, квитанция об оплате коммунальных платежей;
• Выписка из ЕГРН;
• Документ, подтверждающий присвоение почтового адреса (если речь идет о новостройке).

К документам нужно будет приложить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Также потребуются документы, связанные со всеми контрактами на новый дом.

Кроме того, не следует забывать о квитанции, подтверждающей, что истец уплатил государственную пошлину.

На этапе составления иска необходимо сразу выявить и перечислить в заявлении лиц, права которых могут быть тем или иным образом нарушены в случае признания права собственности на квартиру в кооперативном доме.

Как оформляется квартира в собственность в суде

В среднем признание права собственности на кооперативную квартиру в суде, как показывает практика, занимает два-три месяца. Однако сроки могут варьироваться в зависимости от обстоятельств дела.

Что происходит дальше? После получения собственником кооперативной квартиры решения суда о признании его права собственности он обращается в Росреестр с целью регистрации этого права. Только после этого он считается законным собственником (собственником) своего имущества.

Вместе с заявлением в Росреестр собственник квартиры предоставляет:

• Квитанция об оплате госпошлины;
• Два экземпляра решения суда, заверенные органом.

Стоит отметить, что на руках у заявителя могут быть только копии решения суда, так как его оригинал входит в материалы судебного дела и хранится в самом суде.

По закону суд обязан направить копию решения о признании права собственности в Росреестр в определенный срок – три дня со дня вступления его в силу. Однако на практике бывает, что суд либо не присылает решение, либо присылает позже. В таких условиях Росреестр, не получивший копию решения, часто приостанавливает процесс регистрации, направляя в орган запрос о подлинности решения, которое предоставил заявитель. Если ответ от суда не приходит (что тоже бывает), Росреестр отказывает в регистрации.

Если недвижимость не зарегистрирована в кадастре, одновременно с регистрацией права собственности или даже до этого этапа собственник квартиры должен направить обращение в Кадастровую палату для регистрации своего жилья. Вместе с заявкой ему нужно будет предоставить технический план своей квартиры.

Технический план помещений составляют кадастровые инженеры, сведения о которых вносятся в реестр Кадастровой палаты. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется проект многоквартирного дома, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и постановление о присвоении почтового адреса.

Все документы, которые могут потребоваться для составления плана, запрашиваются в ЖСК, у застройщика или в организациях, осуществляющих строительный надзор. Перед заказом технического плана квартиры желательно уточнить его наличие – возможно, он уже есть в готовом виде.

Судебная практика: признание права собственности на кооперативную квартиру

Гражданин Н. обратился в суд с заявлением о признании за ним права собственности на кооперативную квартиру, в которую он и его супруга въехали по договору мены. Ответчик, гражданин М., вселился в комнату в коммунальной квартире, которую Н. и его супруга занимали до обмена на кооперативное жилье. В ЖСК не осталось документов, подтверждающих факт оплаты пая предыдущим собственником. Отсутствие этого документа не позволяет оформить право собственности на квартиру.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что на основании доверенности на обмен Н. с супругой проникли в квартиру, имея на это законные основания. Протокол о приеме гражданина N в кооператив и о выплате ему пая в архиве жилищного кооператива не сохранился, однако на дату обращения в суд и в течение сорока лет N уплачивает все расходы, которые предусмотрены в рамках членства в ЖСК, оплачивает коммунальные услуги. В квартире проживает с женой постоянно, также в личном кабинете собственником указан N.

Рассмотрение дела

Выслушав все объяснения, суд решил, что требования Н. подлежат удовлетворению. Кроме того, суд учел, что на основании данных приказа об обмене предыдущему собственнику квартиры гражданину М. была предоставлена ​​комната в коммунальной квартире, в которой раньше проживали истец и его супруга. Супруга N постоянно прописана в квартире, что подтверждается данными о характеристике имущества в Федеральной кадастровой палате, а также копией лицевого счета и выпиской из домовой книги.

В соответствии со ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР», член ЖСК, который полностью выплатил пай за квартиру, предоставленную в пользование, получает право собственности на этот объект. Обмен регулировался в соответствии со ст. 67-74 и 119 Жилищного кодекса адрес РСФСР. Согласно им, член ЖСК имел, заручившись согласием проживавших с ним членов семьи и исполкома Совета народных депутатов обменять занимаемое им жилье на объект, принадлежавший другому члену ЖСК или нанимателю, соблюдая правила Кодекса.

Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что право собственности на квартиру у Н. возникло на основании и в результате обмена жилыми помещениями в соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса РСФСР. Исходя из буквального толкования Жилищного кодекса РФ, для перехода права собственности на квартиру в жилищном кооперативе с оплатой доли в полном объеме достаточно подтвердить факт обмена с предыдущим собственником. Суд признал за N право собственности на квартиру, и решение стало основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

Мнение эксперта

Оформление права собственности на квартиру в ЖСК затягивать не следует. Велик риск того, что ЖСК будет ликвидирован или обанкротится, тогда процесс усложнится и займет много времени. Также стоит отметить, что дольщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. На самом деле наследование кооперативной квартиры, не оформленной в собственность, невозможно, и это следует учитывать и тем, кто еще не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников акционера ждут большие неприятности.

Еще один важный момент: дольщик также не может прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру срок исковой давности владения жильем отсутствует, что может иметь значение, если собственник планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.