Особенности покупки квартиры за материнский капитал
Материнский капитал является одним из инструментов государственной поддержки семей с детьми. Законодательно установленные правила предоставления материнского капитала и порядок его использования, в том числе при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала. Есть определенные особенности, о которых нужно знать. Рассмотрим их подробнее.
Первая особенность. Квартира, приобретаемая за счет материнского капитала, после приобретения по договору купли-продажи должна быть зарегистрирована в долевой собственности родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей путем соглашение.
В связи с этим родителям целесообразно сразу приобрести жилье, находящееся в долевой собственности всех лиц, и определить их доли в договоре купли-продажи.
Если вариант с долевой собственностью не работает сразу, то родителям необходимо подготовить надлежащим образом заверенное обязательство о регистрации квартиры в долевой собственности.
В этом случае родители самостоятельно определяют размер доли на каждого ребенка, составив нотариальное обязательство. В указанном обязательстве родители определяют способ распределения долей - по соглашению об определении долей или путем договора дарения. В соответствии с этой обязанностью, после покупки квартиры или погашения кредита (ипотеки) родители составляют и подписывают необходимые документы по установленной форме о переходе доли собственности к детям.
После оформления и сбора документов родители должны обратиться в Росреестр или МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности к детям при выделении долей.
Вернемся к упомянутому выше обязательству. Эту обязанность берет на себя собственник квартиры. Как правило, это один из супругов или каждый из них (если они сособственники). В обязательстве они должны гарантировать выделение доли в квартире своим детям.
Законодательством не установлены специальные правила определения размера доли в праве собственности на квартиру, приобретаемую за счет материнского капитала по договору.
Но по существующей практике доли должны определяться исходя из равенства долей родителей и детей. Хотя размер долей детей может быть увеличен по соглашению. Если в соглашении родители хотят уменьшить долю несовершеннолетнего ребенка, то им потребуется получить на это разрешение органа опеки и попечительства.
Вторая особенность. При покупке квартиры с использованием материнского капитала полная оплата стоимости квартиры производится не сразу, а через некоторое время. Это связано с тем, что Пенсионный фонд не сразу перечисляет средства материнского капитала. В связи с этим квартира считается находящейся в залоге у продавца до полной оплаты покупателем.
Третья особенность. Средства материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом только в безналичной форме. Это обстоятельство должно быть отражено в договоре купли-продажи квартиры.
Как составить договор купли-продажи с материнским капиталом
Основное требование к договору купли-продажи квартиры заключается в том, что он должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Договор с использованием материнского капитала, не заключенный в письменной форме, будет недействителен.
Обратите внимание, что законодательного требования об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи с материнским капиталом не существует. Однако есть и исключения, но в основном они касаются дел об отчуждении квартир, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям.
В договор купли-продажи квартиры, предусматривающий использование материнского капитала, включаются существенные и дополнительные условия, предусмотренные для договоров данного вида.
Использование средств материнского капитала при купле-продаже квартиры должно быть отражено в договоре. Учитывая тот факт, что перечисление средств материнского капитала из Пенсионного фонда затягивается, стороны договора могут учесть это обстоятельство. В частности, они могут заключить письменное соглашение к договору, включив в него условия, регулирующие их отношения в отношении залога (залог может возникнуть именно из-за ситуации, при которой продавец какое-то время не получает деньги). При заключении договора стороны могут также предусмотреть, что такой залог не возникает.
Если в сделке купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала используются заемные средства, то залог (ипотека) регистрируется в ЕГРН в пользу банка.
Договор заключен. Что дальше?
Первое, что нужно сделать после заключения договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, это зарегистрировать в Росреестре переход права собственности на квартиру и залог на нее (если в договоре предусмотрено условие залога).
После государственной регистрации Росреестр выдает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и одновременно делает специальную регистрационную надпись на договоре купли-продажи.
На следующем этапе необходимо подготовить заявление на распоряжение средствами материнского капитала и необходимые документы для подачи в Пенсионный фонд РФ.
Форма заявления законом не установлена.
В заявлении указывается вид расходов, на которые будут направлены средства материнского капитала, а также сумма выделяемых средств.
Если стороной договора купли-продажи квартиры является супруга обладателя сертификата на материнский капитал, то это обстоятельство также отражается в заявлении.
Вместе с заявлением в Пенсионный фонд представляются следующие документы:
- Паспорт и место жительства владельца сертификата;
- Паспорт представителя и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая его полномочия (если заявление подается через представителя);
- Паспорт супруга держателя сертификата (если он является стороной договора);
- Свидетельство о браке (если стороной договора купли-продажи квартиры является супруга владельца сертификата на материнский капитал);
- Копия договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, зарегистрированного в Росреестре;
- Выписка из ЕГРН со сведениями о правах на квартиру владельца свидетельства и (или) его супруги, приобретающей жилье за счет средств материнского капитала;
- Обязательство по оформлению права общей долевой собственности всех членов семьи владельца свидетельства (если такое право не возникло на основании договора);
- Справка от лица, отчуждающего квартиру по договору купли-продажи в рассрочку, о размере оставшейся неуплаченной суммы по договору (если приобретение осуществляется в рассрочку).
Следующим шагом является обращение в Пенсионный фонд (в территориальный орган) с заявлением о перечислении денежных средств, выбрав один из удобных способов подачи заявления и прилагаемых к нему документов.
Территориальный орган Пенсионного фонда принимает решение об удовлетворении (или отказе) запроса в месячный срок со дня получения заявления и необходимых документов.
После принятия положительного решения территориальный орган Пенсионного фонда перечисляет средства материнского капитала в течение 10 рабочих дней со дня принятия решения.
Завершающим этапом является обращение в Росреестр для снятия депозита. Этот шаг необходим, если договором купли-продажи квартиры за материнский капитал предусмотрен залог.
Задаток (при его наличии) прекращается с момента выплаты продавцу квартиры денежных средств в полном объеме.
Для выкупа регистрационной записи об ипотеке в Росреестр подается либо совместное заявление продавца и покупателя, либо только заявление покупателя.