Хочу купить участок, в справке написано "строительство индивидуального дома", чем и какими затратами и проблемами грозит такая формулировка? Спасибо
Здравствуйте Людмила.
ИЖС даже лучше ИЖС. ИЖС – участок, предназначенный для строительства жилого дома, а ИЖД – земельный участок с готовым архитектурным проектом, получены технические условия, градостроительный план, получено разрешение на строительство.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что такое ИЖС
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются с аббревиатурами в описаниях. Давайте разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земли. Подходит для земли под капитальное строительство. Всегда находится в поселке, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, который подходит для сельскохозяйственных угодий.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое партнерство или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников земли для управления общим имуществом.
Тип разрешенного использования (VRI) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, животноводства или строительства.
ВРИ указывается в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство является видом разрешенного использования земель. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, посадить сад и огород [1]. Участок может входить в состав садового товарищества или находиться на территории населенного пункта.
Добрый день, уважаемые юристы!
Прошу разъяснить в доступной форме и со ссылками на нормативные акты отличие участка ДНП от ИЖС.
Какие плюсы и минусы земли под дачное строительство и индивидуальное строительство?
Здравствуйте Дмитрий.
В принципе разницы нет. Если по старому классификатору ВРИ (Приказ Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков") была разница, то по в новом (Приказ Росреестра от 10.11.2020 НП/0412 Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков) различий уже нет. См. ВРИ, установленный пунктами 2.1 и 13.2 классификатора ВРИ. (дачных участков нет с 2019 года. Сейчас это садовые участки).
Плюс участки под ИЖС не могут располагаться за границами земель населенных пунктов (не считая случаев лесной амнистии).
В части садовых (бывших дачных) участков, находящихся за чертой населенных пунктов, существует небольшой риск (0,000001 %), что участки для размещения ДНП были когда-то выделены на каких-то ценных землях сельскохозяйственного назначения. Но это один на миллион.
В общем, никакой разницы. И на том и на том до 2026 года можно без всяких разрешений и уведомлений построить дом по дачной амнистии, можно выращивать урожай для личных целей и строить гараж и хозяйственные здания и сооружения.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Преимущества ИЖС:
- В таком доме можно жить в любое время года и получить официальную регистрацию;
- Муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
- Банки кредитуют индивидуальное жилищное строительство по специальным ипотечным программам.
Минусы ИЖС:
- Земля дороже садовых участков, на которых тоже можно построить дом;
- Если дома на участке еще нет, для строительства жилья потребуется уведомление или разрешение муниципалитета;
- Заранее стоит ознакомиться с Генеральным планом застройки территории, так как по соседству могут быть запланированы блоки многоэтажек;
- Перед покупкой необходимо проверить наличие школы, больницы и детского сада.
Ипотека под ИЖС
У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы для строительства домов на индивидуальных приусадебных участках. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки индивидуального жилищного строительства, поэтому получить такой кредит проще, чем на другое строительство. Средний срок ипотечного кредита составляет 17 лет.
Для оформления ипотеки необходимо предоставить:
- Залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
- Поручительство физического лица до регистрации залога;
- Договор, если жилье строит строительная компания;
- Смета работ и расчет подведения коммуникаций;
- Уведомление или разрешение на строительство.
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно соответствовать закону:
- Это отдельное здание;
- Не более трех этажей и не выше 20 м;
- Предназначен для одной семьи.
Для домов до 500 кв.м. существует уведомительный порядок получения разрешений на строительство.
Для начала строительства необходимо представить в муниципалитет:
- Уведомление о начале работы;
- Документы на право собственности на землю;
- Внешнее описание дома - текстовое или графическое.
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление или отказывают, если здание не соответствует требованиям закона. По истечении недели уведомление считается согласованным и действительно в течение десяти лет.
Не позднее 30 дней после завершения работ необходимо представить:
- Уведомление об окончании строительства;
- Технический план дома, который составляет кадастровый инженер;
- Соглашение об определении долей в доме, если участок находится в долевой собственности.
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям законодательства.
Если площадь дома более 500 кв.м, потребуется разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Налоги и льготы
Ставки земельного налога устанавливаются органами местного самоуправления в размере не более 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет в размере до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнского капитала.
А участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войны или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки выгодоприобретателей находятся в Земельном кодексе Российской Федерации и законах субъектов Федерации. Региональные льготы необходимо уточнять у местной администрации [3].
Как перевести СНТ на ИЖС
Такой перевод означает изменение вида использования садового или садового участка.
Для этого вам нужно:
- Владеть землей;
- Относились к категории земель населенных пунктов;
- Имели ИЖС в качестве основного или условного вида разрешенного использования;
- Был зарегистрирован в кадастре и имел границы;
- Соответствовать требованиям по максимальной норме площади в регионе.
Проверить право собственности
Для этого вы можете заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для смены ВРИ потребуется согласие всех владельцев сайта.
Укажите категорию земли
На садово-огородных участках их два [4]:
- Земли населенных пунктов. Это означает, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
- Сельскохозяйственная земля. Всегда находится за чертой населенного пункта.
В первом случае участок может быть передан ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земли.
Уточнить вид разрешенного использования и категорию участка можно с помощью общедоступной кадастровой карты Росреестра или выписки из информационной системы градостроительного обеспечения (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить мы расскажем ниже.
Проверить участок по кадастру
Участок должен быть зарегистрирован в кадастре и иметь границы [5], [6].
Как проверить:
- Посмотрите кадастровый номер в документах на участок;
- Уточните адрес сайта на карте Росреестра. Если участок есть на карте, значит он стоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда в кадастре есть земля, но «без межевых координат». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.
Укажите лимит для сайта
Нормы разрешенной площади участков определяются:
- Земельное и градостроительное законодательство;
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- Муниципальные органы или администрация субъекта Федерации.
Проверить сайт можно с помощью ПЗЗ на сайте администрации или с помощью сервиса ТП ФГИС. Земля, не соответствующая нормам, не входит в ЕГРН и на ней нельзя строить дом.
Как оформить передачу участка в ИЖС
Порядок зависит от того, указан ли ИЖС в качестве основного или условного вида землепользования. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о передаче в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.
Комплект документов для оформления передачи участка в ИЖС