Поспешный выбор
Самая большая ошибка, которую совершают покупатели жилья, — это попытки сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, обычно к выбору первого попавшегося предмета. Часто это происходит, если покупатель перед началом поиска не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и нужно копить, а другие варианты не подходят.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти лучшее предложение. Необходимо понимать преимущества и недостатки конкурентной среды, а не только конкретного объекта, выбранного покупателем. Если этого не сделать, то возможно приобретение не подходящего покупателю объекта как сейчас, так и в будущем для продажи. Необходимо посмотреть, что строится в выбранном месте, что предлагается сейчас, просмотреть каждый адрес, изучить ценовую политику каждого такого жилого комплекса и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если квартира вам понравилась и вроде бы подходит всем, посмотрите еще как минимум три варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отвергнуть какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и увидеть его вживую – это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Прежде чем соглашаться на сделку, подумайте пару дней. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, отправляйтесь с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Наталья Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСС). Необходимо обратить особое внимание на несколько показателей: сроки и наличие переносов сроков, является ли проект проблемным, находится ли реализация на счетах эскроу, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (парковки, кладовые, торговые помещения). На этом портале вы можете просмотреть шаблон DDU и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как прописано в договоре, какие варианты указаны и т.д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.
Посмотреть квартиру
Следующая распространенная ошибка покупателей квартир – пренебрежение личным посещением новостройки. Часто это делают те, кто собирается купить квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что здесь не на что смотреть. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на строительной площадке или рядом с ней может помочь дополнить или даже изменить опыт.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль»:
- Чтобы не оказаться в квартире с видом на какую-то стену ТЦ или парковку, нужно лично приехать и осмотреть окрестности дома. Нужно внимательно изучить, что находится под окнами, узнать планы строительства: есть ли там такие же торговые центры, и особенно, какой именно дом выбранного жилого комплекса стоит на очереди. Если вы планируете построить еще несколько построек, нужно выяснить их расположение, чтобы они не закрывали вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ к строительной площадке закрыт, покупатель всегда может осмотреть территорию. Бывает, что жилые комплексы утопают в зелени или примыкают к существующим жилым массивам только на рендерах, а в реальности вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые строения, вы можете попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из готовых очередей. Так покупатель сможет оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Наталья Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Вам обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личное восприятие места, особенно если это место новое для покупателя. Это необходимо для оценки экологии (старый жилой фонд вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.
Вы можете договориться о посещении строительной площадки заранее. Особенно, если он находится на стадии монтажных работ. Посетите шоу-рум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит вам оценить качество стройматериалов и варианты отделки.
Макет
Насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе раскладки чаще всего ошибаются те, кто сосредоточен на поиске одних вариантов, забывая о других.
Наталья Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Просмотр параметров выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывайте, что понятие «свободная планировка» — не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры необходимо четко понимать, где будут располагаться влажные участки, которые нельзя перенести.
Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. В первую очередь габариты помещения. Если на плане квартиры застройщик нарисовал двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону отдыха в маленькой спальне, это не значит, что вся эта мебель действительно туда поместится. Обратите внимание на форму комнат. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не забывайте, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о малогабаритных квартирах).
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль»:
- Основная проблема - нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например, широкие и длинные коридоры при малой площади комнат. Это особенно критично для панельных домов, где из-за наличия несущих стен возможности перепланировки может вообще не быть – и нет смысла покупать квартиру, которую нужно переделывать сразу.
Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создавать разные конфигурации комнат с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная, кладовая, лоджия, балкон или терраса.
Этажность
Пол – одна из основных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, наоборот, предпочитают нижние этажи. При этом как в первом, так и во втором случае есть аргументы за и против, которые покупатели часто игнорируют.
Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида - ведь перед ними может быть построено еще одно здание или дом. К тому же жилье на верхних этажах примерно на 10-15% дороже. Да и владельцы таких квартир могут испытывать неудобства с долгим ожиданием лифта.
Покупателям недвижимости на нижних этажах необходимо помнить, что в таких квартирах ниже уровень естественного освещения. Из-за близости улицы шум и пыль могут мешать жильцам. Также не забывайте, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и первом этажах).
Перспектива
Многие покупатели квартир, покупая недвижимость, не думают о будущем. Часто люди смотрят на жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, стоит рассматривать ее как инвестицию.
Наталья Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
- При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации в плане появления новостроек, но и реновации - на какую волну реновации попадает эта локация, сколько продлится строительство в в непосредственной близости от вашего новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок размещена на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).
Недвижимость следует рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект для перепродажи, как недвижимость для сдачи в аренду и как средство сохранения капитала. Даже если хозяин разочаруется ее качественными характеристиками, квартиру можно быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на будущее следует понимать, как долго владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как изменится район и окружение новостройки, а главное, будет ли такое жилье пользуется спросом на рынке.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль»:
— Однозначно повышает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущей конкурентной среды очень важна, поэтому, если выбранный клиентом жилой комплекс окружен десятком однотипных проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. И физическому лицу сложно конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физического лица такой возможности нет, и ему придется продать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.